Ждать ли монополизации? Изменения в 214 ФЗ ощутят и застройщики, и покупатели
Не смотря на то, что спрос на первичку в Москве и Санкт-Петербурге к концу прошлого года снизился примерно на 30%, прибыль крупных компаний выросла. По данным аналитиков, в Северной столице рост составил примерно 10%, во многом благодаря кризису, повлекшему за собой уход с рынка маленьких компаний. Кроме того, многие крупные девелоперы поменяли структуру собственности. Их владельцами стали крупные российские банки. Этот процесс начался еще во время предыдущего кризиса 2008-2009 годов. Многие строительные компании в ту пору не могли закрыть долги перед банками-кредиторами, что привело к тому, что либо целые организации, либо их активы перешли под контроль финансовых предприятий.
Согласно информации «ИРН-Консалтинг», группа «ВТБ» владеет столичными застройщиками «Галс-Девелопмент», «ДонСтрой» и «Лидер-Инвест», а группе «БИН» принадлежит компания «Интеко». В перспективе может произойти так, что банковские гарантии и кредиты смогут получать только подконтрольные им организации, а все остальные будут вынуждены покинуть рынок. По мнению экспертов, доказать факт сговора в конкретных ситуациях чаще всего достаточно сложно. Принятые же законодательные изменения лишь ускорят процесс монополизации рынка большими игроками, а впоследствии приведут к олигополии.
Суть поправок
Сразу после принятия поправок будет введен минимальный размер собственных средств девелопера. Он должен составлять не менее 5% от совокупной площади возводимых объектов, умноженных на определяемую Росстатом среднюю цену квадратного метра в регионе. Также застройщик может заключить с другими юридическими лицами договор поручительства, предусматривающий солидарную или субсидиарную ответственность. Средства застройщика и его поручителей в таком случае должны составлять не менее 1 млрд рублей.
Как отметил, Руслан Юсупов, генеральный директор ГК «Академия», цена «выходы на рынок» теперь увеличится в разы и станет недоступных для небольших застройщиков, реализующих один-два проекта.
- Площадь среднего жилого комплекса — 15 - 20 тыс. кв. метров, минимальная стоимость «квадрата» в пределах Петербурга сегодня находится на отметке 85 тыс. рублей. В итоге стоимость строительства составит 1275 - 1700 млн руб. Таким образом, чтобы подтвердить 5% капитала потребуется от 63 до 85 млн «свободных» денег, - посчитал эксперт.
Застройщики смогут увидеть деньги дольщиков только после оформления собственности на квартиры. Средства покупателей предлагается хранить на эскроу-счетах, открытых в банках, обладающих капиталом не менее 20 млрд рублей. Девелоперы будут получать деньги покупателей только в виде банковских кредитов. Старт работы этого правила намечен на 1 января 2017 года.
Будет создан единый реестр строительных организаций, привлекающих средства по договорам долевого участия. Ожидается, что вести его будет ФНС России. Публикация реестра запланирована на 1 июля 2016 года.
Застройщики будут обязаны публиковать на официальных сайтах разрешения на строительство, проектные декларации, технические условия, потребительские характеристики проектов, а также аудиторские заключения о работе компаний.
Второе чтение законопроекта намечено на апрель этого года. К этому времени в текст будут внесены небольшие правки, но, по словам самих депутатов, они не будут иметь принципиального значения.
Не теряет актуальности и нововведение прошлого года: каждый ДДУ застройщик обязан застраховать. Страховые взносы девелоперы должны перечислять одной из двух компаний - «СК Респект» или «РИНКО». При этом Центробанк только за первый месяц 2016 года аккредитовал около двух десятков «страховщиков», но лишь единицы желают и имеют возможность работать на строительном рынке.
К чему это приведет?
Поправка о собственных средствах девелопера может стать преградой для появления на рынке небольших компаний и усложнит работу застройщикам с одним-двумя активными проектами. Важную роль в деятельности подобных компаний играет бартер: застройщик рассчитывается с подрядными организациями не деньгами, а свободными квартирами. Что же касается защиты дольщиков от банкротства строительных компаний, то не всегда крупный бизнес подразумевает 100% уверенности. В качестве примеров можно вспомнить печальный опыт «СУ-155» и ГК «Город».
Введение эскроу-счетов приведет к нехватке у застройщиков оборотных средств, а это, как минимум, подтолкнет рост цен на первичном рынке. Как максимум - и вовсе уничтожит рынок долевого участия
Остальные поправки носят «декоративный» характер. Они лишь дополнительно регламентируют уже действующие правила. Новых затрат от девелоперов они не потребуют, а потому и на стоимости жилья, скорее всего, не скажутся.
Чем плоха монополизация?
