Классификация жилья. Как сделать правильный выбор?
Часто застройщики намеренно вешают ярлык «комфорт-класса» на объекты, откровенно говоря представляющие собой «эконом», находящиеся в чистом поле или набитые до отказа малогабаритными студиями с десятком квартир на площадке. Разумеется, нет особых критериев, по которым необходимо делить комплексы, чем девелоперы невозбранно пользуются. Например, добавив на первый этаж колясочные, застройщик может подчеркнуть, что в жилье экономкласса подобного элемента быть не может, и тут же поднять как класс объекта, так и его цену.
Рейтинг каждому свой
«Единой общепринятой классификации жилых комплексов в Петербурге не имеется. Но консалтинговые, исследовательские и аналитические компании пользуются похожими классификациями, и выделяют три основных класса – элит-класс, бизнес-класс и масс-маркет (комфорт и эконом)», – поясняет старший консультант департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Любава Пряникова. По её утверждению, главными факторами, согласно которым определяется класс жилого дома, являются месторасположение, видовые характеристики, технология строительства, архитектурное решение, отделочные материалы, МОП, лифты, инженерные системы, соотношение квартир разных типов (по количеству комнат) и площади квартир разных типов, а также дополнительная инфраструктура комплекса.
Специалисты Knight Frank вообще не используют понятия «эконом» и «комфорт», предпочитая делить жильё на три типа: A, B и C, при этом каждая группа делится на две подгруппы, например, С (эконом) и С+ (средний). Таким образом, для комплексов категории С этажность не имеет значения, количество квартир на площадке не имеет значения, количество машиномест не имеет значения. Социальную инфраструктуру этот рейтинг тоже не учитывает. К студиям же – особый подход: в С их должно быть до 50%, если же их больше 15%, то рейтинг у ЖК может быть С+.
«Типология жилья весьма условна, поэтому большинство застройщиков придумывают свои классы жилья, приписывая им характеристики, которые повышают привлекательность квартир для потенциальных покупателей. Разумеется, это является исключительно маркетинговым ходом, ведь стоимость проекта остаётся прежней, а включение условно более дорогой опции зачастую означает отсутствие другой, характерной для этого сегмента. К примеру, если застройщик предлагает в ЖК комфорт-класса охрану с видеонаблюдением (что характерно в основном для комплексов бизнес-класса), то он может умалчивать о недостаточности парковочных мест», - объясняет руководитель отдела продаж группы «Ярд» Вита Бланк.
Темные лошадки
Но если с классификацией многоэтажек Петербурга более-менее все ясно, то апартаменты и малоэтажные ЖК на загородном рынке под традиционную классификацию не попадают. Апартаментам, которые предназначены для временного проживания, наличие развитой социальной инфраструктуры не особо важно, гораздо большее значение имеет привлекательность местоположения. Идеальной может оказаться как раз небольшая по площади комната-номер со всеми удобствами — она недорого стоит и обеспечит необходимый комфорт для туристов, людей в командировке и прочие временных жителей.
По сути апарт-комплексы можно разделить на два больших класса — гостиничного типа и прочие. Только апартаменты гостиничного типа могут продаваться по 214-ФЗ, а значит, давать дольщику законные гарантии, что объект будет достроен. Только в таком жилье должен быть в обязательном порядке предусмотрен гостиничный сервис — начиная со стойки приема и заканчивая прачечными, службой клининга. Например, апартаменты в МФК «Prime Residence» стоят от 3 млн рублей за 24-метровый апарт. Цена, по сути, комфорт-класса. В комплексе запланировано небольшое количество парковочных мест, много компактных «квартир-студий», что является признаком экономкласса. Но место — в самом центре города, в 5 минутах ходьбы от метро «Александра Невского» и Невского проспекта, что автоматом повышает класс до уровня как минимум трёххзвёздочной гостиницы.
Не меньшую проблему классификации представляют малоэтажные, расположенные заКАДом комплексы. Априори нет ни одного с идеальной транспортной доступностью. До центра Петербурга и знаковых мест ехать десятки долгих минут, а социальная инфраструктура и медицинская помощь как максимум на областном уровне. Тем не менее, они отличаются. В основном своей квартирографией, архитектурой и желанием застройщика сделать проект не только прибыльным, но и интересным, привлекательным, добавить свои «изюминки». Но прежде всего, конечно, это отсутствие малогабаритных квартир. Для малоэтажного жилья присутствие таких крох - явный признак жесткого эконома, который можно классифицировать как «бараки» или чаще «курятники».
Нормальный малоэтажный «эконом» — это квартиры больше как минимум раза в полтора аналогичных по классу и цене городских клетушек. Но большинство застройщиков, чтобы составить серьезную конкуренцию петербургскому дешевому жилью, предлагают за экономденьги не только квартиры большей площади, но и целый ряд опций, свойственных для комфорт-класса. Это и консьержи, и колясочные, и закрытый, охраняемый двор. И уникальную квартирографию, как, к примеру, в ЖК «Дом с фонтаном», который строится в поселке Щеглово и включает в себя двухуровневые квартиры с террасой и выходом на крышу.
Однако нужно помнить, что самое главное в малоэтажке — это именно небольшая высота домов, без уплотнительной застройки, когда каждый квадратный сантиметр «покрывается» жильем. В таких условиях человек чувствует себя человеком, а не муравьем, бегающим за едой для своей королевы.