За последние полгода рынок долгосрочной аренды пережил взлеты и падения по уровню цен, объему предложения, динамике спроса. С приближением нового делового сезона и учебного года тренды, наблюдавшиеся на рынке весной и в начале лета сменились новыми - ставки аренды перешли к восстановительному росту, стал корректироваться объем предложения.
Эксперты Циан.Аналитики исследовали ситуацию на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России и выяснили, какие изменения уже произошли в сегменте съемного жилья, а какие еще предстоят.
-
В результате роста ставок аренды в июле и августе в большинстве городов удалось компенсировать весеннее снижение цен - в среднем ставки на 2,3% выше, чем в феврале 2022 г. для однушек и на 6,3% для двушек. В 14 локациях цены в августе все еще ниже, чем в феврале, среди них Москва и Санкт-Петербург.
-
С приближением нового делового сезона и учебного года спрос на рынке долгосрочной аренды растет - в августе показатели активности потенциальных арендаторов выше на 30%, чем в июле. По сравнению с фоновыми значениями весны спрос выше на 60%.
-
Объем предложения с приближением нового делового и учебного сезона корректируется после весеннего роста. В августе на рынке на 20% меньше лотов, чем в июле, но по-прежнему больше, чем в феврале (на четверть) и год назад (на 60%).
В выборку вошли 36 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Московская и Ленинградская области. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
В большинстве городов рост ставок компенсировал весеннее падение
На фоне роста объема предложения на рынке долгосрочной аренды весной 2022 г. ставки в крупнейших городах РФ к июню снизились в среднем на 4% относительно февраля. Наибольшее снижение было в Москве (-13% в однушках и -20% в двушках) и в Санкт-Петербурге (-14% в однушках и -13% в двушках).
После снижения ставок весной 2022 г. с июня рынок долгосрочной аренды перешел к росту. Только за последний месяц ставки аренды в среднем по крупнейшим городам РФ выросли на 4,3% для однокомнатных квартир и на 6,6% для двухкомнатных. Рост ставок в последние месяцы связан с увеличением спроса на аренду – в августе относительно июля рост активности пользователей сайта cian.ru, интересующихся арендой квартир, составил порядка 30%. Впереди – начало учебного года и делового сезона, а значит, активизации рынка недвижимости. Причина роста средних цен предложения не столько в том, что арендодатели массово повысили цены, сколько в том, что быстрее разбирают наиболее доступные лоты (и, соответственно, остатки становятся дороже).
В результате роста ставок аренды в большинстве городов удалось компенсировать весеннее снижение цен - в среднем по анализируемым локациям ставки на 2,3% выше, чем в феврале 2022 г. для однушек и на 6,3% для двушек. В 14 локациях цены в августе все еще ниже, чем в феврале. В Москве и Санкт-Петербурге текущий рост ставок пока что не компенсировал весеннее снижение - сейчас квартиру можно снять дешевле, чем в феврале: в Москве на 3,4% и 8,7% (однушки и двушки), в Санкт-Петербурге на 5% в однушках (двушки вернулись к уровню февраля). Аналогичная ситуация в Московской и Ленинградской областях, Хабаровске и Владивостоке, Казани, Нижнем Новгороде, Перми, Воронеже, Красноярске, Оренбурге, Ульяновске и Ижевске.
По сравнению с августом 2021 г. ставки аренды в среднем по крупнейшим городам сейчас на 10% выше и в однушках, и в двушках. В предыдущие месяцы цены также были выше, чем в аналогичные периоды в 2021 г. - существенный рост ставок аренды наблюдался в конце лета-осенью прошлого года, и весеннее снижение не компенсировало этот рост.
Динамика ставок долгосрочной аренды в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях (однокомнатные квартиры)
Источник: Циан.Аналитика
Спрос увеличивается с приближением делового сезона
С февраля по июнь потенциальный спрос на рынке долгосрочной аренды менялся незначительно. Весной число целевых действий (просмотров объявлений, звонков) находилось на уровне 70-75% от фоновых значений прошлого года. Начиная с июля активность пользователей стала возрастать (на четверть в месячном выражении). За первые 20 дней августа показатель на 30% выше, чем за аналогичный период в июле, и на 20% выше фоновых значений 2021 г. Правда, в аналогичные недели прошлого года спрос был еще выше - на 80% больше, чем средний уровень 2021 г. С большой долей вероятности по итогам августа спрос еще вырастет, но прошлогоднего уровня ждать не стоит - все же общеэкономическая ситуация и неопределенность на рынке труда не прибавляют оптимизма. По сравнению с фоновыми значениями февраля и весны спрос выше на 60%.
