Александр Рогатых: «Мы настроены оптимистично»
Год подходит к концу. И можно подвести уже некоторые итоги. Эксперты рынка, аналитики, да и данные Росреестра убеждают в том, что продажи квартир в новостройках в этом году шли очень хорошо. Спрос был выше среднего. О чем говорит ваша статистика по продажам?
Да, действительно, сейчас мы видим ажиотажный спрос на рынке. Нестабильность национальной валюты, повышение НДС с 1 января, грядущие изменения в долевом строительстве и, пожалуй, самое ощущаемое покупателями – продолжающийся рост ипотечных ставок, – подтолкнули к более быстрому принятию решения. Кто-то вкладывает деньги в наиболее понятный и надежный инструмент – недвижимость, кто-то хочет успеть приобрести квартиру, пока цены и ставки еще остаются на доступном уровне. Число сделок по нашим объектам по отношению к предыдущему году увеличилось примерно на 35%.
Может ли такой ажиотаж сохраниться в следующем году?
Мы ожидаем сохранение высокого спроса и тенденции плавного роста цен еще как минимум до лета 2019 года. В дальнейшем возможна некоторая стабилизация ситуации, однако многое будет зависеть от внешних факторов. К примеру, ставки по ипотеке хотя и показали повышение, но пока удерживаются на доступном уровне. Если в начале 2019 года мы снова заметим небольшое движение ставок вверх, то это еще раз подстегнет спрос. К тому же рынок ждет более четко обозначенных положений реформы долевого строительства, и цены на недвижимость будут зависеть, в том числе от того, насколько обновленное законодательство повлияет на себестоимость проекта. Пока же непонимание покупателями того, что будет дальше, работает на разогрев интереса к недвижимости.
Какой процент ипотечных сделок по вашим объектам? Как вы полагаете, возможно ли что доля «ипотечных квартир» будет расти — в некоторых развитых странах она достигает 80-90%?
Доля ипотечных сделок по нашим объектам приближается к 60%, и это уже довольно высокий показатель. Рост его в ближайшее время вряд ли возможен. При исключении внешних факторов, можно наблюдать прямую зависимость между доступностью ипотечных ставок и количеством сделок, сейчас же мы наблюдаем движение ставок по кредитам вверх. В ближайший год, если не произойдет резкого удорожания ипотеки, можно ожидать, что соотношение останется на таком же уровне. Отмечу при этом, что в наших проектах доля ипотеки за 2018 год показала даже небольшое снижение. Я говорю именно о доле в общем разрезе сделок, а не о числовом и денежном выражении. Связываем мы это не с ростом ставок, а с активизацией инвесторов в переходный период. Мы наблюдаем увеличение доли сделок с единовременной оплатой. В данном случае я беру широкое понятие «инвестора»: это не только те, кто хочет заработать на сдаче в аренду или перепродаже, но и те, кто желает просто сохранить накопления. Мы видим, к примеру, что люди сейчас покупают квартиры для детей, которые еще ходят в школу.
Многие эксперты в прошлом году предсказывали, что поправки в 214-ФЗ «убьют» жилое строительство, 1 июля 2018 года, когда вступила в силу первая часть этих поправок, называли чуть ли не часом Х, после которого застройщики перестанут выводить на рынок новые проекты. Но по факту новые проекты массового выходят на рынок. Вы почувствовали, что поправки в 214-ФЗ серьезно осложнили вашу работу? Вообще что изменилось после 1 июля?
Если говорить объективно, то существенных изменений отрасль пока не почувствовала. Уже вступившие в силу поправки – это пока «верхушка айсберга», и опытные игроки достаточно легко под них подстроились. Да, в сентябре мы увидели несколько случаев остановки продаж у застройщиков, которые не успели открыть спецсчета, но данная ситуация достаточно быстро стабилизировалась. Что касается основной массы «ледника», то, какой она будет в итоге, пока никто четко не представляет. Перевод на эскроу-счета большинства объектов уже с 1 июля 2019 года станет существенной встряской для рынка, которая может вылиться не только в рост цен, но и в сокращение предложения, уход с рынка небольших компаний, которые просто не смогут пройти андеррайтинг банка и получить кредит. Пока сложно давать прогнозы на 2019 год, последствия от перехода на новую схему мы увидим во второй половине 2019 года и даже в 2020 году. В любом случае мы настроены оптимистично и готовы к переменам – за нашими плечами 15-летний опыт работы, мы пережили уже как минимум три кризиса, так что нас сложно удивить.
