ЖК «СолнцеPark»: ударное начало

Застройщиком ЖК «СолнцеPark» юридически является ООО «Зеленые холмы», учрежденное 01.11.2016 года по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 102, пом. 7 (ИНН 7810623260). Учредителями компании были два физлица: Рогатых А. С. (ИНН 292600561565) и Фролов М. А. (ИНН 290121231196) с равными долями по 50% уставного капитала. Уставный капитал на момент регистрации предприятия равен 10 000 руб.

Все характеристики будущего объекта указаны на официальном сайте ЖК «СолнцеPark», а также на официальном сайте компании «Аквилон-Инвест», которая объявляет себя застройщиком. Получается, застройщик ООО «Зеленые холмы» является, по сути, номинальным. Однако очевидно, что за ним стоит именно холдинг «Аквилон-Инвест», ведущий строительство в ряде регионах России.

Как сообщается в проектной декларации от 12.04.2017 года, ЖК «СолнцеPark» включает в себя два многоквартирных дома высотой 6 этажей. Разрешение на строительство получено 29.12.2016 года и действует до 29.12.2018 года.

Этапы реализации проекта:

• 20% - 3-й квартал 2017 года;
• 40% - 1-й квартал 2018 года;
• 60% - 3-й квартал 2018 года;
• 80% - 1-й квартал 2019 года;
• 100% (окончание строительства и ввод в эксплуатацию) — 3-й квартал 2019 года.

Количество квартир в корпусе 1 - 161, корпусе 2 — 216; итого 377. Планируемая стоимость составляет 1 111 312 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка: 78:42:1850206:64.

Кроме того, в проектной декларации и изменениях к ней говорится, что иные договоры и сделки, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства ЖК, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве, отсутствуют. Выходит, для финансирования стройки используются исключительно деньги дольщиков. Никаких заёмных денежных средств, или привлеченного финансирования со стороны родственных структур не предусмотрено.

В таком случае весьма важно оценить, насколько успешно ведутся продажи квартир в новостройке и хватит ли проданных квартир для своевременного строительства дома по представленному девелопером графику возведения . Иными словами, насколько застройщик сможет самостоятельно освоить строительный объём в 1,1 млрд. руб. (сметная стоимость) только за счет продажи квартир.

Для начала оценим как у застройщика идут дела с продажей квартир и изучим имеющиеся данные о продажах. Как указано в справочной информации об объектах недвижимости в режиме online на сайте Росреестра по состоянию на 18.08.2017 года в жилых домах, строящихся на земельном участке с кадастровым номером: 78:42:1850206:64, было заключено 9 ДДУ. Все они зарегистрированы 11.08.2017.

Увы, информация в онлайн режиме отражает только количество договоров, финансирование по которым осуществляется за счет ипотеки, когда дольщики, покупающие квартиры, не только заключают договор долевого участия с компаний-застройщиком, но и ипотечный договор с банком, и именно банк оплачивает застройщику стоимость покупки. Но есть также и договоры, которые дольщики заключают напрямую с девелопером. Эти ДДУ не учитываются в справочной информации на сайте Росреестра. Поэтому полных данных об объёме продаж нет. Не стоит также и забывать, что продажи только начались.

На официальном сайте компании «Аквилон Инвест», на котором и размещена вся информация о возводящемся ЖК «СолнцеPark», по состоянию на 18.08.2017 года имебтся данные по квартирам, которые есть в продаже. В строящихся двух корпусах реализуется 376 квартир. Из них продано 9 или 2,3% общего количества. По данным застройщика, в настоящий момент продано 15% квартир.

Количество заключенных договоров говорит о том, что строительство на данном этапе может осуществляться на деньги дольщиков.

Ведется ли строительство?

Первые фотографии прогресса строительных работ на официальном сайте холдинга «Аквилон-Инвест» датированы 30 апреля 2017 года. К этому времени ведётся обустройство строительного забора, пункта пропуска машин и осуществляется устройство технологических подъездных путей. К 30 мая была окончена установка башенного крана. К 16 июня вырыты котлованы обоих корпусов и ведется установка фундаментных подушек. К 30 июля смонтировано значительное количество фундаментных блоков обоих корпусов, по одному из них производятся работы по гидроизоляции стен фундамента. Объем выполненных работ можно оценить чуть менее чем в 10% от общего объема строительства.

