Анализ рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга

На рынке новостроек за пять месяцев текущего года наблюдается отрицательная динамика. По данным аналитического отдела «БФА-Девелопмент», в среднем по рынку цена квадратного метра снизилась на 0,7%. Тенденция обусловлена сокращением разницы между ценами вторичного и первичного рынка, перенасыщенностью предложения, уменьшением доли инвестиционных покупок.

На конец мая 2017 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербурга составила 100,3 тыс. руб., тогда как в начале 2017 года эта цифра была немного выше, а именно: 101,012 тыс. руб. Но в целом за год с мая 2016 года по май 2017 динамика не столь печальная – цена квадратного метра первичной недвижимости выросла на 1,4%, а в июне – на 1,7 %.

Динамика средних цен предложения на рынке жилья СПб, май 2016 – май 2017 г.
                                                     
 по данным  портала “БФА-Девелопмент”

Средняя цена предложения с разделением по классу жилья на конец мая составляет:

эконом –78, 3 тыс. руб. за кв. м, комфорт – 104,7тыс. руб. за кв. м., бизнес – 167,9 тыс. руб.
за кв.м., элит-класс – 292,8 тыс. руб. за кв.м. жилья на рынке квартир в строящихся домах.

Наибольший процент изменения цены предложения за месяц продемонстрировали квартиры в строящихся домах элит-класса.

Класс жилья	Апрель 2017 г.	Май 2017 г.	Изменения за месяц
Элит	268 716	292 796	8,96%
Бизнес	165 073	167 900	1,71%
Комфорт	105 011	104 725	-0,27%
Эконом	78 588	78 285	-0,39%

по данным  портала “БФА-Девелопмент”

По данным Комитета по строительству, в январе-мае 2017 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 1,458 млн кв. м жилья. В мае 2017 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 187 тыс. кв. м жилья – всего 111 домов на 3393 квартиры с учетом индивидуального строительства. По итогам 2016 года Красносельский район в числе лидеров по сданным метрам, здесь было построено  502 тыс. кв.м. жилья.

«Объем первичного предложения растет не за счет выхода новых проектов, а благодаря  очередям строительства КОТ, так, например, в 2016 году было начато возведение 40% новых проектов  против 60% очередей в уже строящихся комплексах. Данная пропорция сохранится в этом, а, возможно, и в следующих ближайших годах.  Одной из причин такой тенденции служит небольшое количество свободных участков в городе. Ситуация, возможно, изменится через несколько лет, и пропорция начнет расти в сторону увеличения именно новых проектов, а не очередей», – отметила Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент».

В Санкт-Петербурге структура предложения по классам жилья на первичном рынке практически не изменилась. Комфорт-класс по-прежнему занимает большую часть предложения на рынке и составляет на май 2017года 49,8% от общего количества объема строительных объектов. Доля эконом-класса – на уровне 18,2% , строящиеся дома бизнес-класса – это 25,6%, элит-класса – 6,4% от всего рынка. Наряду с преобладающей долей комфорт-класса на рынке жилья новостроек за последние пять лет наметился новый тренд, а именно: стремительно возрос процент квартир с отделкой. По данным «БФА-Девелопмент», в Петербурге объем первичного жилья с полной отделкой достиг отметки  в 40 %. Растущий спрос на квартиры с ремонтом объясняется стремлением покупателей сэкономить.

В структуре имеющегося предложения на рынке новостроек в мае, как и в конце апреля, преобладают студии, одно- и двухкомнатные квартиры (это 79,3% рынка), трехкомнатные (в среднем 18,0%). Многокомнатные (четыре комнаты и более) составляют 2,7% от общего объема квартир в строящихся домах.

Наиболее востребовано жилье сегмента масс-маркет (эконом и комфорт класс), к которому относится проект «Огни Залива», где  критерий цены является основным.  Кроме давно сложившего спроса на студии и однокомнатные квартиры, популярностью начали пользоваться двухкомнатные квартиры средних метражей. При  покупке значение имеет не столько цена квадратного метра, сколько общая стоимость квартиры.

