Попытка обойти жесткие требования закона о долевом строительстве иногда оборачивается для застройщиков серьезной головной болью. Количество судебных исков покупателей о возврате внесенной предоплаты исчисляется сотнями. И, несмотря на всевозможные оговорки в предварительных договорах, навязанных «дольщикам», суды, случается, и удовлетворяют их требования.
По оценкам участников рынка, около 90 процентов жилья сегодня возводится на средства будущих владельцев, но заключать договоры долевого участия в установленном законом порядке многие строительные компании не хотят. Ведь для этого нужно выполнить ряд обременительных требований – опубликовать декларацию, соблюдать финансовые нормативы, нести ответственность и т.д. Как уже писала «Фонтанка», в Санкт-Петербурге сегодня фактически только 60 застройщиков привлекают средства дольщиков на законной основе.
Одним из самых популярных способов уклонения от исполнения предписаний закона до сих пор было подписание предварительных договоров – соглашений о том, что в определенный срок стороны заключат основную сделку купли-продажи. Гражданский кодекс РФ не запрещает такую процедуру, но, по мнению большинства опрошенных экспертов, она не может предусматривать обязанность будущего покупателя внести всю или существенную часть стоимости еще не существующего объекта недвижимости (квартиры). «По предварительному договору платить нельзя – это аксиома, – убеждена Екатерина Метелева, руководитель юридической службы комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти. – Он порождает только обязательство заключить договор, имущественных обязательств из него возникнуть не может».
На практике предоплата «маскируется» под аванс или так называемый обеспечительный платеж. В легитимности такой трактовки сомневаются даже служители Фемиды. Так, судья Санкт-Петербургского городского суда Илья Рогачев убежден, что по предварительному договору не может проходить передача денег. Его также беспокоит позиция отдельных банков, которые, выдавая ипотечные кредиты, порой настаивают на подписании между заемщиком (дольщиком) и застройщиком весьма сомнительных с правовой точки зрения предварительных договоров. Согласившиеся на такую схему покупатели жилья могут оказаться с долгами, без денег и без квартиры. Но иногда хотя бы деньги им удается вернуть.
Отдай, что взял
Количество судебных споров вокруг предварительных договоров купли-продажи исчисляется сотнями. По закону предварительный договор утрачивает силу в том случае, если в установленный срок стороны не подписали основной. Задержка сроков сдачи дома – явление в Санкт-Петербурге широко распространенное, и нередки ситуации, когда люди ожидают своих новых квартир по несколько лет. Но пока дом не сдан и собственность не передана, сделку не заключить, что и дает основания требовать внесенную предоплату обратно. И в подавляющем большинстве случаев такие иски удовлетворяются – только в отношении компании «ЛЭК» за последний год служители Фемиды рассмотрели более 180 дел.
Одно из последних решений по спору с ООО «ЛЭК – компания №1» Санкт-Петербургский городской суд вынес 23 мая. Застройщик обязался сдать дом в эксплуатацию до конца 2009 года, не позже 90 дней с момента получения разрешения передать квартиру покупателю, а в течение месяца со дня государственной регистрации собственности – заключить основной договор. Однако в установленные сроки дом построен не был. Суд отверг все аргументы юристов компании «ЛЭК», которая не намерена была ни возвращать уплаченные средства, ни исполнять свои обязательства по строительству дома, ни компенсировать ущерб.
Правда, далеко не всегда покупателям удается одержать победу над строительными компаниями. Тот же городской суд отменил принятое в пользу супругов Григорьевых решение – застройщику удалось доказать, что дело вообще не может рассматриваться в судебном порядке, поскольку вместе с предварительным договором с ЛЭКом покупатель оформил еще и соглашение, по которому все споры должны рассматриваться исключительно в третейском суде при Ассоциации управляющих недвижимостью. Вердикт оного органа «коммерческого правосудия» будет окончательным, не подлежащим обжалованию и обязательным для сторон.
Первыми с этим новаторством в 2008 году столкнулись дольщики, которые приобрели квартиры в жилом комплексе «Граф Орлов» и заключили предварительный договор с одной из дочерних структур ЛЭКа – компанией «Г.С.К.». «Но даже такая мера для застройщика оказывается слишком тяжкой – на сайтах районных судов можно найти иски, которые граждане подают, пытаясь принудить компанию «ЛЭК» выполнить решение третейского суда!» – отмечает Роман – один из дольщиков «Графа Орлова», на общественных началах оказывающий поддержку «пострадавшим от застройщика.
