Любой добросовестный владелец квартиры может в один момент и помимо своей воли лишиться своего жилья. Случаи мошенничества с недвижимостью в Петербурге по-прежнему не редкость. «Железных» механизмов защиты не существует, однако юристы предлагают несколько способов, которые помогут избежать мошенников.
Ежегодно сотни сделок по продаже или дарению квартир признаются недействительными. Преступникам не составляет особого труда подделать документы, паспорта, фальсифицировать подпись и т.д. Во всех подобных случаях настоящим владельцам приходится отстаивать право на жилье в суде. В лучшем случае почерковедческая экспертиза подтверждает, что собственник не подписывал договор и суд признает сделку недействительной. Но добиться справедливости удается не всегда: в спорных ситуациях, когда специалисты не могут однозначно идентифицировать так называемого «рукоприкладчика» (лицо, поставившее подпись), судьи считают ее подлинной.
Проверка – всем проверка
Управление Росреестра (ведомство, которое в народе продолжают называть ГБР) принимает меры против мошенников: «Если документы приносит представитель продавца и имеется явное несоответствие подписи владельца с другими образцами, наш сотрудник (регистратор) может потребовать, чтобы собственник пришел лично и подтвердил свои намерения, – говорит Ольга Колобанова, заместитель начальника отдела регистрации арестов и запрещений управления Росреестра по Санкт-Петербургу. – Хотя графологическая проверка подлинности подписи не входит в обязанности регистраторов, так как она требует специальной подготовки».
В 2011 году в петербургскую полицию было направлено порядка 70 обращений по подозрению в поддельности документов - паспортов, договоров, доверенностей, свидетельств о праве на наследство и решения судов. Колобанова вспоминает случаи, когда благодаря вниманию сотрудников были предотвращены противоправные действия. «На прием привели бабушку, вокруг которой «крутились» несколько человек. Наш специалист заподозрил неладное. На вопрос, с какой целью она обратилась, бабушка ответила, что приехала, чтобы расписаться в новом порядке получения пенсии. На самом деле пожилой женщине предстояло подписать заявление на регистрацию договора дарения своей собственной квартиры. Мошенников задержали», – рассказывает Ольга Колобанова..
- Был также случай, когда в наше управление поступил договор, подписанный пропавшим пенсионером (полиция сообщила о поданном сестрой мужчины заявлении). Аферисты похитили собственника и удерживали его живым на случай осложнений при оформлении документов. Управление приостановило регистрацию и потребовало личного присутствия продавца. Правоохранительные органы были предупреждены, пленника удалось освободить, а преступников задержать, – говорит Ольга Колобанова.
Предупрежден – значит вооружен
Но пресечь мошенничество удается не всегда, и большинство юристов убеждено, что от подобных сделок никто не застрахован: «Чтобы такая ситуация не стала реальной и не случилась с вами, есть только одна рекомендация – при малейшем подозрении (а лучше просто так, для профилактики) заказывать выписки из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество) и узнавать, не появился ли у вашего жилья новый собственник», – поясняет Александр Яковлев, юрист коммерческой практики компании Rightmark group.
Сергей Токарев, старший юрист компании Pen&Paper, предлагает собственникам, не желающим расставаться с недвижимостью не по своей воле, направить соответствующее письмо в Росреестр: «Законом такое «обременение» не регламентировано, – признает он. – но если Управление Росреестра получит предупреждение, то усилит контроль. Например, в случае попытки зарегистрировать сделку специалисты свяжутся с владельцем жилья».
По словам Ольги Колобановой, заявления с просьбой поставить квартиру на «сохранный контроль» поступают довольно часто (в том числе без указания причин), хотя подобные действия законодательством не предусмотрены. В тоже время в случае попытки совершения сделки заявления обязательно принимаются во внимание: «В зависимости от ситуации сотрудник управления может связаться с собственником по телефону, направить запросы, в том числе в правоохранительные органы, приостановить государственную регистрацию сделки. Иными словами – провести дополнительную проверку», – поясняют в ГБР.