Очевидны два момента:

1) К моменту подготовки этой статьи 18.08.2017 года строительство ведется, и его финансирование вполне может осуществляться за счет средств дольщиков, потому что объем выполненных работ и, соответственно, освоенных средств составляет около 10%, а количество проданных квартир достигает 15% от общего количества. Однако не все средства от продажи квартир сразу поступают на счет фирмы. Договоры по рассрочке предполагают выплаты в течение всего срока строительства. Возможно средств поступило меньше, чем стоимость 15% квартир.

2) За три месяца освоено чуть менее 10% строительного объема. Выводы относительно соблюдения графика строительства делать слишком рано, но простая экстраполяция выполненного объема работ за три месяца к оставшимся (согласно проектной декларации) 26-27 месяцам позволяет осторожно предположить, что темпы строительных работ соответствуют заявленному графику.

Финансовая сторона вопроса

Финансовая отчетность застройщика «Зеленые холмы» не находится в общем доступе. Компания появилась лишь в ноябре 2016 года. Публикуемые же в настоящий момент на сайте Росстата финансовые отчеты предприятий и организаций России датированы периодом до 01.01.2016 года, то есть за 10 месяцев до официальной регистрации застройщика.

Данные о финансовых показателях застройщика, отраженные им в первоначальной проектной декларации от апреля 2017 года и новой редакции от июля 2017 года, тоже ни о чем не говорят.

Финансовый результат по состоянию на 31.12.2016 года:

• Убыток: 186 тыс.руб.
• Кредиторская задолженность: 4,6 тыс.руб.
• Дебиторская задолженность: 1,5 тыс.руб.

Финансовый результат по состоянию на 30.06.2017 года:

• Прибыль: 0 руб.
• Кредиторская задолженность: 42,3 тыс.руб.
• Дебиторская задолженность: 4 тыс.руб.

Таковы показатели предприятия, которое при финансировании строительства может ориентироваться только на деньги дольщиков, что и было заявлено в проектной декларации. Освоено около 10% строительного объема. Являются ли источником средств только дольщики, или часть финансирования приходит из другого «кармана» — можно только предполагать.

Если проанализировать участие учредителей застройщика в деятельности других компаний (что можно сделать по ИНН этих лиц на бесплатном интернет-ресурсе «ОГРН-онлайн»), то обнаруживается, что частные учредители ООО «Зеленые холмы» являются также учредителями множества других предприятий, причем зачастую в тех же долях, что и в «Зеленых холмах». На этом информационном ресурсе можно также посмотреть данные финансовой отчетности этих предприятий по состоянию на 01.01.2016 года. Из справок следует, что оборот компаний, где данные лица являлись учредителями, составлял в 2015 году от нескольким миллионов до нескольких сот миллионов рублей в месяц, то есть учредители обладали доступом к значительному совокупному финансовому потоку.

Суды и долги

К положительным моментам можно отнести данные об отсутствии участия застройщика в каких-либо разбирательствах в судах по гражданским, административным, банкротным делам. У застройщика нет долгов, а также отсутствуют исполнительные производства. Нет данных по административным искам, а также претензий к деятельности застройщика со стороны проверяющих государственных органов.

Вывод

Застройщик жилого комплекса «СолнцеPark» ООО «Зеленые холмы» появился на рынке недавно. При этом выводы о ней можно сделать уже сейчас. Строительство дома жилого дома ведется в соответствии с графиком, при этом финансирование осуществляется, возможно, не только за счет средств дольщиков.

Настоящим же застройщиком является строительно-инвестиционный холдинг «Аквилон Инвест», который довольно успешно возводит еще два ЖК в Санкт-Петербурге: «КосмосStar» и «4YOU». При этом источник финансирования их строительства, кроме средств дольщиков, не известен. Есть вероятность, что это средства учредителей девелопера в других их компаниях, которых немало.

Наша рекомендация по ЖК «СолнцеPark» - мы можем рекомендовать покупку квартир в «СолнцеPark», так как на текущий момент риски при подобном вложении не выявлены.