Где есть шанс построить и продать МЖК?
Всем известно, что в Ленинградской области квадратными метрами сегодня прирастает больше всех Всевложский район. Собственно за ним 85 процентов жилья и 1 955 000 «квадратов», построенных за прошедший год. А в прошлом посёлки Кудрово и Мурино уже могут претендовать на статус городов-спутников. Но Всевложский район не кунья шкурка, да и инфраструктура, что транспортная, что социальная, не справляется. Исходя из этого, часть застройщиков, большинство из которых отдают предпочтение малоэтажке, начали присматриваться к новым районам.
Юг - это к деньгам
По словам Михаила Москвина, заместителя председателя правительства Ленинградской области, лучшие строительные перспективы у Ломоносовского и Гатчинского района. Они оба остаются малонаселёнными территориями, но их кластер малоэтажки и средневысотной застройки неуклонно увеличивается. К тому же транспортная инфраструктура в них весьма хороша: три шоссе - Киевское, Красносельское и Таллинское, да и местные дороги в пристойном состоянии. С зампредом во мнениях сходятся и застройщики.
Наталья Вьюшина, специалист по PR ГК «Кивеннапа», отмечает, что Юго-запад многие недооценивают. Коренные жители локации упорно настаивают, что у них проблемы с экологическими показателями из-за большого количества промзон в районе. Но по факту большинство из них закрылись достаточно давно, а показатели загрязненности не особо отличаются от полученных в других районах ЛО. Дополнительным плюсом послужит то, что плотность населения здесь невелика, а транспорта ходит достаточно. Понемногу в локации появляются новые малоэтажные комплексы. В «Кивеннапе» уверены, что положительная динамика продлится долго.
Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент», поддерживает позитивный настрой: «До недавнего времени особо перспективным считался север ЛО, но сейчас инвестировать стали активнее в проекты на юге. Например, в Петродворцовском районе собираются запустить несколько проектов малоэтажного строительства по комплексному освоению территорий».
Леонид Голубев, коммерческий директор компании «ЛенСтройГрад», отметил: «Инфраструктура на юго-западе находится в лучшем состоянии и работает без таких перегрузок, как на севере города. Исторические районы Пушкина и Павловска обеспечивают местом проведения досуга, а продуманная транспортная сеть делает передвижение по локации и за её пределы удобнее. Конечно, многое зависит от застройщика, а не от территории. Необходимо создавать хотя бы часть социнфраструктуры в границах проекта, чтобы не перегружать имеющуюся. Для примера, в ЖК «Счастье» от нашей компании, будет построен детский садик».
В действительности эксперты не раз говорили об увеличении привлекательности юга не только для ЛО, но и в черте города. Так, прогнозируют рост Пушкинскому и Красносельскому районам. Но на деле застройщики пока медлят, что и оградило эти локации от варварской застройки, наподобие всеволожской, и спасло их жителей от проблем с транспортом и социальной инфраструктурой.
Анна Круглова, руководитель отдела продаж ЖК «Петергоф парк», поделилась мнением: «На ранок жилья вышло слишком много высотных, 25 этажей и выше, новостроек, жить в которых не слишком комфортно. Из-за них образуются постоянные дорожные заторы, недостаток мест для парковки, очереди в детсад и школу. Это возвращает интерес покупателей к малоэтажным проектам. Для данного сегмента перспективен Петродворцовый район с его сердцем — Петергофом, где много природных, культурных и исторических достопримечательностей. В нём комфортно жить, хорошая экология, инфраструктура, транспортная доступность. Есть выезд на КАД, продуманное расписание общественного транспорта, железнодорожная ветка проходит сквозь город. В общем есть всё необходимое для проживания, в особенности для молодых родителей и пенсионеров».
Куда не кинь
Многие эксперты придерживаются мнения, что для успешного проекта сторона света не слишком важна. Главное учесть несколько факторов: расстояние до города, налаженное транспортное сообщение и действующие объекты инфраструктуры в шаговой доступности.
Сергей Балуев, директор по продажам ГК «Факт», говорит, что отвечающих этим запросом локаций достаточно со всех сторон города. Правда, бывает, что, отъехав на 20 километров от КАДа, не найдешь и остановки, а в другую сторону на тех же 20 километрах всё давно обустроено.
Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ», считает, что продающуюся локацию стоит искать поблизости от неперегруженной магистрали, не дальше чем в 20 километрах от КАД. Дополнительным бонусом станет наличие в районе хорошей инфраструктуры: детсадов, школ, больниц, магазинов. Необычный ландшафт местности может пойти на пользу, только если при разработке концепции про него не забудут.
Андрей Бочков, генеральный директор компании «ПулЭкспресс», так описал портрет сегодняшнего потенциального покупателя: человек связанный с Санкт-Петербургом, имеющий там работу, но перебирающейся за город, либо выходец из другого региона или субъекта, остановившейся в пригороде, но нацеленный использовать блага большого города. Собственно локации подбираются таким образом, чтобы соответствовать запросам такого покупателя. Но подобная практика искажает общую картину, делает её плоской. Если забыть о прослойке высоток у КАДа, практически вся Лениградская область застроена малоэтажками. Спрос на них есть везде. Для примера — Кингисепп. Спрос на квартиры наращивает возрождающийся порт Усть-Луги или Кириши, поддерживает спрос местный нефтеперерабатывающий завод. Эти ниши заняты малыми предпринимателями, занимающимися строительством малоэтажек.
Сегодня вокруг Петербурга строится 459 коттеджных посёлков. Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро «Сперанский», рассказал, что везде есть и прибыльные проекты, и не приносящие никакого дохода. Их успех или неудача с локацией никак не связаны. На первом месте — выверенная стратегия маркетинга. Она может воскресить «мёртвые» проекты, во много раз увеличив скорость продажи.
Для примера, Курортный район — место красивое, востребованное на рынке, и должно привлекать покупателей. Но реализуются местные посёлки крайне неспешно. Проекты изначально были переоценены. Для сравнения, на Приозерском направлении много качественных проектов, с не завышенной за локацию ценой.
«У земли рядом с московским шоссе есть своеобразная «фишка»: проектов, включающих в себя квартиры и таунхаусы, здесь большенство, а вот участки и коттеджи — товар штучный. Сама ситуация на направлении замечательно иллюстрирует утверждение, что локация на успешность проекта влияния не оказывает. Есть несколько соседствующих однотипных комплексов, застроенных таунхаусами. В одном из проектов продажи идут отлично, а покупатель в другом — редкий гость. Но если доработать его маркетинговую политику, продажи в нём смогут пойти вверх», - подводит итог Дмитрий Сперанский.