Апартаменты с ДДУ как безопасная альтернатива жилью
Рынок апартаментов в Санкт-Петербурге на текущий момент развит весьма слабо. Конечно, если не брать во внимание элит-класс, то есть несколько объектов с апартами и гостиничным сервисом, но этого мало для того, чтобы говорить о полноценном развитии данного направления. Кроме того, даже несмотря на небольшое количество подобных проектов, скандалы не обошли стороной рынок апартаментов. Например, одни из апарт-комплексов превратился в проблемный объект, завершение строительства которого находится под большим вопросом, что уже породило массу недовольных дольщиков. Однако застройщики недвижимости подобного формата готовы предлагать к покупке апартаменты по 214-ФЗ, дабы снизить риски для будущих дольщиков и в какой-то мере защитить их средства. Эксперты, в свою очередь, высказались, насколько этот закон подходит для продаж апартаментов.
— Некоторые девелоперы ведут продажи апартаментов по 214-ФЗ, который предназначен, в частности, для приобретения квартир в долевом строительстве. Почему застройщики пользуются схемой ДДУ при продаже нежилой недвижимости?
Вита Бланк, руководитель отдела продаж группы «Ярд»:
Данный закон распространяется на долевое строительство многоквартирных домов и других объектов недвижимости, а это значит, что покупку апартаментов а комплексах он тоже регулирует. Заключение договора долевого участия помогает защитить покупателя апартаментов от задержки сроков сдачи комплекса. Если же срыв сроков имел место быть, то дольщик сможет потребовать у девелопера денежную компенсацию. Кроме того, такой договор защитит и инвестора от двойных продаж, ведь все ДДУ регистрируются в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:
Если при продаже квартиры использование 214 федерального закона — это обязанность девелопера, то в случае с апартаментами — это просто право, которым можно как воспользоваться, так и не воспользоваться. Пользуясь этим правом, девелопер не должен будет соблюдать множество ограничений, которые вводятся при использовании при строительстве только привлечённых средств граждан. Например, застройщик будет иметь право не страховать ответственность, которую несёт и не получать поручительство банка. Кроме того, деньги на строительство девелопером могут быть привлечены и до государственной регистрации ДДУ.
Катерина Соболева, управляющий директор департамента жилой недвижимости Группы Becar:
Федеральный закон № 214 действует не только на жилую недвижимость, но и на все виды недвижимости, для продаж которых были привлечены частные соинвесторы. Также к преимуществам этого механизма можно отнести и то, что он прозрачен и предельно понятен для покупателя.
— Сможет ли государство защитить интересы дольщиков апартаментов, или же подобное относится только к дольщикам обычных жилых комплексов?
Вита Бланк:
214 федеральный закон обязывает девелоперов страховать свою ответственность, что может спасти дольщиков в случае несостоятельности застройщика. Строительные компании, возводящие апартаменты, не обязаны этого делать, поэтому дольщики таких объектов, в случае несостоятельности девелопера, станут кредиторами третьей очереди, а это значит, что их проблемы будут решены после решения проблем кредиторов первой и второй очередей. Но стоит отметить, что компания «Ярд» свою гражданскую ответственность перед дольщиками в обязательном порядке страхует, что уравнивает покупателей наших объектов с покупателями обычных квартир в своих правах.
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development:
При приобретении апартаментов через договор долевого участия на основании 214-ФЗ, покупатель может быть абсолютно уверен, что на эту сделку действуют все основные положения закона. Это значит, что покупатель не рискует попасть на двойную продажу и будет иметь возможность получить компенсацию в случае срыва сроков сдачи объекта или при банкротстве девелопера.
Катерина Соболева:
Все дольщики находятся под защитой федерального закона, так как он распространяется на любую недвижимость, приобретенную по ДДУ. Покупатели апартаментов имеют такие же права, что и покупатели обычных квартир.
— Все ли апартаменты могут продаваться по 214 ФЗ? Имеются ли другие схемы, которые могут использоваться при продаже недвижимости такого формата?
Алексей Бушуев:
Апартаменты могут продаваться как при помощи договра долевого участия по федеральному закону № 214, так и по стандартным предварительным договорам купли-продажи, а также по другим формам договоров в рамках существующего законодательства.
Вита Бланк:
По 214-ФЗ могут продаваться не все апартаменты, а только апарт-отели гостиничного типа. Также, кроме уже упомянутого ДДУ, апартаменты есть возможность продавать по стандартному или предварительному договору купли-продажи и по договорам соинвестирования. Наиболее безопасными можно назвать ДДУ и ДКП, так как в них конкретно прописан приобретаемый объект, обязанности и последствия как для покупателя, так и для продавца. Предварительные договоры же являют собой соглашение о намерении заключить сделку в будущем, когда комплекс будет дострое, а для клиента это большой риск, ведь характеристики приобретаемого объекта могут застройщик может изменить, а средства необходимо заплатить немедленно.
Катерина Соболева:
— На сегодняшний день нет альтернативы договору долевого участия с подобной защитой покупателя. В крайнем случае можно использовать предварительный договор купли-продажи. Других вариантов нет. Как дольщику понять, что его договор долевого участия действительно соответствует 214-ФЗ?
Вита Бланк:
ДДУ можно отличить по явным признакам. Предметом договора в таком случае обычно является обязательство девелопера построить конкретный объект в чётко оговоренный срок. Характеристики комплекса при этом должны быть внятно оговорены в договоре. К ним относятся номер участка в кадастре, площадь и описание будущей квартиры либо апартамента и адрес дома, где будет располагаться объект. Также там указывается срок передачи объекта покупателю согласно акту. Формулировка в ДДУ должна ясно отражать фактическую дату сдачи приобретенного объекта дольщику.
Алексей Бушуев:
Только регистрация в Росреестре. Является самым надёжным доказательством и гарантией заключения ДДУ по положениям 214-ФЗ.
Катерина Соболева:
Если регистрация в Росреестре произошла, то заключённый договор долевого участия соответствует 214-ФЗ.