Похоже, кризис перестал нарушать планы тех, кто собрался приобрести жилье, офис или небольшой отель за рубежом. Если в период активного роста рынка покупатели обращали взоры к тем странам, где выделялся потенциал роста (Черногория, Турция, Болгария и т.д.), то сейчас выявить и строго очертить круг популярных направлений стало сложнее, так как тенденции рынков недвижимости в разных странах стали менее четкими, говорят эксперты "Миэль Distant Property Management".
Спрос смещается в сторону стабильных рынков
В специальном исследовании рынков зарубежных стран аналитики подчеркивают, что популярность тех или иных направлений среди покупателей из России постоянно меняется. Сказываются факторы сезонности, роста или снижения стоимости, появления новых интересных предложений и пр., говорят они.
Генеральный директор "Миэль DPM" Наталья Завалишина указывает, что в последние 6-7 месяцев ее сотрудники наблюдают увеличение интереса к различным регионам Франции: Лазурному берегу, Парижу, региону Лангедок-Руссильон.
"Потенциальные клиенты и инвесторы интересуются абсолютно всем – от студии в Париже за 100 – 110 тыс. евро, до отелей и гостиниц, стоимостью в несколько миллионов евро", - замечает она.
В компании отмечают интерес и к альпийским горнолыжным курортам, в частности, к Шамони.
По словам эксперта, это объясняется рядом факторов: в первую очередь, Франция - достаточно стабильный регион, где, несмотря на кризис, нет существенного снижения стоимости объектов. Скидки есть, но скорее носят точечный характер. Во-вторых, в этой стране есть возможность получить неплохой доход, сдавая жилую и коммерческую недвижимость. Ведь, во Франции, особенно в Париже, нет сезонных спадов, напоминает Завалишина.
Большое значение, по ее словам, играют и фактор престижности региона, и возможность получения ипотечного кредита нерезидентами под 4-5% годовых.
Кроме того, в списке приоритетов россиян сейчас находится Чехия. Интерес к этой стране в последние месяцы существенно вырос, особенно после отмены закона о необходимости оформлять юридическое лицо для приобретения недвижимости. Спросом пользуются как объекты в столице - Праге, так и в курортном городе Карловы Вары, уверяют специалисты.
По словам Завалишиной, "интерес к Чехии велик среди различных целевых аудиторий – как среди молодежи, с целью инвестирования, переезда на ПМЖ и ведения бизнеса, так и среди людей более старшего поколения, также с целью инвестиций, проживания на пенсии, лечения". Помимо объектов жилой недвижимости, популярностью пользуются и гостиницы, рестораны, street-retail с целью дальнейшего ведения бизнеса.
По-прежнему интересуются россияне недвижимостью в Болгарии. Покупатели активно инвестируют в эту страну уже несколько лет по разным причинам, одна из них - возможность для средних и крупных инвесторов получения визы D или вида на жительство. Ранее для этого достаточно было инвестировать $500 тыс., купив несколько апартаментов в Болгарии. Сейчас входной порог для такого решения увеличился до нескольких миллионов, что существенно сократило круг потенциальных инвесторов. Но Болгария по-прежнему популярна для тех, кто ищет "дачу на море".
По мнению Завалишиной, альтернативой Болгарии в плане получения вида на жительство может стать Португалия.
Например, небольшие студии на вторичном рынке в провинции страны продаются от 40-50 тыс. евро за объект. А вот вопрос с видом на жительство будет решаться там в течение 4 лет. Первые три года после приобретения недвижимости покупатель получает мультивизу, а на четвертый год, если не было нарушений паспортного режима и законодательства Португалии, уже есть возможность подавать на ВНЖ.
К Австрии россияне пока относятся скорее как к туристическому кластеру, а не как к рынку, благоприятному для инвестиций в недвижимость. "Для приобретения недвижимости на территории этой страны россиянам придется открывать юридическое лицо. Единственное исключение – Вена, где можно купить недвижимость на физическое лицо, при наличии длительной шенгенской визы, выданной консульством Австрии" - уточняет Завалишина.
Разрешение на приобретение недвижимости в Австрии выдают местные власти, и процесс этот занимает около 2-х месяцев, но, тем не менее, стать обладателем недвижимости в Вене престижно и, самое главное, очень недорого – бывают объекты по цене 70-80 тыс. евро.
Условия приобретения примерно одинаковы
У тех, кто решил приобрести недвижимость за рубежом, нередко возникают вопросы с процедурой покупки. На самом деле, схема оформления недвижимости похожа на многих зарубежных рынках, но имеет свои особенности.
Эксперты "Миэль DPM" рассмотривают процедуру покупки строящегося объекта на территории Италии (в Калабрии) и Болгарии (на Солнечном берегу).
