Кто и в кризис сдается вовремя?

 

В начале 2015 года эксперты предполагали, что произойдет критическое падение спроса на недвижимость. Но такие прогнозы не оправдались. Во второй половине прошлого года по сравнению с первой количество сделок возросло вдвое. Причем если не учитывать «ажиотажных» ноября и декабря, то темпы продаж этого периода сравнимы с данными за 2014 год.

 

По данным аналитиков, в начале 2015 года (январь-февраль) продажи на первичном рынке были достаточно высокие. Но речь идет в основном о сделках, заключенный в конце 2014 года, в тот период опасаясь за свои накопления в российской валюте, в компаниях застройщиках были буквально очереди из граждан, желающих вложиться в недвижимость. После — заключались единичные сделки. В основном из-за того, что Центробанк повысил ключевые ставки до 17%, в результате годовые ставки по ипотечным кредитам стали составлять почти 30%. За короткий срок Правительством России была подготовлена программа субсидирования ипотеки, которая была запущена с 1 марта. В итоге ставки по ипотеке пошли на убыль. Так как на первичном рынке недвижимости больше половины сделок заключаются с привлечением кредитных средств, то уже к лету продажи в новостройках повысились.

 

Но все же по всем критериям для рынка первичной недвижимости минувший год оказался сложным, по сравнению с предыдущим периодом. Спрос опустился на 30%, показатель не опускался ниже благодаря усилиям властей и запуску программы господдержки ипотечных кредитов. Ряд законодательных нововведений, колебания рубля и инфляция привели к тому, что у многих участников рынка прибыль снизилась на 30-50%.

 

По словам руководителя департамента новостроек компании «АЛЕКСАНДР — Недвижимость» Сергей Беляков, для увеличения спроса на свои новостройки, застройщики нередко оптимизировали расходы, чтобы сделать стоимость одного квадратного метра меньше, чем у конкурентов. С приходом кризиса, когда резко выросла себестоимость строительства, так же резко упали продажи. К лету и началу осени вывести продажи на прежний уровень и даже выше (по сравнению с 2014 годом) позволила программа «Ипотека с государственной поддержкой». «В результате в том числе и некоторые ведущие застройщики, сдали дома с задержкой пусть и на относительно небольшие сроки в 2-4 месяца. Для менее крупных игроков обстановка сегодня и вовсе «на грани»: срок введения в эксплуатацию серьезно перенесен либо проекты находятся в шаге от «заморозки». При этом наблюдается снижение цен на квартиры в домах с близким сроком ввода в ущерб проектам этого же застройщика с более дальними сроками. В целом расчет в основном идет на рост продаж через снижение цен», — резюмирует Сергей Беляков.

 

 

Среди правил есть всегда исключения. Предлагаем вам ознакомиться с теми застройщиками, которые ввели свои проекты в эксплуатацию в заявленные сроки. Некоторые компании, например, «Setl City» сдавали объекты даже с опережением сроков.

 

В конце 2015 года компанией «Л1» были сданы 16 объектов в четырех ЖК, примерно 130 тыс. кв.м. Данные показатели позволили компании выйти на второе место в Санкт-Петербурге по объему введенного жилья.

 

В ЖК элитного класса «Империал» и «Классика» все работы были завершены полностью, в таких ЖК как «Граф Орлов» и «Звездный» были введены в эксплуатацию I очереди. На данный момент компания продолжает возведение комплексов «Лондон Парк» и «Маршал».

 

Как построенные, так и строящиеся объекты компании располагаются в районах с развитой инфраструктурой как социальной, так и транспортной и коммерческой (Московском, Петроградском, Калининском и Выборгском). В результате практически все объекты компании имеют хорошее соотношение по местоположению и стоимости квадратного метра. Например, можно выделить жилой комплекс «Премьер Палас» (на набережной Адмирала Лазарева), данный ЖК обладает отличными видовыми характеристиками (отмечен премией «Рекорды рынка недвижимости» как лучший ЖК бизнес-класса). Стоит уделить внимание ЖК «Граф Орлов» и ЖК «Империал», вплотную примыкающим к Московскому проспекту. В первых двух озвученных объектах «бизнес-класса» сдана первая очередь, в последнем уже вовсю идет заселение.

