Конституционный суд дал россиянам механизм, с помощью которого они могут остановить реновацию. Девелопер не имеет права выселять несогласных из их домов, даже если заключил договор с местной администрацией, полагает КС.
Это мнение было изложено в определении, обнародованном сегодня.
Жалобу в КС написал житель Кемерова Иннокентий Казанцев. Небольшой частный дом – скорее, избушка – на Соборной улице, где он живет, попал в городскую программу развития застроенных территорий. Девелопер – компания «ГлавУКС» – на основании договора с местной администрацией требовал у Казанцева продать помещение. На «предложенных застройщиком условиях». Казанцев воспротивился. Собственник «43/100 доли земельного участка и 1/3 части жилого дома» подал в суд. А когда суды общей юрисдикции ему отказали, написал в КС.
Мужчина оспаривал статьи 46.1 и 46.2 Градостроительного кодекса, где оговариваются детали развития застроенных территорий. Они нарушают конституционные права частной собственности, собственности на землю и право на жилище, заявил Казанцев.
КС, изучив жалобу, пришел к иному выводу. Закон – правильный, а вот его применение печалит, считают судьи органа конституционного контроля. Указанные статьи Градостроительного кодекса не позволяет девелоперу изымать частную собственность под развитие территорий, даже если он заручился договором с местными властями, разъяснил суд.
Список ситуаций, когда у граждан можно принудительно отобрать дома и участки, в ГК перечислен исчерпывающе. Власти – но не частные застройщики – имеют право делать это, например, для муниципальных и государственных нужд, напомнил КС.
– Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации или с размещением объектов использования атомной энергии, обороны и безопасности, федерального транспорта при отсутствии других вариантов их возможного размещения, – считает суд.
– Случаи изъятия земельных участков в целях развития застроенных территорий для нужд частных лиц федеральным законодательством не предусмотрены, – заключает он. – Отчуждение частными собственниками указанных объектов, расположенных на застроенных территориях… должно осуществляться при соблюдении принципа свободы договора в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства.
Таким образом, если девелопер хочет выселить жителей из зоны, попавшей под перестройку, ему придется платить рыночную и справедливую цену. Может быть, это не остановит реновацию, но сделает ее сложнее и дороже.
Напомним, в Петербурге одним из главных игроков реновационного рынка является компания «СПб Реновация». Она приспосабливает 22 квартала общей площадью 900 га – Ржевку, Ульянку, Славянку, Песочный. Еще на двух участках действует компания «Воин В».