Кроме того, в некоторых случаях суды соглашаются с доводами застройщика и удерживают с пострадавшего покупателя еще и отступные в размере 20 процентов. Неоднозначно относятся служители Фемиды и к вопросу начисления процентов за несвоевременный возврат сумм: в лучшем случае покупателям удается взыскать такую неустойку исходя из ставки рефинансирования, которая ниже предлагаемых некоторыми банками процентов по вкладам и многократно меньше ставок по ипотечным кредитам, которые вынуждены оплачивать многие приобретатели квартир.
Предпринимаются и попытки признавать предварительные договоры ничтожными, так как они по сути являются притворными сделками («прикрывают» договор долевого участия). Такую позицию разделяют в городской прокуратуре и иных надзорных органах, подобные решения (в том числе в отношении того же ЛЭКа) выносились и некоторыми районными судами. Однако в Санкт-Петербургском городском суде убеждены в обратном – одно из последних решений по этому вопросу было принято в отношении ООО «Дом на Среднем»: «Застройщик и участник долевого строительства вправе заключить предварительный договор участия в долевом строительстве, который не требует и не подлежит государственной регистрации», – констатировала кассационная коллегия городского суда.
Нарушали и нарушать будем!
По оценкам Екатерины Метелевой, количество петербургских застройщиков, предлагающих покупателям предварительные договоры, относительно невелико: «Те, что есть – действуют достаточно аккуратно. По крайней мере, число жалоб на подобных застройщиков в прошлом году резко сократилось. Видимо, это связано, в том числе, с ужесточением контроля за первичным рынком со стороны государства».
Действительно, год назад (с 21 июня) законодатели уточнили административную ответственность за подобные нарушения, предоставив региональным властям право налагать штраф до миллиона рублей за каждое нарушение прав отдельного дольщика. Причем проступком признали абсолютно любое получение денег в счет покупки жилья в обход закона о долевом строительстве, как бы подобные сделки ни назывались.
В Санкт-Петербурге полномочия по контролю застройщиков делегированы комитету по строительству. «Ежегодно нами проводятся проверки застройщиков в части привлечения денежных средств граждан и их целевого расходования на строительство жилых домов, – поясняет Олег Островский, начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства. – В настоящее время в производстве арбитражного суда находится 17 дел об оспаривании решений о привлечении к административной ответственности. Все они были возбуждены в отношении ООО «Дом-Строй», которое было оштрафовано на общую сумму 11,5 млн рублей за привлечение денежных средств граждан по предварительным договорам купли-продажи. Комитетом были проверены еще четыре компании, которые привлекали деньги дольщиков на строительство домов – руководители этих организаций также привлечены к административной ответственности. Общая сумма штрафов составила 2,4 млн рублей, из них 2,3 млн уже перечислены в бюджет Санкт-Петербурга».
Всего в плане комитета по строительству на 2011 год 14 таких проверок: «Кроме того, в адрес строительных компаний, нарушающих требования законодательства в области долевого строительства, выносятся предписания об устранении нарушений с целью дальнейшего предотвращения данных ситуаций», – констатирует Олег Островский.
Стоит отметить, что санкции власти применяют к нерадивым строителям довольно неравномерно. Так, к примеру, жестким санкциям со стороны комитета по строительству подверглось ООО «Дом-Строй», но ни одного судебного решения по искам дольщиков к этой компании журналисту «Фонтанки» обнаружить не удалось. Тогда как ЛЭК чиновники, по всей видимости, не считают нужным привлекать к административной ответственности.
Будущее – за прямыми продажами
Не исключено, что вскоре застройщики получат от служителей Фемиды «карт-бланш»: 30 июня Высший арбитражный суд России будет рассматривать проект постановления, которое признает законными договоры купли-продажи еще не существующей недвижимости. Если такая правовая позиция будет признана и судами общей юрисдикции, то у строительных компаний отпадет необходимость как работать в рамках закона № 214-ФЗ, так и искать обходные пути (навязывать предварительные договоры или пр.) – можно будет просто продавать квартиры в будущих домах. То есть юридически вторичный и первичный рынок станут одним целым.
Пока неясно, воспользуются ли участники рынка такой возможностью. Ведь если продавец (застройщик) не успеет в установленный срок построить дом, сдать его в эксплуатацию и провести государственную регистрацию прав на созданный объект, то у покупателя появится возможность потребовать возврата уплаченной суммы и процентов на нее, а также возмещения причиненных убытков (в том числе разницы в стоимости недвижимости в случае ее удорожания). Практика показывает, что далеко не все петербургские строительные компании готовы нести ответственность за свои ошибки и просчеты, а потому вряд ли захотят использовать такой законный и простой способ продажи жилья.
Павел Нетупский, Елена Алексеева
Источник: