Квартиры на «котловане» становятся дороже, чем в готовом доме
Покупать квартиру в самом начале строительства всегда намного выгоднее, чем в готовом доме. С каждым последующим этапом строительства цена растет, и перед вводом дома в эксплуатацию квартира оказывается существенно дороже, чем на этапе котлована.
Таким образом, большей частью покупатели приобретают квартиры еще в процессе строительства, и на момент завершения строительства нераспроданных квартир нет или почти нет (например, «зависнуть» могут слишком большие и дорогие). Порядка 10% квартир при этом покупают еще на стадии котлована – с минимальной ценой и максимальными рисками. 60% покупок совершается на стадии, когда производится монтаж конструкций. Так, по данным специалистов «Группы компаний ЛСР», в 2020 году порядка трети сделок совершались в начале строительства – роль играло доверие покупателей к надежности компании.
Выгодно ли брать «котлован» в новых реалиях?
Из-за ажиотажа в прошедшем году застройщики существенно подняли цены. Таким образом, стоимость квартир в домах, которые только собираются строить, практически сравнялась со стоимостью аналогичных квартир в готовых или близких к завершению проектах. Конечно, на стоимость и ликвидность влияет не только ажиотаж, но и особенности самих жилых комплексов, однако взаимосвязь скачка цен с ажиотажем просматривается.
И вот – тому конкретные примеры. В ЖК Domino от ГК «Эталон» (около станции метро «Черная речка») однокомнатная квартира площадью 39 кв. м на этапе котлована стоила 7 млн рублей. За один квадратный метр – 179,5 тыс. Через полгода строительства цена возросла до 220,5 тысяч за квадратный метр, или, в пересчете все на ту же «однушку», 8,6 млн рублей. В ЖК Riverside от Setl Group, расположенном на Ушаковской набережной, стоимость квартиры площадью 43 квадратных метра составляет 10 млн рублей, то есть 1 квадратный метр стоит 232,5 тысячи рублей. Казалось бы, похожие районы – похожие цены, все совершенно логично. Только вот в Riverside можно заезжать сразу же после покупки, а Domino будет сдан только в конце 2022 года, почти через два года.
На фоне событий прошлого года в этих играх с ценами нет ничего удивительного. Другой пример – ЖК Modum в Каменке от компании «Арсенал-Недвижимость». Стартовая цена квадратного метра составляла 134 тысячи рублей, то есть квартиры стоили от 3,5 млн рублей. Спустя год «квадрат» подорожал до 211 тысяч рублей, соответственно, минимальная цена квартиры выросла до 5,5 млн рублей. И все это при том, что ЖК будет сдан только через 2 года. Причем реализовано на январь было только около 25% квартир в 1 и 2 корпусах. Однако квартиры в Modum’е уже появляются в продаже по переуступке. То есть инвесторы предполагают, что цена достигла максимума и избавляются от этого актива.
В декабре на рынке появился ЖК «Аквилон ZALIVE», который строит на намыве Васильевского острова «Аквилон». Минимальная цена в самом начале продаж составляла 4 млн рублей (за 22-метровую студию). И уже в январе, меньше, чем через месяц, стоимость точно такой же студии составила уже 5 млн рублей, или 227 тысяч рублей за квадратный метр. Цена выросла на 25%, хотя строительство пока остается «котлованом», и первую очередь ЖК достроят только к концу 2023 года. При этом рядом (то есть разница в цене не обусловлена географией) находится уже сданный ЖК «Светлый мир «Тихая гавань», который построили Seven Suns Development. 37-метровая квартира в нем стоит 6,9 млн рублей, что в пересчете на квадратный метр составляет 186,5 тыс. рублей.
В этом году такие скачки цен маловероятны. Строительство финансируется банеами, а значит, застройщики могут делать ценообразование динамичным, как в интернет-магазинах, выстраивая свою стратегию и подстраивая предложение под спрос.
Как оценила ситуацию директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова, покупка жилья, которое только начали строить, после введения эскроу-счетов и проектного финансирования строительства перестала быть настолько выгодной. Времена, когда разница между ценой на «котлован» и готовую квартиру могла достигать 30%, явно прошли. И все же выгода такой покупки остается - ведь цены на жилье все равно продолжают расти: дорожают материалы и стоимость услуг, растет спрос… И, несмотря на проектное финансирования, за 2020 год стоимость квадратного метра жилья выросла в среднем на 20% и продолжает расти. Еще одна причина для покупки квартиры в начале продаж – тот факт, что к концу строительства наиболее ликвидные квартиры оказываются распроданы. Таким образом, существенно заработать на разнице цен уже не удастся, но сохранить и нарастить накопления, инвестируя в жилье, по-прежнему можно.
Подешевеют ли квартиры?
Любой рынок – это чередование взлетов и падений, и рынок недвижимости – не исключение. То есть постоянно дорожающие квартиры все же могут подешеветь. Так называемая корректировка цен время от времени происходит. Однако давать прогнозы на цены и спрос на недвижимость бесполезно, особенно в свете событий прошлого года. И все же можно отметить тенденцию к снижению разницы между ценой на котловане и на этапе сдачи. Причем дело не столько в снижении конечных цен, сколько в обратном – не равняясь на соседей, застройщики, только запуская проект, сразу выставляют квартиры в продажу по высоким ценам. Как показывает практика, за 2-3 года квартиры все равно раскупаются – как петербуржцами, так и приезжими. Последних, по данным аналитиков «Группы ЛСР», уже порядка 40% от всех сделок.