Варианты развития пригорода: «малоэтажное» или «высотное»?
Как следует из высказываний некоторых аналитиков, в последнее время на рынке жилой недвижимости интерес сосредоточен на загородном малоэтажном строительстве. Предлагаем разобраться, соответствует ли такое мнение действительности.
Ключевые значения
Первым делом необходимо выяснить, какие строения подразумеваются под малоэтажными. К этой категории относятся жилые здания, в которых насчитывается не более пяти этажей. В основном, встречаются многоквартирные «трехэтажки», дуплексы, таунхаусы, коттеджи. Иногда возводятся и четырехэтажные жилые дома, где последний этаж — мансарда. Если строение выше, чем пять этажей, то такое здание относится к категории «среднеэтажных» или «высотных» домов.
Что касается квартирографии, то этим параметром «малоэтажки» от своих «высотных» собратьев не отличаются. В многоквартирных малоэтажных домах также проектируются «студии», однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Периодически девелоперы предлагают и четырех- или пятикомнатные многоуровневые квартиры.
Сразу оговоримся, что основными «участниками» наших изысканий будут малоэтажные многоквартирные дома и таунхаусы. Так как такой формат жилья относится к сегменту масс-маркет, в отличие от дуплексов и коттеджей, которые рассчитаны на состоятельных покупателей. Но все же предлагаем рассмотреть, чем эти форматы жилья отличаются друг от друга.
- Коттедж — жилой дом, состоящий из одного или двух этаже с мансардой (жилое помещение чердачного типа). Коттедж рассчитан на проживание одной семьи.
- Таунхаус представляет собой дом, где запроектировано несколько многоуровневых квартир, где каждая из них имеет отдельный вход.
- Дуплекс состоит из двух квартир с отдельными входами, это своего рода «гибрид» коттеджа и таунхауса.
Географические данные
Высотное строительство уже достаточно давно и весьма активно ведется на приграничных к городу территориях. Доказательством этого могут служить дома, растущие, как грибы после дождя в таких районах как Мурино, Кудрово, Девяткино, а также находящихся вблизи от городской черты Янино и Колтушах. Согласно предложениям рынка, многоэтажные новостройки являются однозначными лидерами строительства на пригородных территориях.
Прим: в % указано количество строящихся квартир, выставленных в продажу.
Инфографика предоставлена консалтинговой компанией Knight Frank St Petersburg
Стоит отметить, что наибольшее количество высотных домов наблюдается во Всеволожском районе, расположенном на севере Ленинградской области. Этому поспособствовали как минимум две причины. Во-первых, Всеволожский район находится к городу ближе всех. А во-вторых, дорожная инфраструктура здесь развивается весьма активно.
Что касается малоэтажного строительства, то оно весьма интенсивно развивается в южных районах Ленобласти, например, Ломоносовском, Гатчинском, а также в районах находящихся в городском подчинение: Пушкинском, Курортном и Петродворцовом. Развитие малоэтажного формата в этих районах обуславливается тем, что здесь достаточно много зеленых зон, территорий бывших сельхозугодий. Кроме того формат строительства предопределен особым, «дачным» и «дворцовым» статусом этих мест.
Что думают власти?
Активное строительство высотных домов в пригородах Петербурга привело к некоторым проблемам. В частности, оставляет желать лучшего транспортная инфраструктура, к примеру, в таких районах как Мурино и Кудрово, где «высотки» растут как на дрожжах. В этих районах уже сегодня транспортная доступность не такая уж и доступна, и улучшения в ближайшей перспективе вряд ли будут. Строительство новых выездов на КАД и развязок ведется, но достаточно медленно. Развитие социальной и коммерческой инфраструктуры также не поспевает за массовой сдачей многоэтажных домов. Отметим, в настоящий момент в этих районах плотность жилой застройки превышает почти в три раза нормативы советских времен, которые составляли — 10 тысяч кв.м на один гектар земли.
Как утверждают аналитики, это вопрос относится к скорости действий властей, которая должна быть выше, чем скорость нарастания проблем.
Что касается малоэтажной застройки, то в прошлом году такой формат получил толчок для развития. Новая редакция Генплана развития Санкт-Петербурга, рассчитанная до 2025 года, ограничивает высотность зданий, новостройки должны включать в себя не более четырех этажей, допускается мансарда. Отметим, что ограничения действую с лета 2015 года в ряде муниципальных образований.
«Принятые властями меры стали переломным моментом в цивилизованном развитии пригородов, в таких ограничениях рынок нуждался достаточно давно» - говорит Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg - «Дело в том, что пригородное строительство должно преследовать другие цели. В частности создание новых комфортных территорий, которые будут способны выполнять рекреационные функции. Воплотить эту идею возможно только в малоэтажном формате».