Как правило, после выбора конкретного объекта, необходимо оставить залог в размере 2000-3000 евро для того, чтобы объект был снят с продажи. Затем подписывается предварительный договор, в котором обозначены этапы рассрочки для покупателя, а на застройщика налагаются обязательства сдать объект в указанные сроки. Последний взнос оплачивается, когда объект уже построен и сдан. Тогда же подписывается окончательный договор в присутствии нотариуса, и права собственности на объект переходят к покупателю.
В некоторых случаях, например, в Калабрии, возможно предоставление ипотечного кредита на последнюю часть рассрочки, когда объект уже построен. Кредит предоставляется при наличии справки, подтверждающей доход под 3,85% годовых. Необходимо наличие валютного счета и предварительного договора, в котором прописаны этапы рассрочки и суммы, необходимые для оплаты. Рассрочка может быть разной, это и 35%+45%+20% или 33,3%+33,3%+33,3% или 50%+50%.
Различия процедуры покупки строящегося объекта в странах Европы минимальны, тем не менее, они есть. Во Франции банки готовы предоставлять ипотечные кредиты на строящиеся объекты. В Чехии можно заплатить 10% на этапе заключения предварительного договора, а остальные 90% - после сдачи объекта и подписания нотариального договора. В Турции на уже готовые, построенные и сданные объекты можно получить рассрочку у застройщика. Сроки могут доходить до 12 лет.
Расходы на содержание объектов серьезно разнятся
До сделки всех без исключения покупателей интересует, сколько будет стоить содержание недвижимости, какие налоги взимаются за обладание недвижимостью и т.д.
Во Франции налоги и расходы при содержании выглядят примерно так.
В этой стране налог на недвижимость называется taxe fociere. Ставка налога различается в зависимости от типа недвижимости и ее расположения и составляет в среднем около 0,5% от стоимости объекта в год.
Есть еще и налог на состояние или налог на роскошь. Это годовой прогрессирующий налог на часть активов свыше 770 тыс. евро. Объект дешевле 770 евро налогом не облагается; при стоимости от 770 тыс. до 1 млн 240 тыс. евро налог составит 0,55% от разницы, до 2 млн. 450 тыс. евро – 0,75%, до 3 млн 850 тыс. евро - 1%, до 7 млн 360 тыс. – 1,3%, до 16 млн 020 тыс. евро - 1,65% и, при стоимости более 16 млн 20 тыс. евро - 1,8% от разницы.
То есть, если объект стоит 1 млн 300 тыс. евро, соответственно, размер налога на роскошь вычисляется так: 1 300 000 – 1 240 000 = 60 000 евро. Эта сумма облагается налогом по ставке 0,75%. При стоимости объекта 1 млн 240 тыс. евро налог рассчитывается по той же формуле: 1 240 000 – 770 000 = 470 000 евро. Но эта сумма облагается налогом по ставке уже в 0,55%.
Кроме того, есть подоходный налог при сдаче объекта в аренду - 20%. Также есть и коммунальные расходы, они различаются в зависимости от местоположения объекта.
Другой пример - содержание недвижимости в Чехии. В этой стране с мая 2009 года возможна покупка недвижимости россиянами на физическое лицо, но, тем не менее, те покупатели, которые заинтересованы в получении ВНЖ в Чехии, а также покупке с использованием ипотечного кредита, оформляют приобретение на юридическое лицо, т.е. открывают чешскую фирму.
В этом случае затраты увеличиваются в связи содержанием и обслуживанием юридического лица.
Ежегодный налог на недвижимость это базовая ставка, равная 1 кроне или 0,04 евро за кв. метр. В случае покупки квартир базовая ставка умножается на коэффициент 1,2, поскольку налог взимается с застроенной площади (т.е. включая стены), а у квартиры считается площадь пола.
Также базовая ставка налога на квадратный метр (и строений, и земли) умножается на местный коэффициент. Он составляет 0,3 в населенных пунктах с населением до 300 человек, растет с размером населенного пункта и доходит до 3,5 в городах с населением свыше 500 тысяч человек, а также в курортных городах Франтишкове, Лазне, Лугачовице, Марианске, Лазне и Подебрады. В Праге коэффициент составляет 4,5.
Есть еще и налог на прибыль для открытой фирмы, составляющий 24%. Рекомендация специалистов здесь – "работать в 0". Ежегодные расходы фирмы — примерно 500 евро. Среднемесячная плата за коммунальные услуги — 120–240 евро.
Есть и такие страны, где нет налога на роскошь, как во Франции, или затрат на юридическое лицо, как в Чехии.
Например, в Болгарии существует ежегодный налог на недвижимость. Ставка налога для физических и юридических лиц одинакова, и составляет 0,15%. Необходима страховка недвижимости – это 0,3% стоимости объекта. Обязательны платежи за коммунальные расходы.