Инфраструктура на первых этажах: «проходной двор» или привлекательное соседство?

Для детального анализа ситуации мы взяли четыре активно застраивающиеся локации в Санкт-Петербурге — Приморский район, Девяткино, Кудрово и район «Балтийская Жемчужина».

Кудрово: необходимый минимум

Показательный пример в локации Кудрово — масштабный проект «Семь столиц» от Setl Sity. Выводы об использовании первых этажей новых домов легко сделать, прогулявшись по заселённым кварталам.

С одной стороны, коммерческие помещения, выходящие на большие внутренние улицы, сданы и заняты. Здесь стоит отметить, что территория жилого комплекса находится в удалении от социальной инфраструктуры, но через дорогу от кварталов — огромная «МЕГА-Дыбенко» с гипермаркетом, ресторанным двориком, фирменными бутиками. Поэтому на активный спрос рассчитывают крупные арендаторы, такие как частные медицинские учреждения, группы детского развития, локальные развлекательные заведения. А вот вкладывать в развитие нового района идею сотни точечных магазинов формата «пиво-сигареты» - затея сомнительная. Поэтому помещений для сферы услуг в домах немного, а площадь у имеющихся большая. Внутри кварталов, где проходимость не так велика, на первых этажах остались квартиры, необходимые, в частности, для малоподвижных людей.

Балтийская жемчужина: поле неравного боя

В тесном соседстве с районом «Балтийская Жемчужина» — объекты социальной инфраструктуры старой застройки. Но всё же район развивается с нуля, и развивается в определенном векторе — ЖК «Море» (Setl Sity), ЖК «Жемчужная симфония» («Балтийская жемчужина») предлагают квартиры крепкого комфорт-класса, и целевая аудитория здесь определяет предложение.

Таким образом, в многочисленных коммерческих помещениях расположились салоны красоты, частные ветеринарные клиники для домашних любимцев, тематические рестораны, бутики, магазины со свежей выпечкой и фермерскими продуктами. Освоение района, распланированное на многие годы вперёд, позволило освоиться здесь магазинам с отделочными материалами и мебелью, бюро дизайнерских услуг.

Отметим, что коммерческих помещений здесь много, но для потенциальных арендаторов соседство с торговым комплексом может оказаться проигрышным, поэтому во многих окнах объявления о продаже и аренде видны до сих пор. Кроме того, площадь арендных помещений достаточно большая — от двухста метров. Для «универсальных» точек, способных ужиться в любой локации, это невыгодный метраж.

«Наибольшее число сделок (до 50%) заключается при покупке помещений площадью 50-100 кв. м. Такие помещения подходят под размещение аптек, булочных, небольших продовольственных магазинов «у дома» и небольших кофеен, - объясняет генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин. - Это наиболее универсальный формат, поэтому он пользуется у покупателей самым большим спросом. Порядка 20% приходится на помещения до 50 кв. м, порядка 10% – на помещения площадью 200-250 кв. м. Достаточно редки сделки с помещениями 400-500 кв. м – их проектируется в комплексах немного и они предназначены для размещения крупных супермаркетов».

Приморский район: развитие по всем фронтам

В Приморском районе новостройки соседствуют плотно, и новые проекты продолжают появляться: в частности, недалеко от Шуваловского проспекта, у озера Лахтинский разлив. Хорошая экология, неплохая транспортная доступность, достаточная социальная инфраструктура делают локацию заманчивой для жителей и, как следствие, популярной у девелоперов и других клиентоориентированных предпринимателей.

ЖК «Медный Всадник», так же как соседний ЖК «Ленинградская симфония» от ЛенСпецСтрой и ЖК «Дом в Лыжном переулке» компании Темп от застройки «Балтийской Жемчужины» отличаются не только визуально. Это тот же комфорт-класс, однако стоимость в указанных комплексах Приморского района ниже, а первые этажи полностью предназначены для аренды. Как отмечают застройщики, помимо точечных продуктовых магазинов они расширяют партнёрство с аптеками, салонами красоты, стоматологическими кабинетами и прочими малошумными и «непыльными», но необходимыми арендаторами. Судя по агрессивной рекламе — на реализацию коммерческих площадей возложены большие надежды. Впрочем, не зря — активно застраиваемый район требует развития точечной торговли и другой инфраструктуры в шаговой доступности.

Некоторые пустующие помещения на первых этажах новостроек уже кем-то выкуплены, и их дальнейшая судьба предопределена. Представители бизнеса ждут, когда дом будет заселен, а жильцы после переезда восстановят нормальный повседневный ритм жизни, и только потом открывают свои объекты. Ведь пока люди делают ремонт и перевозят вещи на новое место, им банально не до регулярных походов за покупками, и магазины могут простаивать вхолостую.

Девяткино: плотность населения играет ключевую роль

Активная застройка района Девяткино проходит в непосредственной близости к станциям метрополитена и ж/д пригородного сообщения. Транспортный узел, так же как растущее количество новостроек на разном отдалении от него, заставляет застройщиков в большом объёме предусматривать коммерческие площади в своих проектах. Постепенно появляются и улучшенные варианты коммерческих помещений. Так, «ЛенСпецСтрой» заявила о выводе коммерческих залов с высотой потолков до четырёх метров и небольшим количеством несущих стен, то есть, фактически, свободной планировкой. Благодаря такой планировке помещение можно приспособить практически под любые цели и подобрать нужную площадь.

Одним из основных факторов привлекательности коммерческих помещений в обеих очередях жилого квартала «Ленинградская перспектива» становится выход входных групп коммерческих галерей на будущие магистрали к зонам скопления людей.

«Из рассматриваемых локаций популярностью пользуются помещения, расположенные в Девяткино и Приморском районе, так как плотность населения там выше, чем в Кудрово и Красносельском районе («Балтийская Жемчужина»), - считает директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Михаил Рожко. - Кроме магазинов шаговой доступности, помещения также занимают аптеки, салоны красоты, зоотовары, отделения банка».

Вывод

Несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, помещения на первых этажах многоэтажных новостроек остаются востребованными у предпринимателей, приносят прибыль застройщикам либо инвесторам, выкупившим их на ранних стадиях строительства, а теперь сдающим их в аренду.

Однако, по мнению экспертов, с дестабилизацией российской экономики сегмент коммерческой недвижимости, в том числе встроенной в жилые дома, пострадал первым. «Предложение сегодня значительно превышает спрос, - рассказывает Марина Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп». - С учетом поправки на текущую экономическую ситуацию, не стоит говорить об активности покупателей в данном сегменте. Стоит понимать, что у потенциальных покупателей есть отличная возможность приобрести или арендовать коммерческое помещение с хорошей скидкой. Собственники готовы на переговоры, а при предметном интересе предлагают дисконт до 10-15%. Но несмотря на то, что арендные ставки снижаются, это не сильно спасает ситуацию».