Обновленная льготная ипотека позволяет купить 78% квартир вместо прежних 8%

Условия выдачи льготной ипотеки скорректированы: ставка увеличена с 7% до 12%, а максимальный лимит – до 12 млн рублей в столичных регионах и до 6 млн – в остальных городах. Эксперты Циан.Аналитики рассчитали, какой объем первичного рынка и квартиры с какими характеристиками попадают под новые условия льготного ипотечного кредитования.

Для дальнейших расчетов применяется условие: потенциальный покупатель обращается к застройщику с первым взносом в 20% от стоимости квартиры. С учетом максимального лимита в 6 млн рублей для регионов, стоимость выбранного жилья не должна превышать 7,5 млн рублей. Для столичных регионов с лимитом 12 млн рублей стоимость жилья – до 15 млн рублей.

• 78% квартир на первичном рынке крупных городов (500 тыс. +) можно будет купить по льготной ипотеке на новых условиях. С трехмиллионным лимитом доля подходящих квартир была на уровне 8%.

• Без учета рынка Московского и Петербургского регионов – 78% вместо прежних 14%. Отдельно по столичным регионам - с 3% до 79%.

• В Москве с обновлением максимального лимита доля подходящего жилья выросла с 0% до 54%, в Санкт-Петербурге - с 3% до 77%.

• Льготную ипотеку снова «вернули» в 11 населенных пунктов, где ранее лимита не хватало с минимальным первым взносом.

• Максимальная доля квартир, подходящих для субсидии, зафиксирована в Кирове, Ижевске, Московской области, Махачкале, Ленинградской области.

• Средняя площадь жилья, подходящего под обновленную субсидию – 48,3 кв. м, вместо прежних 34 кв. м с трехмиллионным лимитом – купить можно на комнату больше.

• Стоимость квартиры в целом по рынку – на четверть выше, чем по обновленной льготной ипотеке.

• В пяти городах увеличенного лимита не хватит, чтобы купить среднюю квартиру с минимальным первым взносом 20%.

 

1. Под новую льготную ипотеку подходят 78% квартир вместо прежних 8%

Эксперты Циан проанализировали, какая доля от объема предложения новостроек в городах с численностью населения от 500 тысяч человек соответствует условиям льготной ипотеки. Для этого были посчитаны квартиры в строящихся (не сданных) корпусах, продажи которых идут по ДДУ. Учитывались города, объем предложения на первичном рынке которых превысил 500 квартир (26 городов, Московская и Ленинградская области).

 

При минимальном первом взносе 20% и с новым кредитом в 6 или 12 млн рублей, купить в новостройке можно будет 8 из 10 квартир (78%). С прежним трехмиллионным лимитом с первым взносом 20% можно было приобрести только 8% квартир.

Минимальная доля подходящих квартир от общего объема – в Сочи (6%). Чуть больше трети квартир походят под обновленный лимит в Казани (36%), примерно половину новостроек можно рассматривать в Нижнем Новгороде (47%), Владивостоке (53%) и Москве (54%). По остальным регионам доля подходящих квартир – от 62% и выше.

Свыше 95% квартир можно купить по новой ипотеке в Кирове, Ижевске, Московской области, Махачкале, Ленинградской области. В Санкт-Петербурге тоже есть из чего выбрать – 77% квартир реализуются в подходящем для льготной ипотеки бюджете.

 

2. Льготную ипотеку снова «вернули» в 11 населенных пунктов

Трехмиллионный лимит, очевидно, был недостаточным для большинства крупных городов, и по отдельным локациям сокращение лимита до 3 млн фактически означало отмену программы.  По подсчетам Циан, в 11 из 28 объектов доля квартир, попадающих под льготную ипотеку, составляла не более 10%, а в пяти (Сочи, Казань, Нижний Новгород, Владивосток, Москва и Барнаул) была на уровне 0-1%. То есть субсидия не работала и была доступна при высоком первом взносе.

