Обманутых дольщиков Ленобласти посчитали и обнадёжили. Администрация региона после многолетних "нас это не касается" решила им помогать. Вариантов немного — подыскивать инвесторов или организовывать граждан в добровольные кооперативы. Госстройнадзор настаивает на готовности проверять каждую сделку.
Несмотря на многочисленные жалобы и факты, региональные власти лишь напоминали, что по закону за строительством должны следить районные администрации. Сообщалось, что воздействовать на обанкротившихся или недобросовестных застройщиков администрация региона не имеет никакого права. Наличие обманутых дольщиков как прослойки не признавалось — не было ни реестра компаний, допустивших задержки по срокам, ни списка пострадавших.
По крайней мере, так проблема преподносилась широкой общественности.
Новые строительные чиновники обещают, что возьмутся за проблему дольщиков всерьёз.
По крайней мере, начнут.
Закон в помощь
Как уже писал 47News, в июне на заседании правительства был обсужден законопроект "О поддержке пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Ленобласти". Он внесён в Законодательное Собрание, ожидается, что будет принят осенью.
Суть документа сводится к следующим моментам.
Во-первых, будет предусмотрена возможность передачи участка, на котором застройщик так и не смог довести дело до конца, другому инвестору. В качестве обременения и после специальных торгов он будет обязан передать помещения пострадавшим дольщикам. Инвестору-спасителю в таком случае будет бесплатно предоставлен в собственность другой земельный участок, примерно такой же по площади, как и тот, на котором велось строительство.
Во-вторых, упор будет сделан на публичность. Особые надежды власти возлагают на формирование реестра пострадавших дольщиков, реестра недобросовестных застройщиков, а также реестра домов, для строительства которых застройщики имеют право привлекать средства дольщиков. Его вывесят на сайте областного Госстройнадзора. "... это позволит всем гражданам, намеревающимся вложить денежные средства в строящееся жилье, предварительно убедиться, что застройщик осуществляет свою деятельность на законных основаниях ...", - говорится в обосновании законопроекта.
В-третьих, будет создана система контроля за жилищным строительством в целом: власти будут более тщательно следить за возведением жилых домов.
Системный режим
Региональные чиновники настаивают: несмотря на то, что на решение проблемы обманутых дольщиков из бюджета деньги выделяться не могут, документ сможет решить основное: вместо работы в ручном режиме появится система.
Как рассказал корреспонденту 47News председатель комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Михаил Москвин, всего на территории области насчитывается 15 многоквартирных домов, построенных с привлечением средств граждан, которые можно отнести к категории проблемных. По ним заключено 1328 договоров. Объект начинает считаться проблемным с момента неисполнения обязательств по строительству сроком в один год.
Есть два варианта попадания в ситуацию, когда деньги дольщиком заплачены, а ключей нет. Застройщик может представить поддельные документы на строительство, собрать деньги, а потом скрыться в неизвестном направлении. Либо застройщик изначально намеревается честно выполнить обязательства, но ему мешают внешние причины: удорожание стройматериалов или неточные расчёты.
И в том, и в другом случае люди, по сути, остаются один на один с проблемой: подпись в договоре ставили они сами, а законодательно обязать, к примеру, государство, выдать им квартиру, нельзя. Даже несмотря на то, что люди зачастую вкладывают в стройку последние деньги. Невнимательность граждан в основном связана с привлекательными ценами, ведь, к примеру, квартира-студия площадью 25 кв. м в Новодевяткино стоит 1,8 млн рублей в строящемся доме, а в готовом — 3 млн рублей.
Проблемные объекты расположены в семи районах: Всеволожском, Выборгском, Гатчинском, Кировском, Ломоносовском, Приозерском, Тосненском.
В данный момент строительство заморожено по пяти домам:
в городе Всеволожске, где строить начинало ООО "НордИнвестСтрой", квартир не досчитались 58 человек. В отношении застройщика возбуждено уголовное дело по мошенничеству, а граждане создали жилищно-строительный кооператив. Гендиректор фирмы на связь с дольщиками не выходит;
в городе Гатчине стройкой двух объектов занималось ЗАО "Управление механизации № 276", в ожидании квартир остались 179 человек. Застройщик находится в состоянии банкротства, и начато конкурсное производство;
в городе Выборге от ООО "БалтПромЭнергоМонтаж" ждёт квартиры 31 человек. Когда застройщик привлекал деньги граждан, у него не было разрешительной документации, на что внимания никто не обратил, и только сейчас застройщик обратился за получением разрешения на строительство;
в деревне Горбунки Ломоносовского района без квартир ООО "Стайл-Строй" остались 93 человека. Строительство законсервировано ещё в 2009 году: земля под домом имела категорию "сельхозназначения", и застройщик не смог получить кредит на достройку. В феврале 2013 года в отношении него введена процедура банкротства.
