Апартаменты — для жизни или для прибыли?

Локация

То, что застройщики апартаментов не обязаны снабжать свои проекты объектами социальной инфраструктуры, делает их более свободными в выборе локации. Например, выбрать для реализации проекта оживленный центр или, наоборот, привлекательный, но необжитый район. Расположение стройки на карте, в свою очередь, накладывает отпечаток на всю концепцию будущего апарт-отеля.

Так, в компании Seven Suns Development отмечают, что расположение проекта «Светлый мир «Внутри…» мотивирует клиентов рассматривать его не только как инструмент дохода, но и как собственную недвижимость в заманчивом месте на берегу залива. Рекреационные, видовые, статусные бонусы локации нивелируют отсутствие широкой инфраструктурной сети. В то же время Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development, признается, что для постоянного проживания здесь стоит учесть отдаленность от центра (то есть, возможно, от места постоянной работы), а на прибыль от аренды будет влиять сезонный фактор.

Другие мотивы у целевой аудитории проекта «Prime Residence», ведь Группа Компаний «Ярд» строит его в Центральном районе. Тут и Невский, и станция метро, — идеально для тех, кто по рабочим делам «мотается» из города в город или между странами. А это внушительный сегмент, готовый арендовать апартаменты. Представители компании «деловой» интерес своих клиентов также связывают с развитым внутренним сервисом (курьеры, горничные, химчистка, детский сад с бассейном, фитнес клуб, фут корт — в одном комплексе).

Динамика строительства и цены

Безусловно, заманчивая цена лота на старте продаж при хорошей локации с привлекательными для будущих арендаторов объектами (транспортными узлами, местами массовых развлечений или достопримечательностями) привлечет инвесторов еще на этапе котлована — их прибыль может увеличиться вдвое. К примеру студия в «Salut!», площадью 27 кв. м сейчас продаётся за 3,2 миллиона рублей, при том, что на старте проекта купить её можно было за 1,5-1,7 миллиона.

В «СоюзИнвестДевелопмент» рассказали, что на начальном этапе продаж доли сделок «для себя» и для сдачи в аренду делились примерно поровну, но прогресс строительства мотивировал инвесторов, и сегодня среди покупателей апартов в комплексе «SALUT!» 80% - раньтье. «Повлияло все вместе — и развитие самого комплекса, и развитие рынка арендного жилья, — считают в «СоюзИнвестДевелопмент». — Поток туристов (с ослаблением рубля) растет, внутренний туризм тоже (места размещения и рабочие места)».

Конечно, инвесторы охотнее доверят свои вклады проверенным временем, кризисом, реализованными проектами компаниям. Впрочем, это в той же степени касается и клиентов, ищущих в апартах постоянное жилье.

Доходная программа

Инвесторов особо интересуют проекты, при знакомстве с которыми они сразу понимают, каким образом и в какие сроки получат доход. Лучше всего, если эти сроки короткие, а доходы заманчивые, но вполне реальные. Так, к примеру, согласно доходной программе ГК «Ярд», максимальная выгода от сдачи студии в аренду может составить более 60 тысяч рублей в месяц, инвестиции окупятся за 4 года и 9 месяцев. По словам Виты Бланк, руководителя отдела продаж Группы «Ярд», в комплексе «Prime Residence» для последующей сдачи в аренду заключается все 100% сделок — сказывается изначальная презентация комплекса, акцент на выгодную доходную программу, соответствующий набор услуг управляющей компании.

Доходная программа, all inclusive для собственников и арендаторов имеет колоссальное значение. «По итогам продаж в апарт-отеле YE’S, одном из первых заметных проектов сегмента в Петербурге,  85% покупателей приобрели апартаменты для сдачи в аренду, для перепродажи 5% покупателей, для жизни – около  10 %», — рассказывает Денис Лола, директор по маркетингу ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург». Девелопер изначально предложил покупателям программу по которой они смогут заработать на сдаче апартаментов гостям Северной столицы.

Квартирография

Разумеется, жить рядом с постоянно меняющимися соседями никому не нравится. Отличить апартаменты для жилья от апарт-гостиницы можно не только по отсутствию доходной программы или ценам «на котловане», но и по квартирографии.

По словам Екатерины Запорожченко, директора по продажам компании Docklands Development, в лофт-квартале DOCKLANDS более 70% апартаментов покупаются для собственного проживания и только 30% - как долгосрочное вложение и для сдачи в аренду. Сначала проект был задуман как и нвестиционная недвижимость, и около 60% всех лотов представляли студии. Но когда в первый же месяц продаж стало ясно, что клиент хочет видеть апартаменты больших площадей для постоянного проживания в них, застройщик решился на изменение концепции: скорректировать квартирографию и даже повторно пройти экспертизу.