Панацея или бессмысленное удовольствие
Самым надежным способом обезопасить свою квартиру Сергей Токарев считает — оформить ее в залог в качестве обеспечения. Залогодержателем лучше выбрать действительно доверенное лицо (близкого друга, родственника или пр.). Между ним и собственников могут быть заключены, например, два взаимных договора займа, желательно на сумму не меньшую, чем рыночная стоимость квартиры: «В этом случае, без согласия такого лица сделка не будет зарегистрирована, подделать подписи двух лиц (продавца и залогодержателя) уже сложнее. А если последний проживает за границей и легко сможет подтвердить, что в день Ч просто не мог участвовать в сделке, то доказать недостоверность представленных в Росреестр договора купли-продажи и согласия на проведение сделки - не составит труда. Конечно, мошенник может подделать договор «задним числом» (до оформления залога) и оспорить отказ Росреестра, но в этом случае легитимный собственник, якобы подписавший договор купли-продажи, будет вызван в суд. Кроме того, квартира с обременением становится менее привлекательной для мошенников, которые понимают, что, даже подделав документы, залогодержатель все-равно вправе потребовать передачи ему квартиры», – поясняет юрист.
Стоит отметить, что в ряде случаев мошенничество совершается при участии нотариуса: по закону удостоверенные им документы можно отправлять по почте, приходить в Россрееста в этом случае не нужно и проверить личность того самого рукоприкладчика чиновники не могут. Причем сами нотариусы уверяют, что никогда «не виноватые» – преступники так хорошо подделывают паспорта и т.д. Но такая негативная практика доказывает, что введение обязательного удостоверения всех сделок с жильем нотариусом не является панацеей. Такой институт был отменен в 1998 году и не привел к росту мошенничества, а лишь снизил затраты добросовестных продавцов и покупателей. Сейчас планируется его возродить – соответствующая норма уже прописана в поправках в Гражданский кодекс РФ, одобренных Госдумой в первом чтении.
Советы Управления Росреестра по Санкт-Петербургу по защите собственности:
1. Не передавать документы и паспорта людям, которых плохо знаете.
2. В доверенности нужно указывать, какие конкретно полномочия вы возлагаете на своего поверенного. Не оформлять генеральную доверенность.
3. При утрате (краже) паспорта, документов или свидетельства о праве собственности на квартиру сразу же обратиться с заявлением не только в полицию, но и в Управление Росреестра – в этом случае в регистрации договора, заключенного по утерянному паспорту или на основании утраченных документов на квартиру, будет отказано.
4. Присматривать за своими пожилыми, одиноко проживающими родственниками, соседями, поддерживать с ними контакты, не быть равнодушными.
Павел Нетупский
Ежегодно сотни сделок по продаже или дарению квартир признаются недействительными. Преступникам не составляет особого труда подделать документы, паспорта, фальсифицировать подпись и т.д. Во всех подобных случаях настоящим владельцам приходится отстаивать право на жилье в суде. В лучшем случае почерковедческая экспертиза подтверждает, что собственник не подписывал договор и суд признает сделку недействительной. Но добиться справедливости удается не всегда: в спорных ситуациях, когда специалисты не могут однозначно идентифицировать так называемого «рукоприкладчика» (лицо, поставившее подпись), судьи считают ее подлинной.
Проверка – всем проверка
Управление Росреестра (ведомство, которое в народе продолжают называть ГБР) принимает меры против мошенников: «Если документы приносит представитель продавца и имеется явное несоответствие подписи владельца с другими образцами, наш сотрудник (регистратор) может потребовать, чтобы собственник пришел лично и подтвердил свои намерения, – говорит Ольга Колобанова, заместитель начальника отдела регистрации арестов и запрещений управления Росреестра по Санкт-Петербургу. – Хотя графологическая проверка подлинности подписи не входит в обязанности регистраторов, так как она требует специальной подготовки».
В 2011 году в петербургскую полицию было направлено порядка 70 обращений по подозрению в поддельности документов - паспортов, договоров, доверенностей, свидетельств о праве на наследство и решения судов. Колобанова вспоминает случаи, когда благодаря вниманию сотрудников были предотвращены противоправные действия. «На прием привели бабушку, вокруг которой «крутились» несколько человек. Наш специалист заподозрил неладное. На вопрос, с какой целью она обратилась, бабушка ответила, что приехала, чтобы расписаться в новом порядке получения пенсии. На самом деле пожилой женщине предстояло подписать заявление на регистрацию договора дарения своей собственной квартиры. Мошенников задержали», – рассказывает Ольга Колобанова..
