Отсутствие спроса, предзнаменования застройщиков
«Группа ЛСР», которая занимается строительством не только в Санкт-Петербурге, но в Москве и в Екатеринбурге, публикует статистические данные, которые подтверждают исследования Knight Frank. За шесть месяцев продажи снизились на 28% по квадратным метрам и на 24% в деньгах. В Москве статистика еще печальнее: по жилплощади показатель снизился на 52%, а в денежных единицах — 49%. Компания «Эталон» не настроена так пессимистично, возможно, потому что продали они не меньше, чем во втором квартале прошлого года. В деньгах все же потери есть — 7% .
Росреестр предоставил официальные статистические данные по продажам. В Северной столице с января по июль 2017 года на 9% снизилось количество зарегистрированных ДДУ в сравнении с тем же периодом прошлого года. По Ленобласти цифра чуть меньше — 7,3%. Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость» тоже поделился статистическими данными. Как рассказала Ольга Трошева, руководитель Центра, по сравнению первым полугодием 2016 года количество зарегистрированных договоров в первом полугодии 2017 года сократилось на 11%.
Генеральный директор компании «Красная Стрела» Николай Урусов отметил: «Говоря о снижении продаж, нельзя списывать со счетов фактор сезонности, который всегда накладывает отпечаток на объемы реализации. На мой взгляд, по итогам года мы не увидим значительного снижения, не будет минус 30%. Скорее всего, во втором полугодии продажи выправятся».
Директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова рассказала, что у них продажи возросли в этом году на 25%. «Мы ожидаем еще большего спроса на свои жилые комплексы «Граф Орлов», «Лондон Парк», «Маршал» и «Премьер Палас» в связи с их высокой готовностью и прекрасным месторасположением», - добавляет она.
Банки развиваются, доля ипотечного кредитования растет, так как ставки снижаются, объемы растут. По Северо-Западному региону сейчас процентная ставка колеблется от 10,5 до 11%, но несмотря на уровень инфляции может упасть до 6-8%. По данным Райффайзенбанка, если процент снизится с 11 до 6%, а сумма займа при этом составит 3 млн рублей, сроком на 15 лет, ежемесячный платеж будет 25,4 тыс. вместо 34,17 тыс. рублей. Как сказали в банке, чем меньше срок, тем больше разница. Эксперт «Петербургской недвижимости» считает, что доля ДДУ, оформленных в ипотеку больше с каждым днем. Сейчас данные агентства показывают, что за текущий год доля ипотеки выросла до 63% (с 57%), а в каких-то сегментах достигает 80%.
Николай Урусов согласен с такой статистикой. Сделки активно заключают, сумма по займам растет, что является нормой. Ипотека сейчас стала очень доступной, а банки ко всему прочему, снижают ставки. Соответственно, больше покупателей могу позволить взять кредит.
Надежда Калашникова считает, что ипотека — основной двигатель продаж на рынке недвижимости. Не важно, с помощью каких денег покупает человек квартиру, где он их берет. Займы очень помогают людям приобрести жилье и не дают спросу скатиться. Если банкиры понизят процентную ставку, продаж станет значительно больше.
К сожалению, тревога аналитиков и застройщиков не в упадке спроса. А в том, что при небольшой спросе, компании продолжают штамповать проекты, активно сдавать свои объекты. В своем отчете компания Knight Frank St Petersburg пишет: «При этом, как ни парадоксально, объем вывода новых проектов на рынок не сокращаются. За I полугодие 2017 в Петербурге и пригородах было выведено в продажу порядка 2 млн кв. м нового предложения, это почти 50 тыс. квартир. По всем территориальным зонам это больше, чем во II полугодии 2016 года, то есть объем предложения продолжает нарастать». В период кризиса аналитики наблюдали, как уменьшалось предложение вслед за спросом. Застройщики сокращали ввод проектов и новые не разрабатывали. Сейчас компании не останавливаются и не понятно для кого строят, рынок перенасыщен. А так как ввели в 214-ФЗ поправки, то компании однозначно постараются избежать изменений и поскорее вывести свои проекты в течение года.
Николай Урусов считает, что буквально в следующем году на рынке должно появится невероятное количество проектов, что естественно повлияет на сложившуюся ситуацию. Потому что поправки, вступающие в силу после 1 января 2018 года, заставят застройщиков выводить объекты пачками, лишь бы избежать новых правил. Ничего хорошего это не сулит.