Уже через несколько месяцев добросовестные собственники недвижимости могут оказаться «бомжами»: права нотариусов расширены – им разрешено изымать заложенное имущество во внесудебном порядке (на основании так называемой исполнительной надписи). Такие процедуры вводятся для защиты кредиторов, хотя сами банки сомневаются в их целесообразности и полагают, что нововведения не затронут ипотечное кредитование. В тоже время фальсификации сделок с участием нотариусов стали уже массовым явлением.
Принятый 6 декабря федеральный закон призван усовершенствовать порядок обращения взыскания на заложенное имущество. В частности, нотариусы теперь могут передавать удостоверенные договоры об ипотеке в органы регистрации (в Санкт-Петербурге это ГБР), а также изымать недвижимость при несвоевременном погашении кредита.
Долг конфискацией красен
Новый закон предусматривает упрощенную процедуру взыскания заложенного имущества, включая недвижимость. Банк или иной кредитор обращается к нотариусу, который, в свою очередь, высылает должнику (заемщику) уведомление о погашении долга в течение семи дней со дня получения документа. Если заемщик проигнорировал предложение и не предоставил документы об оплате задолженности - нотариус, исходя из представленных банком расчетов, готовит исполнительную надпись, на основании которой ГБР должно зарегистрировать переход собственности к кредитору.
Такой порядок, на первый взгляд, весьма логичен. Ведь возможность внесудебного изъятия прописывается в первоначальном договоре, с условиями которого заемщик добровольно соглашается (опять же при нотариусе, который разъясняет ему все права и возможные риски). В тоже время многие вопросы остаются неразрешенными. Например, можно ли изъять дом или иной объект, если заемщик пропустил только один месячный платеж? Кроме того, уведомление направляется по указанному в договоре адресу и считается врученным, даже если заемщик там не проживает или просто отсутствует (уехал в отпуск, командировку, находится в больнице или пр.). Очевидно, что недобросовестный кредитор, зная о планах заемщика, без особого труда может «подгадать» нужный момент и забрать недвижимость «без суда и следствия», поскольку нотариус не обязан наличие каких-либо уважительных причин, как, например, неполучение письма, неуплату долга, так и вообще его наличия.
Лучший продавец – мертвый продавец
Закон не предусматривает обязанность ГБР проверять наличие у нотариуса оснований принимать решение о взыскании имущества. Для регистрации перехода собственности к банку или иному кредитору достаточно предъявить его заявление и сам договор с отметкой о совершении исполнительной надписи. Причем, на выполнение процедур ГБР дается всего неделя.
Вся ответственность за законность совершения всех операций ложится на нотариат, тогда как судебная практика вынуждает усомниться в надежности этого института. Корреспонденту «Квадрат.ру» обнаружил только за месяц пять судебных решений, подтверждающих участие петербургских нотариусов в незаконных сделках. Например, в одной из петербургских контор был удостоверен договор продажи квартиры от имени пенсионера Юрия Шутого, который к этому моменту уже был мертв. В суд нотариус не явился, но в отзыве подтвердил, что якобы проверил паспорт продавца и подлинные документы на недвижимость, разъяснил его права и т.д. Причем покупатель г-н Дроздов через этого же нотариуса перепродал квартиру и исчез. Поэтому суд признал сделки ничтожными, изъял имущество у последнего добросовестного покупателя и предложил ему взыскивать ущерб с мошенника.
Инциденты, когда квартиры продаются без ведома собственников, исчисляются уже десятками. Например, почерковедческая экспертиза подтвердила, что подпись под удостоверенной нотариусом Ириной Качкиной доверенностью на совершение сделок с недвижимостью выполнил вовсе не доверитель, а иное лицо. Аналогичное решение было принято и в отношении нотариуса Олеси Журавской и т.д. Еще в ряде случаев эксперты не смогли сделать однозначный вывод о подлинности подписи.