- Был также случай, когда в наше управление поступил договор, подписанный пропавшим пенсионером (полиция сообщила о поданном сестрой мужчины заявлении). Аферисты похитили собственника и удерживали его живым на случай осложнений при оформлении документов. Управление приостановило регистрацию и потребовало личного присутствия продавца. Правоохранительные органы были предупреждены, пленника удалось освободить, а преступников задержать, – говорит Ольга Колобанова.
Предупрежден – значит вооружен
Но пресечь мошенничество удается не всегда, и большинство юристов убеждено, что от подобных сделок никто не застрахован: «Чтобы такая ситуация не стала реальной и не случилась с вами, есть только одна рекомендация – при малейшем подозрении (а лучше просто так, для профилактики) заказывать выписки из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество) и узнавать, не появился ли у вашего жилья новый собственник», – поясняет Александр Яковлев, юрист коммерческой практики компании Rightmark group.
Сергей Токарев, старший юрист компании Pen&Paper, предлагает собственникам, не желающим расставаться с недвижимостью не по своей воле, направить соответствующее письмо в Росреестр: «Законом такое «обременение» не регламентировано, – признает он. – но если Управление Росреестра получит предупреждение, то усилит контроль. Например, в случае попытки зарегистрировать сделку специалисты свяжутся с владельцем жилья».
По словам Ольги Колобановой, заявления с просьбой поставить квартиру на «сохранный контроль» поступают довольно часто (в том числе без указания причин), хотя подобные действия законодательством не предусмотрены. В тоже время в случае попытки совершения сделки заявления обязательно принимаются во внимание: «В зависимости от ситуации сотрудник управления может связаться с собственником по телефону, направить запросы, в том числе в правоохранительные органы, приостановить государственную регистрацию сделки. Иными словами – провести дополнительную проверку», – поясняют в ГБР.
Панацея или бессмысленное удовольствие
Самым надежным способом обезопасить свою квартиру Сергей Токарев считает — оформить ее в залог в качестве обеспечения. Залогодержателем лучше выбрать действительно доверенное лицо (близкого друга, родственника или пр.). Между ним и собственников могут быть заключены, например, два взаимных договора займа, желательно на сумму не меньшую, чем рыночная стоимость квартиры: «В этом случае, без согласия такого лица сделка не будет зарегистрирована, подделать подписи двух лиц (продавца и залогодержателя) уже сложнее. А если последний проживает за границей и легко сможет подтвердить, что в день Ч просто не мог участвовать в сделке, то доказать недостоверность представленных в Росреестр договора купли-продажи и согласия на проведение сделки - не составит труда. Конечно, мошенник может подделать договор «задним числом» (до оформления залога) и оспорить отказ Росреестра, но в этом случае легитимный собственник, якобы подписавший договор купли-продажи, будет вызван в суд. Кроме того, квартира с обременением становится менее привлекательной для мошенников, которые понимают, что, даже подделав документы, залогодержатель все-равно вправе потребовать передачи ему квартиры», – поясняет юрист.
Стоит отметить, что в ряде случаев мошенничество совершается при участии нотариуса: по закону удостоверенные им документы можно отправлять по почте, приходить в Россрееста в этом случае не нужно и проверить личность того самого рукоприкладчика чиновники не могут. Причем сами нотариусы уверяют, что никогда «не виноватые» – преступники так хорошо подделывают паспорта и т.д. Но такая негативная практика доказывает, что введение обязательного удостоверения всех сделок с жильем нотариусом не является панацеей. Такой институт был отменен в 1998 году и не привел к росту мошенничества, а лишь снизил затраты добросовестных продавцов и покупателей. Сейчас планируется его возродить – соответствующая норма уже прописана в поправках в Гражданский кодекс РФ, одобренных Госдумой в первом чтении.
Советы Управления Росреестра по Санкт-Петербургу по защите собственности:
1. Не передавать документы и паспорта людям, которых плохо знаете.
2. В доверенности нужно указывать, какие конкретно полномочия вы возлагаете на своего поверенного. Не оформлять генеральную доверенность.
3. При утрате (краже) паспорта, документов или свидетельства о праве собственности на квартиру сразу же обратиться с заявлением не только в полицию, но и в Управление Росреестра – в этом случае в регистрации договора, заключенного по утерянному паспорту или на основании утраченных документов на квартиру, будет отказано.
4. Присматривать за своими пожилыми, одиноко проживающими родственниками, соседями, поддерживать с ними контакты, не быть равнодушными.
Павел Нетупский
Источник: "Квадрат.ру"