Что будет с малоэтажным строительством?
Более или менее
Но если взять информацию от властей Ленобласти, то станет видно, что доля малоэтажного строительства среди всех введённых в эксплуатацию проектов за последние годы стала только меньше. С другой стороны, количество строящихся объектов увеличилось, в итоге количество предложенных метров в малоэтажке меньше не стало.
Доля малоэтажной застройки (дома в секторе ИЖС, частные домовладения и моногоквартирные дома до 4 этажей) составляет на сегодняшний день примерно 50% и постепенно снижается, в 2012 году она была более 60%. Подобные изменения вызваны увеличением количества высоток на границе с Санкт-Петербургом, рассказал Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленинградской области. Но ЛО нацелена, на то, чтобы доля малоэтажного строительства увеличилась до 70%.
Позитивные изменения видны аналитикам уже сейчас. Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank Saint Petersburg, отметила, что сейчас рынок МЖК проходит стадию активного роста. Увеличивается объём предложений, относительно 2012 года вдвое увеличилась площадь строящегося жилья. Разрабатываются новые локации, в отдалённых от города населённых пунктах области активизировалась точечная застройка. Основным препятствием для девелопера становятся работы нулевого цикла, подготовка инженерии территории. В большинстве случаев, МЖК возводят в чистом поле, и подводкой всех коммуникаций должен заниматься в таком случае девелопер. А это делает проект значительно дороже.
Подмоченная репутация
Так получилось, что сами застройщики подпортили себе карму, реализую скандально известные проекты. К примеру, ЖК «Никитская усадьба» от «Северо-западной строительной компании», один из заселённых домов которого уже должен быть снесён по решению суда. Здесь же - пропиаренный ЖК «Черничная поляна», сдать первую очередь которого не могут уже два года. Из последнего можно вспомнить исчезнувшего застройщика ЖК «Ванино» , который пообещал построить в Ломоносовском районе 99 сити-вилл и 145 коттеджей, но после сдачи первой очереди пропал, оставив на улице 175 дольщиков. Подобные ситуации случаются довольно часто, по вине властей, невнимательно, контролировавших девелоперов МЖК, покупателей, которые соблазнились слишком низкой ценой, но в первую очередь - застройщиков.
Роман Бойцов, коммерческий директор ГК «Кивеннапа», объясняет, что сейчас потенциальный покупатель тщательно изучает перед покупкой всю информацию о ней. Штудирует новости о рынке недвижимости в СМИ, и видит новости обо всех замороженных, обанкротившихся, остановленных проектах. Конечно, в лучшую сторону на спрос это повлиять никак не может. Клиенты сейчас весьма требовательные и осторожные, отмечает эксперт.
Вера Сережина, директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI, рассказывает, что, начиная проектировать загородный МЖК, девелопер пытается найти компромисс между своими вложениями и ожиданиями потенциальных покупателей: где они готовы жить и за какие деньги? Прискорбно, но не всем удалось соблюсти этот баланс. Многие изначально интересные проекты были «заморожены», несмотря на весьма привлекательные цены за квадратный метр. Очень редко сдают комплексы с хорошем качеством, - по пальцам пересчитать можно, - сетует эксперт.
Взгляд в будущее
В последнее время сегмент малоэтажного жилого строительства активно развивался, начал пользоваться популярностью у покупателей, считает Роман Бойцов. По его словам, сегодня на рынке нет дефицита предложений этого типа жилья. Конечно, в дальнейшем этот сегмент будет развиваться, но уже не так активно, ведь отношение предложения и спроса уровнялось, поэтому рынок не испытывает нужды в новых проектах. Сейчас есть предложения для любой категории покупателей. Новые малоэтажки вызовут интерес, только если их будет реализовывать известный застройщик, а располагаться ЖК будет в уникальной локации, отмечает эксперт.
Руслан Юсупов, генеральный директор группы компаний «Академия», не выказывает подобного оптимизма. По его мнению, новых проектов в ЛО будет становиться только меньше, а количество точечных проектов внутри КАДа будет больше. Рентабельность больших проектов за чертой города всё хуже, конкуренция растёт, а проекты в удачном месте города всегда пользуются стабильным спросом и стабильно же приносят прибыль.
Александра Чайкина, руководитель pr-отдела ЖК Yolkki Village, настроена более оптимистично, ведь рынок МЖК сейчас только формируется, и перспективы для роста есть. Застройщики торопятся заполнить образовавшуюся нишу. Сейчас малоэтажное строительство является одни из самых перспективных направлений, оно ещё будет развиваться и расти, уверена госпожа Чайкина.
Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ», приводит статистику: сегодня доля малоэтажного строительства - лишь 7% относительно всех предложений на рынке Петербурга и Ленобласти, а в Европе этот процент может достигать 80.
Сделать однозначный прогноз, на то каким именно путём пойдёт развитие рынка малоэтажного жилья, никто не возьмётся. Составить конкуренцию городским застройщикам с проектами-миллионниками, компаниям «малоэтажникам» очень непросто. Но городские и областные власти начали чаще принуждать девелоперов снижать этажность и уменьшать плотность населения в их проектах.
Михаил Москвин рассказал, что никто не может говорить застройщику, что где и как ему строить, но он обязан подчиняться градостроительным правилам. «В них сказано: в городских поселениях максимальная высота здания - 12 этажей, в сельских — 4. Раньше была процедура, позволявшая отклониться от предельных параметров, из-за неё у нас и появились некоторые высотки, но сейчас её отменили, поэтому есть надежда, что малоэтажек станет больше», - отметил чиновник.