Кроме того новая редакция Генплана предусматривает малоэтажные проекты КОТ (в Пушкинском и Петродворцовом районах), развивать которые девелоперы будут совместно с городскими властями. То есть чиновники готовы взять на себя обеспечение жилых кварталов транспортной и социальной инфраструктурой, а также подготовкой коммуникаций.
Соотношение «цена-качество»
Если говорить о загородных территориях, то наиболее привлекательным для девелоперов является комплексное освоение земель удаленных от города. На таких участках, если сравнивать с городской чертой, стоимость земли значительно ниже, что приводит к снижению себестоимости строительства. Уменьшение затрат в свою очередь способно сказаться на стоимости жилья, цена за 1 кв. м в перспективе может составить не более 40 000 рублей за один кв.м как в «малоэтажках», так и в таунхаусах. Отметим, что предложения, близкие к этим цифрам, встречаются уже сейчас. Например, в малоэтажном квартале «Счастье», который возводится в поселке Федоровское, стоимость одного кв.м в возводимых таунхаусах стартует от 42 000 рублей. На данный момент такая цена на загородных территориях пушкинского направления является самой доступной.
Также возведение малоэтажного жилья является привлекательным для девелоперов и по параметру скорости строительства. В среднем для возведения таунхауса необходим один год. Кроме того такой формат жилья проходит процесс согласования, в сравнении с разрешительными процедурами на высотное строительство, значительно быстрее.
О скорости строительных работ можно судить на примере того же малоэтажного комплекса «Счастье». По словам коммерческого директора компании «ЛенСтройГрад» Леонида Голубева, первая и вторая очереди проекта «Счастье» были введены в эксплуатацию на один квартал раньше планируемого срока. Третья очередь уже также сдана, до конца года будет идти передача недвижимости владельцам. Сдача еще двух очередей, четвертой и пятой ожидается в третьем квартале будущего года.
Для увеличения спроса на малоэтажный пригород среди покупателей возведение жилья должно сопровождаться и строительством инфраструктуры. Девелоперы, специализирующиеся на загородной недвижимости, об этом помнят, строительство таких объектов предусмотрено проектами. Сложнее обстоят дела с подведением коммуникаций и строительством новых инженерных сетей. По мнению специалистов MR Group, для экономической целесообразности в современных малоэтажных пригородах сегодня должно жить не менее 5 тыс. жителей на один гектар жилой застройки. При меньшей плотности населения подводка сетей и строительство распределительных станций становится не выгодной.
«Если говорить о стоимости подведения коммуникаций, то на первый взгляд высотное строительство выглядит предпочтительнее» — комментирует Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «Айдадом», — «но стоит отметить, что многоэтажные здания требуют гораздо большего количества мощностей всех видов. К тому же достаточно длительно время занимает процесс проектирования и всевозможные согласования. Эти факторы сказываются как на скорости, так и на стоимости работ и здесь преимущество уже за «малоэтажным» форматом».
Некоторых жителей Северной столицы от покупки загородной недвижимости останавливает тот фактор, что основная масса рабочих мест сосредоточена в городе. Для решения этой проблемы в настоящий момент активно обсуждается создание индустриальных парков. Речь идет о зонах деловой активности, которые будут располагаться вблизи от жилых кварталов. Планируется, что в ближайшем будущем такие парки обеспечат занятость примерно 50% трудоспособного населения, еще часть будет работать в социальной сфере малоэтажных поселков, и лишь небольшой процент продолжит ездить в город.
Квартира в малоэтажке или таунхаус?
Если сравнивать между собой исключительно квартиру в «малоэтажке» и таунхаус, то первый формат по различным параметрам выглядит привлекательнее. Например, квартира в малоэтажном доме имеет более низкую цену за квадратный метр, кроме того ниже и затраты на эксплуатацию жилья. А когда на «дворе» кризис, то цена «вопроса» становится главной.
Кроме того из-за более высокой плотности населения МЖК изначально предусматривается большие объёмы социальной и коммерческой инфраструктуры. «Таунхаусы относящиеся к классу «эконом», то есть стоимостью до 2 000 000 рублей, могут возводиться от города на более удаленной территории, в сравнение с малоэтажными жилыми комплексами. С одной стороны таунхаусы являются аналогами обычных двухкомнатных квартир, но где значительно меньше соседей. Но если смотреть с другой стороны, то учитывая мосторасположения могут возникнут проблемы с наличием необходимой инфраструктуры на территории поселка» — отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Согласно данным некоторых психологов, высокая плотность населения порождает ощущение тесноты, которое неразрывно связано с отрицательным эмоциональным фоном. В результате чего, в таких условиях, люди начинают испытывать к окружающим неприязнь. Наверное, именно поэтому живя в многоэтажных городских кварталах мы не знаем, а порой и не хотим знать своих соседей....