Первичный рынок: кто платит за изменения?
Затраты неизбежны
Только с ужесточением закона начинаешь понимать, какая же свобода была у застройщиков раньше. При подробном изучении проектной документации жилых комплексов несложно обнаружить как крупные проекты брали на себя фирмы-однодневки с уставным капиталом 10 000 рублей и без опыта жилого строительства. Зачастую за этими конторами стояли известные компании, не первый год находящиеся на строительном рынке.
По новым правилам предлагается допускать к строительству только компании, собственный капитал которых равен не менее 5% от совокупной площади проекта, умноженной на среднюю цену квадратного метра в регионе, устанавливаемую Росстатом. Помимо этого, планируется введение общего реестра застройщиков и создание банковских эскроу-счетов, на которых будут размещаться средства дольщиков. Последняя идея успешно реализуется во многих западных стран.
Девелоперы, по понятным причинам, таким новшествам не рады. Для строительных компаний новые правила — лишняя встряска. Застройщики мечтают о стабильности и покое, а не постоянно меняющихся правилах игры. По словам экспертов, нововведения отрицательно скажутся и на покупателях. Как отметил Вячеслав Капустин, генеральный директор ООО «Интерфлора», стоимость квадратного метра, наверняка, пойдет вверх пропорционально сумме дополнительных затрат строительных компаний.
«На стоимость квадратного метра непосредственно повлияет увеличение нагрузки на самого застройщика, а также сокращение числа игроков рынка в силу того, что ряд из них перестанет удовлетворять предъявленным требованиям в ходе внедрения новых механизмов работы. Иными словами, в случае изменений рынок рискует стать менее конкурентоспособным», - добавил эксперт.
Точную величину дополнительных затрат предсказать пока сложно. «Это как гадать на кофейной гуще», - отметила Ольга Романова, руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «БН». С ней согласны эксперты из «Колтушской Строительной Компании», полагающие, что «будет видно, когда поправки вступят в силу».
Так или иначе, очевидно, что новые правила дестабилизируют рынок. По мнению Николая Кычёва, помощника генерального директора «Колтушской Строительной Компании», любые законодательные изменения, требующие дополнительных расходов от застройщика, меняют экономику проекта.
«Это всегда вызывает некоторую нервозность бизнеса. Хотя, скажем, последствия от ужесточения требований к страхованию ответственности нам все-таки удалось нивелировать и сохранить удобный для покупателей уровень цен», - рассказал руководитель.
Вчера, сегодня, завтра
В прошлом году рынок потрясло еще одно нововведение в законодательстве. Депутаты изменили требования к компаниям, страхующим ответственность застройщиков. Недовольные девелоперы пугали повышением цен на жилье на 5-10%, но этого не произошло, нововведения рынок переварил.
На самом высшем уровне обсуждался и вопрос полной отмены договоров долевого участия. Мнение о необходимости запрета долевого строительства с 2020 года высказывалось на заседании Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья.
«В этом случае ряд игроков рынка будет вынужден его покинуть, а на рынке может возникнуть дефицит предложения», - полагает Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1». Она считает, что в случае столь радикальных шагов стоимость на жилье может вырасти на 20-25%, поскольку собственными средствами, достаточными для жилищного строительства, обладают немногие застройщики, а заемные в банке стоят дорого.
Рискованное дело
Первичный рынок далек от идеала. Тому подтверждение — огромное количество обманутых вкладчиков, лишившихся сбережений на вполне законных основаниях. Нам говорят, что недвижимость — перспективное вложение средств с доходностью выше, чем у банковских вкладов. Но сами банки, тем временем, отказываются давать кредиты строительным компаниям, считая данную сферу высокорискованной и непрозрачной. Возможно, все поменяется благодаря жестким мерам, нововведения приведут к «очистке» рынка и появлению новых условий покупки-продажи жилья в строящихся проектах. Но, возможно, сделано это будет за счет дольщиков.