На чем девелоперы экономят в кризис
«Масс-маркет» уже на грани выживания
Нестабильность российской валюты привела к серьезному росту цен на технологии и строительные материалы, вследствие чего увеличилась себестоимость строительства. Строители отыскали выход из ситуации: нужно снизить издержки. Практика показала, что почти все без исключения крупные застройщики, работающие на массового потребителя, еще до экономического кризиса стали заменять бетон и кирпич зарубежного производства отечественными аналогами. К данному моменту доля зарубежных строительных материалов на российском рынке невелика: согласно оценкам специалистов, она находится на уровне 20%.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» полагает, что быстрое импортозамещение вряд ли возможно в случаях с лифтовым оборудованием, автоматикой, а также строительными машинами. Однако зарубежные отделочные материалы можно заместить российскими довольно оперативно. Светлана Денисова рассказывает, что сейчас в «масс-маркете» чаще и чаще применяются отечественные отделочные материалы. Этот тренд в будущем только укрепится, заключила представительница ЗАО «БФА-Девелопмент».
Второй рецепт оптимизации издержек компаний — запуск собственного производства материалов для строительства. В прошлом году компания «УНИСТО-Петросталь» открыла собственный завод по изготовлению железобетонных изделий (ЖБИ). Свое производство помогло крупному игроку петербургского рынка немного снизить себестоимость стройматериалов. «Мы оптимизируем свои затраты, поскольку работаем в сегменте «эконом», где покупатели особенно чувствительны к малейшим ценовым изменениям», — говорят специалисты отдела маркетинга компании «УНИСТО-Петросталь».
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru», заметил, что в массовом сегменте и раньше использовались стройматериалы преимущественно отечественного производства. По мнению эксперта, сейчас на этих статьях сэкономить не удастся. Он также признал, что многие девелоперы «масс-маркета» и так работают на грани прибыльности.
Третьей антикризисной мерой, к которой обращаются строители, является сокращение средней площади жилья в «эконом» и «комфорт»-классах. Вместе с тем тенденция к урезанию «квадратов» может приводить к нежелательным последствиям. Ольга Романова, руководитель отдела строящейся недвижимости ГК «Бюллетень недвижимости», отмечает, что уменьшение средней площади квартир в ЖК — это реальность, с которой нельзя не считаться. Представительница застройщика признается, что игроки хотят удержать спрос на уровне показателей прошлого года. Ольга Романова также поделилась своими тревогами: строительство домов с одними студиями и однокомнатными квартирами становится повсеместным, и если раньше предполагалось, что такие дома будут за чертой города, то в будущем есть риск их «перетекания» в мегаполис.
Среди девелоперов, строящих в сегменте «масс-маркет», есть немногие, кто пока не сокращает среднюю площадь квартир в своих жилых комплексах, но постепенно отходит от строительства «студий». В минувшем году ряд крупных девелоперов Санкт-Петербурга и области («Строительный трест», «Группа «ЛСР» и другие) заявили, что студии отныне строить не будут, и считают, что «малометражки» останутся в прошлом, а кризис всего лишь притормаживает неизбежный процесс.
«Бизнес» / «элит» против импортозамещения
В сегментах дорогостоящего жилья, а именно: «бизнес» и «элит», подобрать достойную замену зарубежному инженерному оборудованию и отделочным материалам из числа отечественных товаров чрезвычайно сложно, если не сказать — невозможно. Практика — критерий истины, и она показывает, что топовые сегменты на сегодняшний день наиболее зависимы от импортных стройматериалов. Согласно оценкам специалистов, в классе «бизнес» на них приходится до половины от общего объема поставок, а в элитном сегменте, цифра и того больше — 60-65%.
Андрей Петров, руководитель Центра элитных проектов ГК «Петербургская Недвижимость», говорит, что использование качественных материалов и оборудования при строительстве элитного жилья является приоритетом для всех девелоперов этого сегмента рынка. Невзирая на непростую экономическую обстановку, уточняет эксперт, доля импортных материалов в сегменте «премиум» по-прежнему велика. «Почти все инженерные системы и техническое оснащение домов насыщены импортным оборудованием, потому что именно такие узлы и агрегаты в процессе эксплуатации отличаются долговечностью. За рубежом закупаются скоростные лифты, высококачественные оконные системы и системы безопасности», — резюмирует Андрей Петров.