Вторая часть поправок, которая вступит в силу в середине следующего года, способна серьезно повлиять на рынок? Уже некоторые застройщики анонсировали начало продаж с помощью эскроу-счетов. Вы собираетесь экспериментировать с этим механизмом?
Эскроу-счета – это совершенно новый для рынка механизм взаимодействия дольщиков и застройщика, который, конечно, изменит существующую ситуацию на рынке и повлияет на порядок цен. Дополнительное финансирование, которое раньше застройщик получал условно бесплатно в рамках долевого участия, сейчас будет осуществляться за счет кредитов, и на старте продаж проценты по ним будут наиболее значительными. Соответственно, стартовая стоимость квартир также повысится. На сколько – будет зависеть от ставки проектного финансирования. К сожалению, пока разговоры о снижении ставки для застройщиков не выходят за рамки диалога. Мы активно прорабатываем вопросы перехода на новую схему, однако не планируем вводить ее до 1 июля 2019 года.
Покупателей, как правило, волнуют цены — будут ли повышаться и когда начнут понижаться? На ваш взгляд, будет ли меняться стоимость квадратного метра в Петербурге?
Пока все факторы говорят о том, что цены в новом году будут расти. Самый ближайший из этих факторов – повышение НДС, а это громадная составляющая. Еще одним нововведением, существенно влияющим на себестоимость проектов, может стать создание Фонда социального участия застройщиков в Санкт-Петербурге, предполагаемый размер отчислений в который также пока не ясен. Снижение стоимости в объектах на стадии строительства – вообще нонсенс. Это может свидетельствовать либо о неликвидности проекта, либо о проблемах у застройщика, либо об изначальной переоценке квартир. Как правило, продуманные проекты со старта продаж до сдачи прибавляют в цене от 20 до 35% в зависимости от типа недвижимости.
Как вы в целом оцениваете прошедший 2018 год?
Для нашей компании год стал богатым на знаковые события. Мы отпраздновали 15-летний юбилей на строительном рынке, ввели в эксплуатацию первый объект в Санкт-Петербурге – ЖК «КосмосStar», можно сказать, что уже плотно закрепились в Северной столице, доказав свою надежность: дольщики получают свои квартиры своевременно. Кроме того, вышли на рынок Москвы, получив первое разрешение на строительство жилого комплекса в Коммунарке – ЖК «Аквилон Парк». Всего за год мы вывели в продажу восемь крупных проектов в трех городах, три их которых – в Санкт-Петербурге, расширили земельный банк в Северной столице до 500 тысяч кв. м и нарастили объем продаж на треть. К новому году мы подходим с хорошими показателями.
Многие застройщики в этом году заявили о строительстве апартаментов — вы не собираетесь выходить на этот рынок?
«Аквилон-Инвест» рассматривает возможность возведения гостиничной недвижимости в Санкт-Петербурге как под заказ определенного оператора, так и в формате апартаментов, которые сегодня являются перспективным сегментом. Пока мы анализируем существующий рынок, взвешиваем все «за» и «против». - Каковы планы на следующий год? - В 2019 году мы намерены расширить линейку предложения в Петербурге и представить покупателям крупный проект на севере года, в Приморском районе. Кроме того в ближайшей перспективе – вывод в продажу второй очереди жилого комплекса All inclusive в Шушарах.
Ну, и новогодний вопрос: какой подарок бы вы попросили у деда Мороза не лично для себя, а скажем, для строительного бизнеса в Петербурге?
Более постоянные правила игры. Сегодня административные и законодательные нормы в строительной сфере меняются практически каждый месяц, и это отнимает много ресурсов, как временных, так и финансовых. Остается надеяться, что новая реформа покажет себя эффективно и позволит снизить проблемы. В целом мы настроены на новый год позитивно.