 С увеличенным лимитом до 6/12 млн только в Сочи доля подходящих квартир для льготной ипотеки – ниже 10%. По всем остальным локациям выбор покупателя-ипотечного заёмщика стал существенно шире. Наибольший прирост в процентном выражении по доле доступных квартир отмечен для Московской (с 2% до 98%) и Ленинградской областей (с 10% до 99%), что связано с повышенным до 12 млн лимитом. Фактически снова появилась льготная ипотека в Барнауле (1% квартир против 81% с новым лимитом), Краснодаре ( с 4% до 80%) и Санкт-Петербурге (с 3% до 77%).

В Москве динамика не столь выражена из-за высоких средних цен: если с трехмиллионным лимитом на выбор квартир не было, то сейчас удастся приобрести 54% лотов.

Доля квартир первичного рынка, подходящих для льготной ипотеки по новым правилам (п.в.20%, сумма кредита – 6/12 млн)

 

Источник: Циан.Аналитика

3. С новым лимитом купить в среднем получится на 14 «квадратов» больше 

Помимо льготной ипотеки на рынке действует также семейная ипотека с лимитом в 12 млн рублей, который не был сокращен. Ограничение по кредиту в 3 млн рублей фактически не позволяло клиентам без детей, рожденных после 2018 года, претендовать на покупку по субсидии просторной квартиры. С обновленным лимитом ситуация кардинально меняется: по большинству городов средняя площадь жилья, подходящего под субсидию с первым взносом 20%, соответствует средним по городу показателям площади.

C трехмиллионным лимитом средняя площадь, на которую могли рассчитывать – 34 кв. м. С обновленным лимитом – уже 48,3 кв. м при средней площади в целом в 55 кв. м на первичном рынке перечисленных городов.

Только в Сочи можно выбрать в среднем только студию даже с новым шестимиллионным лимитом (24,6 кв. м средняя площадь подходящих под льготную ипотеку квартир). Самое просторное жилье (60-66 кв. м) можно выбрать в Махачкале и Барнауле.  В столичных регионах средняя площадь подходящих квартир варьируется в диапазоне 41-47 кв. м (см. таблицу).

 

4. В пяти городах первого взноса 20% не хватит

По подсчетам аналитиков Циан, в среднем по городам, попавшим в выборку (более 500 строящихся квартир, население от 500 тыс. человек), бюджет предложения составил 6,7 млн рублей). Средняя цена квартиры, которая попадает в программу льготного ипотечного кредитования по обновленному лимиту – 5,37 млн рублей. А при прежнем трехмиллионном лимите – всего 3,1 млн рублей.

Таким образом, реальная стоимость квартиры в новостройке – на четверть выше, чем стоимость жилья, подходящего под программу льготного ипотечного кредитования.

Наименьшая разница между реальной стоимостью и стоимостью жилья по льготной ипотеке зафиксирована (в пределах 3%) – в Ижевске, Махачкале, а также – Московской и Ленинградской области. Самый большой дисбаланс – в Москве (в два раза, на 102%), а без учета объектов элитного и премиального класса – на 66% и в Сочи (на 92%).

Впрочем, разница в четверть с реальной стоимостью квартиры по цене – небольшая,  в сравнении с той, что была с трехмиллионным лимитом (в 2,2 раза относительно реальной стоимости).

Только по пяти городам первого взноса в 20% не хватит для того, чтобы приобрести «среднюю» квартиру по льготной ипотеке. Это Сочи (первый взнос должен быть примерно 54%), Казань (34%), Москва (30%), Нижний Новгород и Владивосток (по 24%). По всем остальным локациям максимальный обновленный лимит позволяет купить недвижимость со взносом менее 20%.

 

«Ипотека под 12% выглядит выгодной на фоне текущих условий стандартной ипотеки под 20% и выше, - отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. – Прежние условия ипотечного льготного кредитования охватывали лишь десятую часть рынка новостроек крупных городов. Возврат прежних лимитов кредитования поддержат отрасль, но очень многое будет зависеть от динамики доходов населения, ситуации на рынке труда и общей “уверенности в завтрашнем дне”, т.е. тех факторов, которые для оформления ипотеки не менее важны, чем число процентных пунктов в кредитном договоре. Дополнительно нужно учесть, что с июня 2021 года – когда действовал аналогичный лимит – средняя стоимость квадратного метра по крупным городам увеличилась почти на четверть, а текущая ставка по кредиту при этом – выше в два раза».