Получается так, что замещение зарубежных товаров отечественными затруднительно и на этапе отделки. Для современных многоэтажек категории «бизнес» и «элит» является критичным теплоизоляция фасадов, а также то, чтобы декоративная штукатурка обладала свойствами самоочищения, что позволяло бы сохранять привлекательность внешнего вида здания. Отечественных технологий на текущий момент нет — таков вывод специалистов. Они также говорят , что нужно модернизировать отечественное производство и расширить ассортимент товаров-заменителей.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1», делясь своим опытом, рассказывает, что для отделки домов «бизнес-класса» «Л1» закупает зарубежную продукцию, к ней относятся: плитка, светильники, лакокрасочные материалы, лифты. Эксперт полагает, что экономить на строительных материалах не следует, даже если это в целом не влияет на качество работ и безопасность здания.
«Основные материалы, используемые «Л1», — это стройматериалы нашего производства. Бетон, песок, кирпич, различные утеплители – все это давно и качественно делают в России», — сказала Надежда Калашникова. По ее словам, в «Л1» импортные материалы и инженерное оборудование применяется при отделке мест общего пользования и квартир в домах классов «элит» и «премиум». Директор по развитию компании «Л1» подтвердила, что импортозамещение в дорогих сегментах невозможно без понижения «классности» объекта.
Другой крупный строитель дорогого жилья, который не экономит в кризис, — компания «ЮИТ». «Хотя у нас, как и у всех застройщиков, в 2015 году заметно выросла себестоимость, мы не будем ее сокращать в ущерб качеству продукта, потому что нам важно доверие покупателей», — говорит Максим Соболев, директор по маркетингу и продажам «ЮИТ Санкт-Петербург». Он добавил, что компания постоянно анализирует запросы клиентов и учитывает их при разработке будущих проектов. Максим Соболев заметил, что и раньше компания «ЮИТ» использовала материалы местных производителей — в частности, арматуру, цемент и прочее, в то время как доля импорта в общем объеме строительных материалов составляла около 10-20%.
По всей видимости, дорогие сегменты обошла стороной и тенденция сокращения средней площади квартир. С другой стороны, курс на оптимизацию планировок «элитные» девелоперы, кажется, все-таки взяли.
Одним из главных факторов, влияющих на себестоимость одного «квадрата» жилья любой категории, является рыночная стоимость участка, на котором это жилье возводится. По информации застройщиков, стоимость земли порой доходит до 50% от всего бюджета жилого комплекса. В данном случае в выигрыше оказываются те девелоперы, которые заранее озаботились приобретением земли. Так, компания «Л1» приобрела большинство своих участков в докризисные времена и до введения процедуры тендеров, в конце 90-х годов. Соответственно сегодня доля затрат на землю у этого игрока незначительна (на уровне 5-7%), что позволяет компании предлагать своим клиентам жилье на очень выгодных условиях. Такой информацией поделилась Надежда Калашникова.
Ждать ли помощи от государства?
Эксперты и девелоперы сходятся во мнении, что для того, чтобы реально снизилась себестоимость жилья, нужны встречные усилия со стороны российского правительства.
Олег Репченко, представитель IRN.ru, рассказывает, что раньше региональные власти ставили условия по строительству как социальной, так и дорожной инфраструктуры, а у застройщиков не было возможностей выполнить эти пункты. Сейчас же, продолжает спикер, лишних ресурсов у бизнеса остается и вовсе мало, поэтому инфраструктурную нагрузку, хотя бы отчасти, государству следовало бы взять на себя. Вторая нужная мера — снижение стоимости земли под строительство, ускорение получения разрешения на строительство и устранение прочих административных препон. Эксперт резюмирует: если чиновники пойдут на уступку строительному бизнесу, это сделает жилье более доступным, а также увеличит вероятность того, что снижение себестоимости не окажет плохого влияния на качество построенных домов.