 

Многие новостройки компании «Л1» относятся к категории «бизнес». Стоит отметить, что данный сегмент менее всего подвержен негативным влияниям в экономике. По словам руководителя компании «Л1» Павла Андреева, по сравнению с предыдущим годом в минувшем заметного снижения продаж не наблюдалось, вопреки всем ожиданиям: «Бизнес-класс», пожалуй, единственный сегмент рынка, где на протяжении всего года цены медленно, но росли. В наступившем году мы ожидаем тот же уровень или даже некоторое увеличение объемов спроса. Сегодняшнюю ситуацию можно сравнить с посткризисными 2010-2011 гг., когда после обвала в экономике наступила ремиссия. Правда, в те года спросом пользовалась «эконом» жилье, сейчас покупатели проявляют интерес к более качественным проектам. Думаю бизнес-сегмент в 2015 году единственный, кто пользовался стабильным спросом. Его доля на рынке также устойчива и составляет сегодня не менее 22%».

Setl City

ГК «РосСтройИнвест»

 

 

Раньше обещанного срока, точнее, на 9 месяцев, ввела в эксплуатацию свой ЖК «Крутой берег» и компания «КВС». Жилой дом «Крутой берег», который возводится в Ленобласти в городе Кировск, был сдан накануне 2015 года, к лету уже был полностью заселен. Как отметил застройщик, при процедуре передачи ключей от клиентов было получено минимальное количество претензий. Данный факт говорит о хорошо проведенной работе как строителями, так и органами надзора.

 

В 2015 году застройщиком было получено разрешение на ввод в эксплуатацию еще трех жилых комплексов. В июне был сдан в эксплуатацию ЖК «Иван-да-Марья», строящийся в Калининском районе, в октябре – ЖК «Линкор», возводимый в Красносельском районе. В августе был сдан малоэтажный жилой комплекс «Амазонка», располагающийся в Кронштадте.

 

Что касается ЖК «Линкор», относящегося к комфорт-классу, то он находится на берегу Финского залива в микрорайоне «Балтийская жемчужина». Комплекс состоит из пяти корпусов (5-10 этажей) и одного отдельно стоящего здания (18 этажей). В жилом комплексе располагается более тысячи квартир с полной отделкой общей площадью 64,5 тыс. кв. м.

 

 

В период с октября по декабрь компания «ЛенСпецСМУ» ввела в эксплуатацию два корпуса жилого комплекса «Самоцветы», возводящегося в Василеостровском районе на Уральской улице. К концу 2016 года компания планирует сдать еще четыре корпуса площадью 72 тыс. кв. м, в том числе и коммерческие помещения 20 тыс. кв. м. Общая площадь примерно 2 000 квартир бизнес-класса будет составлять 160-180 тыс. кв. метров. Участок площадью 8 га, на котором располагается комплекс «Самоцветы», ранее принадлежал заводу им. Калинина. В связи с этим компания «ЛенСпецСМУ» была вынуждена рекультивировать почву, чтобы привести показатели в норму. Стоит отметить, что застройщик облагородил и набережную протекающей рядом реки Смоленки.

 

Третья очередь ЖК «Царская столица» была введена в эксплуатацию застройщиком летом минувшего года. Жилой комплекс представляет собой два жилых корпуса (10 этажей), где запроектировано 592 квартиры комфорт-класса, проект включает в себя и строительство многоэтажного паркинга. Отметим, что данный комплекс возводится в Центральном районе, в месте, где когда-то находились ремонтные цеха железнодорожной станции «Московская-Товарная».

