Откуда берется низкая ипотечная ставка
Чтобы повысить продажи, застройщики часто анансируют низкие проценты по ипотечным кредитам, но такая скидка, как правило, оказывается не более, чем маркетинговым ходом.
Если сейчас все привыкли к ипотеке с господдержкой, которая имеет более низкую ставку (12%) за счет бюджета, то еще раньше маркетологи придумали снижение процентной ставки силами самих застройщиков.
До кризиса банки предлагали разнообразные программы, в которых могли сильно отличаться ставки, сроки кредитования и суммы первоначального взноса. Ипотека с господдержкой ограничила такие предложения и поставила довольно жесткие условия — 12% годовых и первоначальный взнос 20%. Несмотря на то, что покупателей не спрашивают об удобстве таких условий, растут и продажи у застройщиков, и объемы выдачи ипотеки.
По словам представителя ВТБ24, в ситуации, когда застройщик сам субсидирует ставки, можно достичь их снижения не более чем на 0,25%. Такая разница не является для покупателя существенной, и таким предложением невозможно обеспечить значительный рост продаж. Поэтому крупные застройщики, как правило, не предлагают таких программ.
По словам Юлии Ружицкой, регионального директора по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе, в их компании нет так называемой «маркетинговой ипотеки». То есть компания не выплачивает банку, который выдает кредит на покупку жилья в ее жилых комплексах, сумму взамен более низкой, чем обычно, процентной ставки.
На рынке недвижимости Петербурга часто встречаются маркетинговые ставки, по факту существующие только в рекламных объявлениях. Зачастую в них встраиваются акции и скидки от застройщиков.
К примеру, в компании NCC есть акция, согласно которой квартиры в ЖК «Skandi Klubb», «Gröna Lund» и «Эланд» можно купить в ипотеку по ставке 9,9% годовых в банках «Раффайзенбанк» и «Сбербанк». Однако на деле базовая ставка в этих банках — 11,5%; компания делает скидку 6% от стоимости квартиры и считает годовую ставку, учитывая эту скидку.
Похожая ситуация существует и в компании «КСК», которая предлагает ипотеку от Сбербанка со ставкой 8%. На самом деле, банк дает ипотечный кредит под стандартные 12%, а снижение ставки достигается путем включения скидки на квартиру. Как рассказали в компании, такой акцией легче выделиться на фоне конкурентов, а простая скидка на квартиру может остаться незамеченной. При этом никакого обмана нет — дольщик действительно получает кредит по более низкой ставке.
Похожая программа действует и в холдинге RBI. Совместно с банком «Санкт-Петербург» компания предлагает ипотеку со ставкой 8,5%. Аналогично с предыдущими примерами, банк выдает кредит под 12%, а остальное — это скидка застройщика. По словам директора холдинга Андрея Останина, такой инструмент действительно эффективен и является интересным предложением для покупателя.
Застройщик Normann разработал другую стратегию. В партнерстве с «Донхлеббанком» они предлагают ипотеку со ставкой от 5 до 12% в зависимости от скидки. Тому, кто берет ипотеку под 5% годовых, скидка на квартиру не предоставляется. Если же покупатель выбирает ставку 10%, то получит 2% скидки на квартиру. При ставке 11% скидка составит 5%, при 12% размер скидки будет составлять 7%. Как говорят в компании, это реальная банковская ставка, а не маркетинговая ипотека.
Хотя маркетинговая ипотека используется реже, чем более привычные акции, скидки и подарки, такой инструмент все же имеет место быть. К сожалению, сейчас банки не имеют возможности предложить клиентам более интересные программы ипотечного кредитования, как это было до кризиса.