Для начала ответим на вопрос: «Чем она хороша?» После «зачистки рынка», его покинут несостоятельные застройщики с сомнительной репутацией. Но стоит понимать, что вместе с нечестными компаниями уйдут и многие благонадежные, не успевшие доказать этого.
Наверняка, в целом, пойдет в рост качество строительных работ, увеличится уровень безопасности жилых зданий. Но, как показывает практика, в последние годы в ходе разнообразных проверок было выявлено немало дефектов и недочетов на объектах, построенных и известными девелоперами, имеющими большой послужной список и приличный опыт работы. Вспомнить хотя бы многочисленные претензии Госстройнадзора к строительной компании «Дальпитерстрой» и ее объектам в Шушарах.
Минусы монополизации рынка выглядят более однозначными. Изменения приведут к увеличению стоимости жилья. По прогнозам аналитиков, в 2016 году цены на жилье во всех сегментах недвижимости вырастут в среднем на 10%.
Ограничится выбор не только по цене, но и по локации объектов. Что и где возведет монополист, из того и придется выбирать.
Любая монополия при благоприятном для нее стечении обстоятельств перерастает в олигополию, то есть господство на рынке группы избранных. Полный контроль рынка несколькими компаниями в нынешних экономических условиях приведет к дальнейшему росту стоимости жилья при необязательном росте его качества.
Лидеры рынка
На октябрь 2015 года в число крупнейших компаний, потенциальных монополистов рынка Петербурга входили «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» («Группа ЛСР»), Setl City (Setl Group), «Эталон» («ЛенСпецСМУ»), «Балтрос», «Дальпитерстрой», «Лидер Групп», «Строительный трест», «ЦДС» и «Л1». На тот момент ими реализовывалось 4,7 млн квадратных метров жилой недвижимости. По сообщению агентства «Петербургская Недвижимость», по итогам третьего квартала 2015 года на долю этих застройщиков приходилось около 60% общего объема продаж, рост совокупной доли за квартал составил 6%.
Эксперты видят проблему в том, что монополизация происходит не по объективным рыночным законам, когда лидеры становятся сильнее и надежнее, а в зависимости от способности игроков преодолевать «административные барьеры».
Слово экспертам
По мнению Руслана Юсупова, генерального директора ГК «Академия», после вступления в силу поправок строительная отрасль будет и дальше двигаться к монополизации и олигополии, а для небольших строительных компаний рынок скорее всего будет закрыт.
- Сегодня даже у «крупняка» есть дефицит «живых» денег — так, чтобы взять и вытащить нужную сумму, все в обороте — в материалах, в не проданных квартирах и т.д... Новые проекты как правило оформляются на новое юрлицо, которое надо обеспечить своим капиталом. И чтобы подтвердить введенные законом «пять процентов» нужно выдернуть из оборота в среднем 120 - 150 млн. рублей, что вряд ли по силам небольшим застройщикам, только начавшим свой бизнес, - добавил Руслан Юсупов.
Он допускает возможность предоставления некоторых гарантий от банков, однако финансовые организации, по мнению эксперта, просто так их не дадут, поскольку строительный бизнес считается «высокорискованным».
- Чем большие усилия придется прилагать девелоперу для того, чтобы его деятельность была легитимна, тем выше будет подниматься стоимость «входного билета» в долевое строительство, - считает Любава Пряникова, представитель консалтинговой компании Colliers International в Санкт-Петербурге.
Она полагает, что безопасность дольщиков, ради которой планируется ввести поправки, в итоге будет возложена на их же плечи.
Как отметила Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1», на настоящем этапе, не смотря на то, что большая часть строительных объектов приходится на несколько крупнейших застройщиков, говорить о монополизации рынка преждевременно. Все-таки в Санкт-Петербурге действует более 200 строительных компаний.
- Однако, если будут приняты новые поправки к закону, ограничивающие возможности долевого строительства, это неизбежно приведет к банкротству большинства небольших компаний и монополизации рынка, - считает эксперт.
Наиболее уязвимым к нововведениям окажется рынок загородного малоэтажного строительства. Леонид Голубев, коммерческий директор СК «ЛенСтройГрад», полагает, что после вступления в силу поправок в закон о ФЗ-214 серьезно пострадает сегмент таунхаусов — рынок малоэтажки в Ленинградской области вряд ли сможет выдержать столько серьезных реформ разом.
- Впрочем, власти нас, кажется, услышали и вероятно пойдут на встречу, - не теряет оптимизма Леонид Голубев. - К тому же, люди голосуют рублем. Таунхаусы сейчас занимают второе место по количеству продаж на рынке пригородного девелопмента после участков без подряда, и, если в таунхаус можно сразу въехать и жить, то на участке остается только поставить палатку, ведь быстро построить индивидуальный дом сегодня практически нереально. Для большинства таунхаус остается единственной доступной альтернативой жизни за городом и, если в нынешних условиях бездействовать, эта альтернатива уйдет в прошлое.