 

 

 

Компания  «ЮИТ Санкт-Петербург» в 2015 году получила разрешение на ввод в строй жилого комплекса «Новомосковский», относящегося к классу «комфорт», который располагается вблизи метро «Фрунзенская» и историческим садом «Олимпия». Три жилых корпуса выполнены в современном стиле, но с чертами «сталинского ампира», характерными для пролегающего рядом Московского проспекта. Кроме того, ЖК предусматривает целый ряд инновационных решений, повышающих уровень комфорта жильцов. Например, помещения для финских саун в квартирах и большие финские балконы. Что касается территории ЖК, то она благоустроена и охраняется.

 

Как отметили в компании, застройщик старается вести все строительные работы согласно графику, предпочитая в этом вопросе «золотую середину». По словам директора по маркетингу и продажам компании Екатерины Гуртовой, при досрочном введении в эксплуатацию бывает что возникают вопросы к качеству строительства, но, конечно, не всегда. Поговорка «Поспешишь – людей насмешишь» иногда бывает уместной. Но все же досрочный срок сдачи является приятным бонусом, который в нынешних непростых условиях и в экономике, и на рынке, могут позволить себе не все.

 

 

Стараются сдавать объекты согласно заявленным срокам и девелоперы, развернувшие стройку за городом. Например, компания «ЛенСтройГрад» в 2015 году новые очереди МЖК «Счастье» ввела согласно графику. Напомним, что малоэтажный жилой комплекс возводится в Тосненском районе в 18 км от КАД в поселке Федоровское. На участке общей площадью 32 га предусмотрено строительство 125 таунхаусов с придомовыми земельными участками.

 

Для домов III очереди соответствующие разрешения были получены в конце сентября, уже в октябре началась передача недвижимости дольщикам. Возможность зарегистрировать право собственности покупатели получили перед Новым годом.

 

«В 2015 году несмотря на кризис спрос на малоэтажное жилищное строительство вырос. Застройщики МЖК для привлечения клиентов стараются сделать условия проживания максимально комфортными и у большинства из них это получается. Что касается нашего проекта, то изначально он задумывался как бюджетный, поэтому мы стараемся держать относительно невысокие цены на качественные квартиры даже в нынешнем нестабильном рынке», - комментирует коммерческий директор компании «ЛенСтройГрад» Леонид Голубев.

 

Отметим, что в предкризисный 2014 год компания «ЛенСтройГрад» ввела в эксплуатацию первые две очереди малоэтажного жилого комплекса «Счастье» раньше планируемого срока на два квартала.

 

 

 

Согласно данным Комитета по строительству, за 11 месяцев 2015 года в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию 2,4 млн. кв. м жилья. А это 88% от годового плана по новостройкам. Для сравнения в 2014-м Северная столица «разрослась» на 3,3 млн. кв. м жилой площади. И даже если по итогам 2015 года объемы строительства останутся на уровне прошлогодних, то, как утверждают эксперты, в 2016-м отрасль ждет неминуемый спад.

 

Как отметила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», не стоит ждать и большого спроса. «Если в экономической ситуации не произойдет серьезных негативных изменений, то, вероятно, в 2016 году объем спроса на первичном рынке Санкт-Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области останется на уровне 2015 года. На данный момент объективных причин для роста спроса нет. Скорее всего объем продаж, составит порядка 800-1000 тыс. кв.м строящегося жилья в квартал».

 

Что касается объема вывода на рынок новых проектов, то по оценкам аналитиков их будет меньше, чем в 2015 году. Прогноз выглядит так: 4 млн. кв.м, в реальности – порядка 3,6 млн. кв.м. Новые крупные проекты стартуют и сейчас, причем, как и в Северной столице, например, в Московском и в Пушкинском районах, так и в области – во Всеволожском районе (Новосаратовка и Порошкино). На рынок будут выходить и новые очереди проектов, находящиеся на данный момент в стадии реализации.