Выбор жилья в кризис — квартира, таунхаус, коттедж три в одном?
Дмитрий Сперанский, создатель и руководитель одноимённого бюро, подсчитал, что сейчас реализуется 21 проект, в которых наравне с квартирами присутствуют участки, коттеджи и таунхаусы, 4, где продаются квартиры и участки, 10 — квартиры и коттеджи, 15 — квартиры и таунхаусы. В 6 случаях есть три варианта: коттеджи, «тауны» и квартиры. По данным эксперта, за первую половину этого года в упомянутых проектах было реализовано 9 коттеджей, 100 квартир, 142 таунхауса, 6 участков.
Всем и сразу
Смысл сочетания разных форматов жилья в одном посёлке в привлечении — привлечение большего числа возможных покупателей. Вариант создания, например, чисто коттеджного посёлка, где бизнес-класс соседствует на ровне с комфорт-классом тоже имеет место. «Появление множества мультиформатных проектов на рынке загородной недвижимости стало следствием кризиса 2009‑2010 годов. Этот манёвр позволил серьёзно снизить риски при продаже на нестабильном рынке загородной недвижимости, - объясняет Сергей Будько, коммерческий директор финский-российской компании Luonto. - Недостаток опыта, непрофессионализм при реализации непростого мультиформатного продукта, нуждающегося в высококвалифицированном управлении, выверенном расчете экономических и маркетинговых стратегий стали причиной провала таких проектов». Но это совсем не доказывает нежизнеспособность этого формата, прибавляет он.
Сергей Балуев, директор по продажам ГК «Факт» отмечает, что примеров, когда все виды жилья в мультиформатном проекте распродаются одинаково успешно, практически не существует. Этому есть две основных причины, первая: разные ожидания для разных типов жилья, для примера, при покупке коттеджа покупатель обращает внимание на окружающую среду, отсутствие шумных загазованных трасс и перегруженных квартирами высоток поблизости. Сегодняшние критерии при выборе квартир это транспортная доступность, комфортное расположение по отношению к городу, минимально возможная цена, а природа — дело десятое. «Совмещение в в проекте предложений, относящихся к разным ценовым категориям автоматически снижает его уровень до минимального. Поясню, если предлагаются коттеджи из категории бизнес-класса (примерно 12‑20 млн), и на том же объекте возводите дома класса «комфорт» с ценой в 3-6 млн за квартиру, то весь проект маркируется как комфорт-класс. Коттеджи «бизнес» в таком окружении продаваться будут плохо», - подводит черту он.
«У нашей компании есть мультиформатные посёлки, например, ЖК «Кивеннапа Юг» и ЖК «Кивеннапа Север» в них покупателей интересуют в основном таунхаусы», - объясняет Роман Бойцов, коммерческий директор компании «Кивеннапа». Они выходят дешевле, чем стандартные коттеджи из-за того, что участок земли для таунхауса невелик , чуть больше чем земля собственно под ним (от 0,6 сотки), а также снижает стоимости и наличие соседей через стенку. Основные категории населения, заинтересованные в приобретении таунхаусов это молодые семьи с детьми, подбирающие одновременно недорогой и вместительный вариант для постоянного проживания вместо городской квартиры, для них очень важно наличие в шаговой доступности детских учебных заведений, медицинской помощи, различных магазинов. Таунхаусами интересуются так же пенсионеры и собирающиеся выйти на пенсию в ближайшие пару лет люди, им нравится размеренный ритм жизни подобного посёлка и чистый воздух. Для этих двух категорий граждан куда важнее ценовая доступность и достаточный размер таунхауса, чем площадь приусадебного участка за которым зачастую им просто нет времени, сил или желания ухаживать. «Коттеджи приобретают люди с достатком выше среднего, чаще всего их покупают семейные люди среднего возраста как вариант для комфортного дачного проживания, так и как альтернативу городской квартире. В наших ЖК эти предложения менее популярны, чем таунхаусы, из-за того, что и сами дома и придомовые участки имеют большую площадь (10-20 соток в среднем). Поддержание в надежнейшем виде и порядке такой собственности требует больших денежных и физических затрат. Типичный покупатель коттеджа больше интересуется расположением и соответственно уединённостью, а не наличием социальной инфраструктуры по соседству», - рассказывает Роман Бойцов.
Оксюморон
«Действительно успешно реализованных загородных мультиформатных проектов считанные единицы, - подчёркивает Николай Урусов исполнительный директор строительной компании «Красная Стрела». - На самом деле таких проектов изначально было не много, эксперты оценивают их количество в 5-7% из всех предложений на рынке. Многие пытались реализовать такой проект, количество достроенных и введённых в эксплуатацию можно по пальцам пересчитать. В основном проблемы возникают из-за попыток объединить на небольшой территории разноформатные объекты, находящиеся к тому же в полярных ценовых категориях: крайне бюджетные квартиры до 3 млн рублей и элитные дома за 15. Это строительный оксюморон. Покупатели каждой категории имеют различные финансовые возможности и соответственно разные требования и потребности. Для примера, благоустройство придомовой территории, способное вызвать множество конфликтов с управленческой компанией, домовладелец посчитает подъёмным оплатить 10 тыс за поддержание территории в порядке, купивший же квартиру посчитает это чрезмерными расходами».
Дьявол в деталях
Мультиформатные комплексы взяли все плюсы загородной недвижимости такие как: экологичность и близость к природе, отсутствие высотной уплотнённой до придела застройки, вероятных будущих гетто, доступное обычному человеку жильё, комфортные размеры и планировки квартир, без перебора с пеналообразными студиями. Но несмотря на всё вышеперечисленное, экспертная оценка таких комплексов весьма неоднозначна. Усидеть на двух стульях сложно, ориентация на все социальные сегменты от бедных до богатых не делает продажи легче. Всё же, как считает Николай Урусов, у мультиформатных проектов, как у самостоятельной единицы рынка, есть все шансы на развитие. Это отличный вариант для девелоперов, желающих диверсифицировать бизнес. Тут действует принцип качелей, когда спрос на дома и таунхаусы падает, иной формат — квартиры, обычно начинает продаваться успешнее. Но к подобной мультиформатной концепции у потенциальных покупателей пока есть много вопросов.
Исходя из вышесказанного эксперт резюмирует: «Что бы стать успешными мультиформатные проекты должны располагать достаточной территорией, для разделения и соответственно комфорта жителей каждого представленного формата».