По итогам первого полугодия 2022 года объем чистого поглощения составил 26 800 кв. м, что в 3,4 раза меньше, чем годом ранее, и сопоставимо с показателем первой половины 2020 года, когда бизнес-активность была на паузе из-за пандемии COVID-19.
В структуре сделок лидером по объему спроса стал сегмент ИТиТ (58% от общего объема), что связано с покупкой компанией Huawei БЦ «Кантемировский» (GBA 49 500 кв. м) для собственных нужд в начале года. Несколько крупных ИТ-компаний весной запустили процесс релокации в другие страны и освободили занимаемые в Петербурге офисы. По нашим оценкам, после ухода этих компаний во втором квартале на открытый рынок вышло около 38 500 кв. м площадей, часть из которых уже нашла новых арендаторов.
На втором месте по объему сделок оказались структуры ПАО «Газпром» (19% от общего объема). Ритейл по итогам первого полугодия 2022 года сформировал 8% от совокупного объема сделок. Одной из самых заметных в этом сегменте стала аренда компанией «Магнит» бизнес-центра «Обводный, 118».
Примечательно, что с точки зрения размера арендованных офисов наибольшим спросом пользовались небольшие офисы площадью до 100 кв. м (37% от общего количества сделок аренды). Такие блоки чаще других арендовали компании торгового, производственного и финансового профилей.
По состоянию на конец второго квартала 2022 года, средний уровень вакантности на рынке составил 6,5%, увеличившись на 0,6 п.п. за три месяца. Рост доли свободных площадей произошел в обоих классах бизнес-центров: в классе А уровень вакантности вырос на 1,4 п.п. до 6,1%, в классе В – всего на 0,3 п.п. до 6,4%. В абсолютном выражении на офисном рынке Петербурга незанятыми остаются порядка 240 300 кв. м. При этом, объем так называемой «скрытой вакантности» − офисов, готовящихся к освобождению до конца года – насчитывает порядка 84 000 кв. м.
Несмотря на рост уровня вакантности, ставки аренды по классам показали разную динамику в первом полугодии. Так, за шесть месяцев в объектах класса А средневзвешенная ставка аренды увеличилась на 5,2%, достигнув 1 790 руб./кв. м/мес. (без НДС). В проектах В-класса ставки в среднем не изменились, сохранившись на уровне 1 133 руб./кв. м/мес. Рост показателя в классе А связан с выходом в экспозицию ряда качественных офисов в востребованных локациях, ставки на которые превышают среднерыночные значения.
«До конца 2022 года мы не ожидаем существенного изменения коммерческих условий. Рост ставок аренды сдерживается свободным предложением на рынке, в то время как высокие эксплуатационные расходы не позволяют собственникам снижать ставки», − комментирует Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers.
Что касается объема предложения, за первые шесть месяцев рынок пополнили три новых объекта: БЦ «Керстен» (GLA 5 955 кв. м), «Обводный, 118» (GLA 5 015 кв. м) и новое бизнес-пространство в ТЦ «Атлантик Сити», второй этаж которого был переоборудован под офисы (GLA 7 500 кв. м). Таким образом, общий объем офисного предложения в Петербурге на данный момент насчитывает 3,83 млн кв. м.