Большинство новых бизнес-центров в Санкт-Петербурге вводятся за пределами центра города
По данным «Knight Frank Санкт-Петербург», в I квартале 2008 г. в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 69 900 кв. м высококачественных офисных площадей (из них 37 000 кв. м класса А и 32 900 кв. м класса В).
Это вдвое превышает аналогичный показатель I квартала 2007 г. Объем качественных площадей увеличился на 9% до 857 400 кв. м (в классе А — на 36% до 138 500 кв. м, в классе В — на 5% до 718 900 кв. м). По оценке Colliers International, к концу II квартала 2008 г. ожидается появление на рынке более 210 000 кв. м офисных площадей классов A и В, запланированный ввод в 2008 г. — 560 000 кв. м.
Новые параметры для офисов
В Санкт-Петербурге появилась новая классификация бизнес-центров. Ее предложили три международных консультанта рынка недвижимости – Knight Frank, Colliers International и Jones Lang LaSalle. Согласно ей местоположение уже не является основным фактором, определяющим класс объекта. Главным фактором для определения офиса как высококлассного является его техническое оснащение, затем идет планировка здания. В классификации приводится 26 критериев (обязательные и факультативные), объединенные в шесть групп. Класс А, В+ или В присваивается при возможности несоблюдения двух обязательных и четырех факультативных критериев.
Ряд девелоперов, как обычно, перенесет сроки ввода, говорит Полина Макаренко, руководитель отдела офисной недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург». По ее словам, большинство объектов, заявленных к выходу на рынок в I квартале, введут в эксплуатацию как минимум на несколько месяцев позже. Это стандартная ситуация на рынке, согласование объекта занимает большие сроки, говорит президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Александр Ольховский. «Перенос сроков ввода в среднем на полгода обычная ситуация для рынка, — объясняет управляющий директор группы ЛСР Георгий Богачев. — В основном из-за административных формальностей и проблем с инфраструктурой». «Бизнес-центры вводятся с опозданием на полгода-год, причинами являются сложности при согласовании объекта и некачественное планирование. Проблем с финансированием, как правило, не возникает, так как рост арендных ставок позволяет обеспечивать его в нужном объеме», — утверждает замгендиректора «Охта групп девелопмент» Константин Ковалев. «Те, кто давно на рынке, уже научились находить деньги на строительство», — добавляет Ольховский. По оценке Богачева, с учетом стоимости земельного участка средние инвестиции в новый бизнес-центр составляют $2500-4000 за 1 кв. м.
Пока что на рынке офисов Санкт-Петербурга востребован любой проект — спрос на кабинеты превышает предложение, уверяют директор департамента «Becar Commercial Property Санкт-Петербург» Игорь Лучков и Богачев. Елена Афиногенова, руководитель департамента Praktis CB, возражает, что наиболее востребован класс В: по характеристикам он близок классу А, и хотя месторасположение менее престижно, но транспортная доступность бывает лучше. К тому же арендные ставки значительно ниже. По данным «Knight Frank Санкт-Петербург», в апреле 2008 г. арендные ставки составляли $610-1250 за 1 кв. м в год в бизнес-центрах класса А и $355-850 за 1 кв. м в год в классе В. За I квартал ставки поднялись в среднем на 5-9%, оценивает директор департамента Colliers International Дмитрий Кузнецов.
По данным Макаренко, доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А составляет сейчас 7,4%, в классе В — 3,1%. Высокому уровню вакантных мест класс А в большей степени обязан неполной загрузке недавно введенного крупного объекта — Renaissance Plaza (28 852 кв. м, Desna Development), объясняет она. Заполняемость же большинства давно функционирующих зданий близка к 100%, уверяет Макаренко.
По данным Colliers International, заполняемость бизнес-центров зависит от сроков их ввода: чем раньше открылся объект для арендаторов, тем меньше в нем вакантных площадей. Так, бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в первой половине 2007 г., заполнены на 98%, те, что открылись в I квартале 2008 г., — на 70%. Объекты, запланированные к открытию во II квартале 2008 г., по информации аналитиков, пока заняты в среднем на 52%.
Эксперты говорят о набирающей силу тенденции децентрализации офисного рынка. Деловая активность все активнее смещается за пределы исторического центра города. «В Санкт-Петербурге не так много штаб-квартир крупных компаний и иностранных представительств, для которых размещение в бизнес-центре класса А в центре города принципиально», — объясняет Афиногенова.
Точками концентрации современных офисных зданий становятся северные районы — Приморский и Выборгский, а также Пулковское шоссе и набережные, говорит Макаренко. По оценке Кузнецова, лидерами по строительству новых бизнес-центров в I квартале 2008 г. стали деловые зоны «Московский юг» (Московский район) и «Старая деревня» (Приморский район).
Инвесторы все чаще отказываются от строительства бизнес-центров в пользу многофункциональных комплексов и бизнес-парков, утверждает Кузнецов. В I квартале 2008 г. было заявлено несколько проектов: бизнес-комплекс в Рыбацком компании Becar Realty Group, многофункциональный комплекс на месте кинотеатра «Зенит», проект ОАО «Климов» по строительству офисно-торговых помещений и спортивного комплекса на своей территории, бизнес-парк на Ржевке группы компаний «Регионы», многофунциональные комплексы на территории Бадаевских складов и на Балканской площади.