Что такое компенсационный фонд застройщиков и как он должен заработать?
Идея создания фонда возникла после того, как страхование ответственности застройщиков не сработало, а инструмент для компенсации дольщикам их возможных потерь от неблагополучной судьбы девелопера остался необходим.
В основном застройщиков, так же, как директора СК «Красная Стрела» Николая Урусова, смущают нереглментированный порядок работы и объем полномочий, в целом не конкретизированные задачи фонда. «Сейчас конец ноября, а никто толком не владеет информацией о том, как все это будет работать после Нового года», — комментирует Николай Урусов.
Директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова уверена, что создание компенсационного фонда – отнюдь не панацея. «Хотя размер отчисления – не более 1% от стоимости строительства дома, (непонятно, кстати, входит ли в нее стоимость инженерии и земли), – кажется незначительным, в пересчете на «живые» деньги сумма будет немаленькой для отдельного застройщика и явно недостаточной для того, чтобы достроить все проблемные объекты. Цель создания фонда – возмещение потенциальных убытков, которые могут возникнуть по вине недобросовестного застройщика», — говорит она. Правда, путь к этой цели остается весьма размытым: процедура получения денег дольщиками не прописана, а аналогичные фонды в других сферах (в туризме, например) работают плохо. Кроме того, все еще существует механизм страхования, который не работает по ряду причин.
Девелоперы в новых поправках видят все признаки повторения старых ошибок. Философски к созданию компенсационного фонда относится помощник генерального директора «Колтушской Строительной Компании» Николай Кычёв. «Создание компенсационного фонда — конечно, не панацея от проблем рынка недвижимости, однако радует, что рынок развивается, законодатель пытается нащупать его слабые места и облегчить работу застройщикам, защищая при этом дольщиков».
Управляющий «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич уверен, что компенсационный фонд сможет выполнять свою роль и не допустить появления долгостроев и недостроев, поскольку средства, которые можно будет аккумулировать в этом фонде, не такие уж маленькие (отчисления на страхование гораздо меньшие). «А банкротства застройщиков, к счастью, не каждый день случаются. Большинство наших коллег – профессионалы, которые много лет успешно работают на рынке долевого строительства», - добавляет он.
Напомним, что за 12 лет своего существования закон о ДДУ изменялся 15 раз — безусловно, каждый раз для того, чтобы защитить дольщиков от потерь. Правда, оградить себя от проблем с застройщиком дольщикам, по сути, предлагается за свой счет. «Пока нет ясности в части работы компенсационного фонда, можно вынести предположение о незначительном увеличении стоимости квадратного метра, всего на 2 -3%. Прогнозировать точнее на данный момент сложно», — говорит Николай Урусов.
Надежда Калашникова также уверена, что нововведения в 214-ФЗ могут больно ударить как по застройщикам, так и по покупателям. И не только из-за не до конца понятной роли компенсационного фонда — обязательность использования эскроу-счетов для привлечения долевых средств вынудит использовать компании заемные деньги, ведь средства дольщиков будут под защитой до момента передачи ключей. А займ предполагает проценты за его использование, которые, безусловно, повлияют на стоимость конечного продукта — жилья.
Однако, ряд экспертов, в числе которых специалисты компании «ЛенСтройГрад», уверены, что сами поправки в 214-ФЗ не смогут серьезно повлиять на себестоимость проектов и стать причиной повышения стоимости для покупателей.