По мнению президента Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Надежды Романенко, криминализация рынка недвижимости крайне высока, а незаконных сделок, совершаемых в простой письменной форме (без нотариуса, через ГБР), очень много. Причем, в Северной столице, по ее словам, сложилась «очень хорошая практика», так как много договоров совершается в нотариальной форме. Однако остается неясным: почему мошенники идут к нотариусам, если так просто обмануть ГБР? Один из экспертов, входящих в само сообщество, полагает, что в Санкт-Петербурге работает организованная группа, которая или нашла идеальный механизм, или действует через «своих» нотариусов. Примером этого является приговор в отношении нотариуса Светланы Ильиной – следствию удалось доказать ее сознательное участие в фальсификации документов.
Получить у нотариальной палаты официальный комментарий о незаконных сделках, совершенных ее членами, корреспонденту «Квадрат.ру» не удалось.
Интенсификация 2012
Кроме нового закона, который вступит в силу 7 марта, в начале 2012 года ожидается запуск системы электронного документооборота между государственными органами и нотариусами.
С одной стороны, последним представится возможность проверить подлинность документов при помощи баз данных регистрационных служб (недвижимости, паспортов и т.д.). С другой – передавать заявления в ГБР о регистрации тех же сделок предполагается в электронном виде. При этом никто, включая президента Федеральной нотариальной палаты Марию Сазонову, не дает 100-процентной гарантии защиты ключей электронной подписи нотариусов, в том числе от сотрудников самих контор (помощников, секретарей, «системщиков» и пр.).
Мария Сазонова также признает, что в действующем законодательстве практически не прописана ответственность самих нотариусов. Именно поэтому, возможно, эти сотрудники нередко демонстративно игнорируют вызовы в суд. По данным петербургской палаты, за первое полугодие, в течение которого суды признали незаконными действия десятков нотариусов, а граждане направили почти сто жалоб, только трех членов привлекли к дисциплинарной ответственности (то есть объявили замечание или выговор).
Готовящийся законопроект предусматривает возможность взыскания с нотариусов причиненного вреда только при наличии в их действиях вины. Это позволит удостоверившим сделки от имени умерших собственников или совершившим иные подобные действия всегда заявить о том, что они стали жертвами мошенников, а потому не виноваты ...
Ва-банк
В первую очередь новый закон должен быть выгоден кредитным организациям, но опрошенные банки скептически относятся к этому: «Уже сейчас очевидно, что некоторые нормы данного закона будет крайне сложно реализовать на практике, – убежден Иван Макаров из ВТБ24. – На первый взгляд, изложенные в нем процедуры изъятия залога по своей трудоемкости вполне сравнимы с подачей иска в суд. Впрочем, для того, чтобы дать окончательную оценку данному закону, необходимо подождать как минимум полгода с моменты его вступления, чтобы проанализировать юридическую практику».
«Кроме того, наш банк не заинтересован в изъятии у заемщиков квартир, которые являются залогами по ипотечным кредитам. Мы всегда стараемся сделать все возможное, чтобы человек, оказавшийся в сложной ситуации, смог и дальше обслуживать свой кредит. Поэтому, начиная с 2008 года, случаи, когда нам приходилось изымать квартиру в рамках исполнительного производства, единичны. Кроме того, нельзя забывать, что недавно произошли и другие законодательные изменения, благодаря которым заемщик при возврате банку залога по ипотечному кредиту будет считаться полностью исполнившим свои обязательства (вне зависимости от его текущей рыночной цены). А, значит, и желающих затянуть с возвратом залога банку в расчете на возвращение цены квартиры на прежний уровень, будет гораздо меньше», – поясняет он.
Юристы банков также считают, что новая процедура изъятия имущества вообще не затронет ипотечное кредитование и заложенные квартиры и комнаты: «Обратить взыскание на принадлежащую гражданину квартиру можно только на основании решения суда», – убежден Алексей Федотов из «Промсвязьбанка». С ним солидарна и заместитель директора юридического департамента «Абсолют банка» Екатерина Любичева: «Предусмотренные законом процедуры внесудебного обращения взыскания можно будет применять в других областях кредитования, но не в ипотечном! Их практическое распространение будет зависеть, прежде всего, от цены на эти услуги».
В итоге применять упрощенный порядок взыскания легально можно будет только для изъятия жилых домов, дач, земельных участков, нежилых помещений, гаражей и иной недвижимости, а также движимого имущества (в том числе автомобилей). В наступающем году проблемы могут появиться у всех законопослушных собственников.
Павел Нетупский,
специально для "Квадрат.ру".