На сегодняшний день на первичном рынке жилья прослеживаются следующие тенденции:

• предложение превышает спрос, цены идут вниз;
• спрос сосредоточен в нижнем ценовом диапазоне, там же формируется и 80-90% предложения;
• замедление наращивания объемов нового строительства;
• все больше граждан покупают жилье  высокой  стадии готовности, опасаясь остаться без жилья из-за нестабильной ситуации на рынке недвижимости;
• покупатели требовательно относятся к качеству и комфорту конечного продукта;
• доля частных инвесторов мала;
• доля ипотечных сделок преобладает, несмотря на завершение программы господдержки ипотеки;
• важную роль в выборе будущего жилья играет известность и репутация компании-застройщика

В структуре предложения по районам на конец мая лидирующие позиции занимают Приморский, Невский и Выборгский районы Петербурга – 12,5%, 10,8% и 10,2% соответственно, от общего объема рынка вторичных квартир. За ними идут Калининский и Красногвардейский районы – по 9%. Среднюю позицию занимают Московский, Центральный и Красносельский районы  –   8,7; 8% и 7%. Немного меньше квартир в продаже во Фрунзенском и Василеостровском районах – по 6%. Минимальную долю составляет предложение в Адмиралтейском, Петроградском и Кировском районах – 3,5%; 4%; 5,5% от общего объема выставленных на продажу квартир.

Структура по районам, % от общего объема предложения вторичного жилья Санкт-Петербурга, май 2017 г.


по данным портала «БФА-Девелопмент»

Структура спроса за год изменилась незначительно: интерес по-прежнему вызывает однокомнатные квартиры среднего метража от 30 до 40 кв.м. и  малогабаритные двушки, площадь которых варьируется от 42 до 50 кв.м.

Компания «БФА-Девелопмент» реализует крупный проект многоэтажного жилого комплекса «Огни Залива». Объект возводится в Красносельском районе города на пересечении Ленинского проспекта и Проспекта Героев на берегу Финского залива и Дудергофского канала. Только в первой очереди жилого комплекса построено 2 120 квартир.

На протяжении нескольких лет Красносельский район прочно занимает позиции  одного из наиболее динамично развивающихся районов Санкт-Петербурга.  Здесь активно ведется жилищное строительство, открываются новые социальные объекты и торгово-развлекательные центры.  Район имеет хорошее транспортное сообщение с местами массового отдыха в южном и юго-западном направлениях от Петербурга (дворцы-парки Стрельны, Петергофа, Ораниенбаума) и затрудненное сообщение с центром. Одним из бесспорных достоинств  территории является благоприятная экологическая обстановка - чистые почва и воздух. Господствующие ветры с Финского залива быстро очищают воздух, унося вредные выбросы.

Красносельский район считается одним из самых зеленых в Петербурге: площадь зеленых насаждений составляет более 600 га. На территории района есть три больших парка: Южно-Приморский,  Сосновая Поляна и Полежаевский парк. Южно-Приморский, заложенный в 60-70-х годах 20 века площадью 58 га – самый большой зеленый массив, пользующийся популярностью у местных жителей, особенно у семей с детьми. Специалисты также отмечают хороший уровень внутриквартального озеленения.
Важное преимущество Красносельского района – выход к Финскому заливу. Покупатели высоко ценят вид на воду: он несет в себе медитативную энергию, особенно важную в мегаполисе. Созерцание воды буквально исцеляет стресс, дает возможность ощутить простор и отрешиться от городской суеты.

В населении Красносельского района большую долю составляют молодые семьи с детьми. Здесь нет загазованности воздуха и той суеты, что в центре мегаполиса. Микрорайон «Юго-запад» обладает развитой торговой и социальной инфраструктурой, которая позволяет полноценно учиться, работать и с пользой проводить свободное время. В микрорайоне оборудованы хорошие игровые и спортивные площадки, есть множество детских кружков и секций, красивые парки. Благоприятная экологическая обстановка и наличие социальных объектов делают район привлекательным для проживания людей любого возраста.

Появление метро должно внести большой вклад в улучшение транспортной доступности этой части города. В последнее время динамично развивается дорожно-транспортная инфраструктура, из района легко выехать на кольцевую автомобильную дорогу и Западный скоростной диаметр, введены в строй новые мосты, дороги, светофоры. Администрация города признает, что необходимо улучшать транспортную ситуацию на юго-западе, ведь здесь реализуются крупные инвестиционные проекты, которые приведут к увеличению населения примерно в два раза – до 600 тыс. человек.

Развивающаяся Юго-Западная Приморская часть весьма привлекательна для покупателей жилья, которым при выборе объектов важна экологическая составляющая и безопасность проживания.

В ближайшем будущем район станет высокоразвитой городской средой, в которой современная архитектура и инфраструктура гармонично соседствуют с зелеными массивами и водными пространствами. Эксперты не видят предпосылок для снижения цен на квартиры в этой городской локации. Когда все заявленные проекты будут реализованы в полном объеме, качество жилья в Красносельском районе составит конкуренцию территориям дорогого и престижного Московского района.