Управляющие компании на загородном рынке. Игра без правил
В принципе, проблемы в домовладениях за городом очень похожи на городские. Если жителей Петербурга беспокоят высокие тарифы, вечно неработающий лифт, отсутствие ремонта в течении долгого времени, протечка труб и осыпающийся фасад, то у собственников загородного жилья заботы примерно такие же. Только если горожане могут отправить жалобу в Жилищный комитет, заняться сбором подписей и просто отказаться платить деньги, то загородникам в такой ситуации сложнее. Стоимость охраны, обслуживания дорог и коммуникаций — всё это требует скрупулёзного подсчёта, изучения договора с УК, взаимодействия с соседями и прочих усилий, отнимающих как время, так и энергию. Если же за такими вещами не следить, то посёлок быстро станет запущенным.
Несмотря на то, что различных форм содержания имущества общего пользования существует огромное количество (СНТ, ДНП, ДНТ и привлечённые застройщиком строительные подрядчики), профессиональная управляющая компания по прежнему остаётся самым лучшим вариантом. Однако где её найти?
Увы, по причине отсутствия единых правил и норм работы УК, а также отсутствия рейтингов и подробных списков управляющих компаний Ленобласти, невозможно составить какое-то сравнение и анализ таких организаций с расценками на услуги. Вообще, довольно трудно найти такую важную информацию, так как в интернете мало кто раскрывает стоимости своих работ. Но есть и исключения.
Например, на сайте посёлка «Токкари-Лэнд», который располагается во Всеволожском районе,величина коммунальных платежей указана вполне открыто. Тут управляющей компании в месяц придётся отдать от 4,2 до 8 тысяч рублей. При этом размер платежа напрямую зависит от площади таунхауса. В свою очередь, в посёлке «Счастье» размер коммунальных платежей составляет 25 рублей за один квадратный метр площади домовладения. Таким образом, жители секции в 71 «квадрат» отдадут в месяц 1775 рублей, а владельцы секции площадью 91 квадратный метр будут платить 2275 рублей.
«Мы подсчитали все расходы по поселку, куда входят разные статьи, в том числе уборка территории, стрижка газонов, вывоз мусора, видеонаблюдение, охрана и многое другое. Из этого сложилась средняя цифра в 75 рублей за квадратный метр занимаемой жильцом площади апартамента. Этот тариф может уменьшаться в случае покупки целого блока», - объясняет заместитель гендиректора УК ЗАО «Вэйнетт Трэдинг» (обслуживает КП «На Берегу») Геворг Даниелян.
Казалось бы, тишь да гладь, но не всё так просто. Конфликты и скандалы между владельцами и УК разгораются с незавидной регулярностью. Самым громким событием за последнее время стал конфликт между собственниками землевладений посёлков компании «Айдадом» и управляющей компанией «Свой дом». Владельцы утверждали, что УК выставила счета якобы за обслуживание земель в чистом поле без намёка на инфраструктуру. Да и сам застройщик, к слову, показал себя как крайне недобросовестная компания.
Конечно, в конце концов недобросовестные компании будут выдавлен с рынка, а тарифы, правила и нормы постепенно сформируются. Но на сегодняшний день приходится пользоваться услугами управляющих компаний, которых предлагает застройщик. Девелопер, заботящийся о своей репутации, будет пристально следить, чтобы в его объектах поддерживались чистота и порядок.
Генеральный директор УК «Гринлайн», обслуживающей поселки компании «ФАКТ.», Егор Быков убеждён, что будущее за профессиональными управляющими компаниями. По его мнению, только такая компания будет оперативно реагировать на экстренные ситуации. УК нет необходимости организовывать собрание и отдельно собирать деньги на ликвидацию последствий аварий, так как в бюджете зачастую имеется статья «Резервный фонд».
«В идеале УК для определения тарифов на обслуживание должна участвовать в проектировании, стройке и приеме всех объектов инженерной и социальной инфраструктуры. Как минимум, УК должна провести экспертизу существующей инфраструктуры и создать проект эксплуатации, в котором будут отражены как программы эксплуатации, так и объем денежных средств, направленный на ее содержание», - описывает он работу специалистов.
Однако не только безответственные УК вносят неразбериху на этом поприще. В следствии несогласованности, отсутствия прозрачных и внятных правил игры, собственники недвижимости на загородном рынке могут не оплачивать платежи за обслуживание их поселка. Причины этому могут быть разные. Кто-то просто забыл и не пользуется своей недвижимостью, пребывая в уверенности, что тогда и платить не за что. Другие специально отказываются платить, объясняя это завышенными тарифами и непониманием, куда уходят их деньги.
«В рамках работы по поддержанию работоспособности всего имущества, находящегося в управлении, УК должна проводить так называемую претенциозную работу, - рассказывает Егор Быков. - В ходе подобной работы профессиональные компании опираются на федеральное законодательство, которое, в свою очередь, определяет ряд возможностей по ограничению в пользовании имуществом общего пользования, а также инженерной инфраструктурой. Если кто-либо из жителей не вносит утвержденную плату за содержание такого имущества, то прекращение доступа к таким объектам является абсолютно законным действием».
«К сожалению, случаи задолженности по регулярным счетам встречаются. С жильцами с незначительными долгами пытаемся наладить диалог, настоятельно рекомендуем их погасить, грозим санкциями, - говорит Геворг Даниелян. - Однако в отдельных случаях злостной неуплаты и полного игнорирования наших требований мы вынуждены действовать решительно: отключаем электроснабжение, предъявляем исковые требования в суде. Ограничить доступ к собственности жильцов за накопившиеся долги мы не в праве, действуем исключительно в рамках правового поля».