Факторы роста спроса в 2022 г. классические для конца лета. Начинается новый деловой сезон и новый учебный год. Кроме того, рынок аренды продолжает пополняться теми, кто не решается покупать квартиру в сложившейся конъюнктуре - аренду рассматривают как инструмент краткосрочного решения жилищного вопроса до появления большей определенности в части всех внешних обстоятельств.
Динамика потенциального спроса на рынке долгосрочной аренды (за единицу взято среднее значение за 2021 г.)
Источник: Циан.Аналитика
-
Приближение нового делового сезона корректирует объем предложения
С конца февраля и до начала лета на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов РФ фиксировался стремительный рост объема предложения. Только в марте выбор квартир в аренду вырос на треть в месячном выражении. Наиболее заметный рост был в “столицах” - Москве и Санкт-Петербурге. Среди причин были сезонность (в феврале и марте рынок традиционно более активно наполняется новыми объявлениями), переток из сегмента продажи квартир на вторичке, появление на рынке лотов от тех жителей крупных городов, которые решили переехать в другие страны и регионы на период неопределенности, переток из сегмента аренды квартир посуточно, рост срока экспозиции.
Рост объема предложения продолжался до конца весны, в июне тренд сменился. В начале лета среди причин снижения объема предложения были переток спроса с покупки квартир (первичка продолжала дорожать, на вторичке высокие ставки по ипотеке) на аренду, а также возвращение лотов из аренды в продажу. К августу добавилась сезонность - в преддверии нового учебного года и делового сезона спрос на рынке аренды возрастает, а объем предложения сокращается. Возросшая активность арендаторов ведет к корректировке объема предложения после его стремительного роста весной. В августе на рынке доступно на 21% меньше лотов, чем месяц назад. Особенно сильно за последний месяц объем предложения сократился в Томске (на 68%), Воронеже (на 56%), Новокузнецке и Хабаровске (на 45%), Кемерово (на 44%).
Сейчас выбор на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов РФ на четверть больше, чем полгода назад (в феврале 2022 г.) и на 60% больше, чем в августе 2021 г., т.е. снижение числа лотов последние три месяца пока что не компенсировало весенний рост.
В Москве выбор сейчас на 74% больше, чем зимой, в Санкт-Петербурге - на 15% - здесь весной объем предложения вырос особенно сильно, поэтому сейчас коррекция идет дольше. В 17 городах из 38 объем предложения сейчас все же ниже, чем полгода назад, т.е. в половине локаций текущее снижение объема предложения превысило весенний рост, а в половине - пока что нет. Среди этих 17 городов в основном локации с небольшим объемом предложения (хотя, есть и исключения - Тюмень, Екатеринбург, Ростов-на-Дону), поэтому в целом по крупнейшим городам РФ выбор сейчас все еще больше, чем зимой.
Динамика объема предложения на рынке долгосрочной аренды в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
Источник: Циан.Аналитика
«В конце лета и начале осени на рынке долгосрочной аренды традиционно высокий сезон: ищут жилье студенты, заканчивается сезон отпусков, те, кто по причине отсутствия в городе откладывал переезд, возвращаются в город и активнее занимаются поиском недвижимости, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Сейчас мы фиксируем рост спроса и арендных ставок на фоне сокращения объема предложения.. В течение нескольких следующих недель текущая динамика сохранится, вероятно в сентябре цены вырастут еще на 8-10%. Произойдет это на фоне ухода дешевых лотов из активного предложения (в дальнейшем часть этого роста скорректируется за счет появления в предложении новых недорогих квартир). Будет ли системный рост рынка в дальнейшие месяцы - зависит от ситуации в макроэкономике и на рынке труда, а также от развития эпидемиологической ситуации».
Источник: Циан.Аналитика