Как перепланировать квартиру без вреда для себя и окружающих

Тем, кто решился на перепланировку квартиры, нужно быть готовым к многочисленным хлопотам, затратам и нормативным ограничениям. Мы решили разобраться во всех тонкостях и нюансах этого непростого мероприятия.

Как часто говорят застройщики, в их строящихся жилых комплексах есть квартиры на любой вкус. Но представить будущую квартиру на начальном этапе строительства сложно даже после изучения планировок и 3d моделей.

Факт остается фактом: при всем разнообразии планировки квартир остаются достаточно однотипными, спроектированными так, чтобы на имеющейся площади поместилось как можно больше квадратных метров жилья. Случается и так, что при заселении покупатель обнаруживает, что застройщик немного изменил конфигурацию, что комната и кухня не соответствуют плану, а коридор оказался чуть уже и длиннее. Исправить такие ошибки сложно, но иногда они все же поддаются коррекции.

Как рассказала директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова, перепланировка доставляет хлопоты не только на этапе проведения работ, но и после, при согласовании полученного результата. Поэтому перед началом работ необходимо изучить поэтажный план БТИ. Как правило, там четко размечены комнаты, санузел, кухня и другие помещения. Если вы желаете внести изменения в эту конфигурацию, то потребуется новое согласование в БТИ.

Андрей Ильичев, директор управляющей компании «Пионер-Сервис», рассказал о наиболее распространенных видах перепланировок. Так, зачастую собственники объединяют кухню и гостиную, чтобы сделать большую гостевую или столовую зону. При этом иногда санузел объединяют с коридором, который вел на кухню. Также часто встречается объединение ванной и туалета, что позволяет разместить стиральную машину или большую ванну. Реже встречается еще более сложный для согласования вариант — объединение двух или более квартир в одну. Это делают в случае, когда собственник не может подобрать подходящую по требованиям и метражу квартиру. Крайне непростой для согласования вариант перепланировки — объединение балкона или лоджии с квартирой. Он требует обязательной разработки проекта и согласования во всех соответствующих инстанциях. Если провести такие работы неправильно, может промерзнуть стена, образоваться конденсат, а также могут появиться трещины в стене своей квартиры и квартир соседей. Важно учитывать, что отопительные приборы запрещено устанавливать на лоджиях и балконах, так как в домах с общедомовым учетом энергии это приведет к повышению теплопотерь, и оплачивать это будут все жильцы. Помимо этого, лоджия или балкон считаются местом укрытия от пожара и одним из путей эвакуации. Если в квартире есть только один балкон, то такую перепланировку вряд ли согласуют. Другой вид перепланировки — перенос кухни или санузла в другую часть квартиры. В этом случае нужно помнить, что размещение «мокрых зон» над жилыми комнатами соседей снизу запрещено. Соответственно, нельзя располагать жилую комнату под кухней или санузлом соседей сверху.

Надежда Калашникова рассказала, что процесс получения разрешения на перепланировку квартиры очень сложен. Для этого нужно собрать исходную документацию, а именно технические планы, акт обследования состояния конструкций и инженерных сетей, справки о техническом состоянии здания. Затем необходимо сделать проект перепланировки и согласовать его в межведомственной комиссии, отделе пожарного надзора, с балансодержателем дома (ЖСК, ТСЖ и т.д.). После этого нужно будет получить кадастровый паспорт на квартиру. И последний шаг — это внесение изменений в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако на любой спрос найдется предложение. Сейчас существует много компаний, которые за разумные деньги возьмут на себя все этапы — от проекта до оформления. Цены варьируются в зависимо от объемов перепланировки. Генеральный директор УК «ЮИТ Сервис» Алла Винник рассказала, что в их компании стоимость таких услуг стартует от 58 000 рублей.

Штраф за незаконную перепланировку незначителен — всего 2500 рублей. Но последствия могут оказаться и более серьезными. Собственника могут заставить вернуть недвижимость в исходное состояние. Также при нанесении материального ущерба соседям либо управляющей компании его придется компенсировать. Андрей Ильичев также добавляет, что значительная часть обрушений зданий в последние годы была связана именно с несанкционированными перепланировками. В этих случаях ущерб может во много раз превысить стоимость перепланированной квартиры.

Подведем итоги.

Запрещено:

• Размещение туалета и ванной над жилыми помещениями и кухней, расположенными этажом ниже. Но если под вами находится нежилое помещение (например, на первом этаже), то можно.
• Расширение кухни за счет площади жилых комнат и санузлов. Но если подойти к этому процессу творчески, то можно за счет сдвижных перегородок или широких арочных проемов. Но кухня должна остаться кухней, жилая комната – комнатой, а граница между ними должна быть обозначена.
• Увеличение площади санузлов за счет жилых помещений и кухни.
• Перенос радиаторов отопления на лоджии, перенос в стены стояков газоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации.

Разрешено: 

• Объединение и деление жилых комнат при условии, что новое жилое помещение будет иметь окно, ширину не менее 2 м и площадь не менее 9 кв. м.
• Увеличение прихожей, кладовой,гардероба за счет жилого помещения.
• Объединение туалета и ванной комнаты.
• Увеличение ванной, туалета или кухни за счет коридора, прихожей, мест общего пользования.