Сплотить
"Проблему каждого конкретного дома мы решаем индивидуально, практически в ручном режиме. У нас как у властей нет полномочий контроля за строительными организациями. Граждане должны сами подавать в суд на застройщика, доказывать, что он им должен денег, и что объект не сдаётся в срок. Но мы как власть можем воздействовать точечно, разговорами и уговорами, предложениями. Где-то надо общаться с людьми, где-то - с застройщиками, где-то - с конкурсными управляющими. При сплочённом подходе проблему решить можно", - говорит Михаил Москвин.
У дольщиков, причисляющих себя к числу обманутых, есть три варианта выхода из положения:
подать на застройщика в суд и довести дело до банкротства. Для дольщиков вариант невыгоден, потому что в таком случае первыми в списке на получение средств будут стоять кредиторы, а не дольщики;
организовать жилищно-строительный кооператив. В этом случае строительством дома будут заниматься сами дольщики, привлекая подрядные организации и оплачивая все работы. Вариант выгоден тем, что шансы на получение жилья возрастают, но надо вложить дополнительные деньги. В зависимости от степени готовности домов, дополнительный платёж составляет около 40 миллионов рублей или примерно по 500 тысяч рублей с каждого, что, как правило, является для многих неподъёмной суммой;
найти инвестора для достройки дома. Процедура сложная, поскольку в этом случае администрация должна дать дополнительные льготы фирме — выделить дополнительное пятно под застройку или разрешить отклониться от градостроительного регламента.
В администрации Ленобласти рассчитывают на последний вариант, к которому чиновники пришли ещё до разработки нового законопроекта. К примеру, только с помощью прихода нового инвестора была решена проблема жилого комплекса в городе Никольское Тосненского района. Дома на 200 квартир возводила компания "ЖСК-1492", на которую было подано заявление о банкротстве со стороны кредиторов. Довести строительство до ума согласилась другая компания, "Спутник", которая уже ввела в эксплуатацию два корпуса, а третий, рассчитанный на 75 квартир, ждёт своей очереди. После достройки этого корпуса компания возьмёт нереализованные площади в своё пользование.
Аналогичная ситуация была в посёлке Тельмана Тосненского района, где пятиэтажный дом на 100 квартир собиралось построить ООО "СтройИнвест". Фирма обанкротилась, в дело случайно вмешалась налоговая инспекция, которая ликвидировала компанию. После чего дольщики заключили договор с ООО "Квартал 17А", которое взялось за достройку дома.
Куда и кому
По словам Москвина, найти инвесторов непросто, и в каждом случае приходится разбираться долго и индивидуально. По большому счёту, самая громоздкая часть работы — переговоры с застройщиками, потенциальными инвесторами, улаживание конфликтов лежит на плечах Анны Фалалеевой и двух её помощников. На многокилометровую Ленинградскую область этого, безусловно, мало.
Что касается организации граждан в кооперативы, то здесь тоже есть проблемы. Ставшие случайными товарищами по несчастью не слишком хотят объединяться, искать дополнительные несколько сотен тысяч рублей на достройку дома. Всех и каждого приходится уговаривать, доказывать, а это отнимает время и нервы.
В связи с этим администрации приходится рассчитывать на сознательность граждан, а также на то, что с помощью обнародования списков нечистоплотных на руку застройщиков людям будет проще понимать, куда стоит вкладывать деньги, а куда — нет.
Михаил Москвин настаивает на том, чтобы все, кто решит купить квартиру по договору долевого участия в Ленобласти, перед подписанием договора обратились в его комитет и узнали, стоит ли покупать квартиру в той или иной фирме.
"Мы уже не просим, не ждём, а именно настаиваем. Телефон моей приёмной: 710 44 92", - передал он.
Юлия Гильмшина,
47News