Эксперт: выбираем участок для дома и дачи

Прежде чем что-то смотреть, нужно ответить на вопросы:

1. Сколько этажей будет в доме? От этого зависит площадь участка.
2. Будете ли вы выращивать овощи и цветы? Это требования к ландшафту, качеству почвы, площади участка и водопроводу.
3. Жить постоянно, только в теплый сезон или на выходных и праздниках? Влияет на стоимость дома, его утепление, окружение, инфраструктуру.
4. Вам хочется быть ближе к родным? Это район, расстояние до города и транспортная доступность.
5. Жить с детьми? Нужны детские площадки, охрана и прогулочные зоны.
6. Наконец, бюджет. Сколько вы готовы потратить на участок и дом, включая обслуживание и налоги? От этого зависит район, качество участка и поселка.

Вы четко определили свои требования и возможности. Теперь основные риски при покупке: готовность поселка, коммуникации, чистота сделки и репутация девелопера.

Готовность поселка

Покупайте участок в готовом поселке, где подключено электричество и работает водопровод, есть дороги, общие территории (забор, пункт охраны, детские и спортивные площадки). Обещать — не значит построить. Поселки годами стоят как чистое поле, поделенное на участки. Есть огромный риск вообще не дождаться обещанного или жить «на стройке» годами.

Коммуникации: электричество, вода и газ

Главное — это наличие электричества и его достаточность. Как минимум, должны гореть фонари, вы слышите звук работающей подстанции. Если работы еще ведутся, попросите технические условия. Ведь когда на сотню участков выдадут 100 кВт, не получится даже подогреть чайник. Рассчитать минимум электричества просто — количество участков умножьте на 5 кВт и разделите на два. Получить подобную мощность самостоятельно сложно.

Вопрос с водой важно прояснить до покупки участка. Если источник глубоко, колодец может стоить полмиллиона рублей, а вода в нем — содержать тяжелые металлы. Лучшее решение — централизованный «зимний» водопровод, который находится на глубине и не промерзает в холодное время. Если водопровод есть, попросите паспорт скважины с результатами анализа.

Наличие газопровода — хорошо, но не критично, если не жить в доме круглый год. Ждать подключения можно несколько лет, за это время вы построите дом и переделывать электрическое хозяйство будет хлопотно и дорого. Если газ проходит мимо участка, то в Ленобласти работы стоят 300 тысяч рублей и выше. Если труба далеко, то это целое состояние. И основная идея газопровода, экономия на электричестве, теряет свой смысл.

Инженерные сети почти всегда строятся по единой технологии. Сначала газ, потом вода, дороги и электрические столбы. Когда в поселке с дорогами уверяют, что газ с водой проведут позже, это можно сделать. Но по двойной цене — и дороги будут вскрывать за ваш счет.

Чистота сделки — не верьте в договоры «на коленке»

Каждый участок должен иметь отдельный кадастровый паспорт и свидетельство о собственности. Перед покупкой закажите выписку в любом МФЦ, это занимает пять рабочих дней. В ней указаны возможные ограничения, например, сервитуты (ограниченное право пользования чужой вещью в земельных отношениях); или, что хуже — залог участка.

Необходим прямой договор купли-продажи с регистрацией в ФРС (Федеральная резервная система). Если покупаете у физического лица, воспользуйтесь банковской ячейкой. Если у юридического — аккредитивом. В обоих случаях продавец получает деньги только после того, как вы получаете на свое имя документы, подтверждающие собственность.

Репутация застройщика и управляющей компании

Репутация застройщика складывается из реализованных им проектов. Отправляйтесь в готовый поселок, загляните на детскую площадку. Узнайте у жителей, как работает управляющая компания, есть ли серьезные проблемы. Помните, что 90% отзывов в интернете написали конкуренты друг о друге. Реальная картина — в группах в социальных сетях, где «стена» открыта для обсуждений и нет модерации со стороны застройщика.

Транспортная доступность, инфраструктура и соседи

Оцените до покупки, как загружены трассы по будням и выходным. Узнайте, можно ли добраться общественным транспортом — это важно, если вы планируете постоянное проживание. Ни один дом, даже самый крутой и в идеальном месте, не стоит пяти часов дороги в день.

Что касается детских и спортивных площадок, прогулочных зон, то это норма для поселков семейного и сезонного проживания. Кроме того, загородные дома часто грабят, вокруг могут быть опасные прохожие, а на участке может оказаться чужой строительный мусор. Если вы собираетесь строить нормальный дом, обустраивать его и жить с детьми, то наличие охраны и внешнего забора — ключевые факторы.

Покупая участок в готовом поселке, легко сразу узнать соседей. Лучше всего приехать в выходные и познакомиться с ними. Не обязательно становиться лучшими друзьями, но соседи по даче — это важно. Вы будете часто их видеть и слышать, они могут ответить на многие вопросы.

Качество почвы

Качество почвы влияет на затраты при освоении участка. Самый проблемный случай — это заболоченная территория. Рекомендации простые: походите по участку во влажное время или после дождя, посмотрите на срез дренажной канавы, наличие камышей. Отличное основание для стройки — песок, лучший естественный дренаж. Важно наличие достаточно глубокой дренажной канавы вдоль участка. Если ее нет, значит девелопер сэкономил и вас будет подтапливать, а дорога быстро придет в негодность.

Статус земли и миф об ИЖС

Статус ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), как и «ДНП» (дачное некоммерческое партнерство), дает возможность получить собственность, построить дом, получить свидетельство, прописаться и жить постоянно. Достоинства ИЖС в налоговом вычете и возможности использования материнского капитала. Недостатки — необходимо согласовать проект дома и получить разрешение на строительство. В «ДНП» можно строить сразу.

Стоит ли обращаться к агенту

Квалифицированный специалист поможет с проверкой чистоты сделки, оформлением и регистрацией. С другой стороны, многие застройщики не сотрудничают с агентами. Агент не настроен на детали и поиск лучшего варианта, он стремится быстро закрыть сделку. Не в его интересах снижать цену — из-за комиссии, которую платит продавец.

Не принимайте решение поспешно, проверяйте документы и информацию. Помните, низкие цены всегда установлены не просто так.

Ольга Райчук, руководитель проекта «Сосновские Озера» (Дженсен Групп).