Аналитики Циан сравнили цены на первичном и вторичном рынках крупнейших городов России и выяснили, какую недвижимость сейчас выгоднее покупать в каждой локации. В большинстве городов новостройки дороже готового жилья и продолжают увеличиваться в цене, в то время как на вторичном рынке стагнация.
-
Только в 5 локациях из 37 в июле 2022 г. “квадрат” на первичном рынке дешевле, чем на вторичном - в Самаре, Владивостоке, Иркутске, Саратове и Махачкале. В начале года их было 10.
-
При покупке жилья в ипотеку квартира на вторичном рынке обойдется дороже, чем на первичном.
-
В 1 полугодии 2022 г. цены на первичном рынке в большинстве локаций увеличились сильнее, чем на вторичном (в среднем +10% против +6%).
-
На вторичном рынке нет ни одной локации, где с начала года стоимость квадратного метра заметно сократилась. На первичном рынке цены снизились в Сочи, Ярославле и Омске.
-
Наибольший рост цен за полгода отмечен в более дешевых локациях и в локациях с повышенным спросом. Жилье в 500-тысячниках дорожает быстрее, чем в миллионниках.
В выборку вошли 34 города с численностью населения от 500 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир и на вторичном, и на первичном рынках, а также Сочи, Московская и Ленинградская области.
-
Только в 13% городов новостройки дешевле вторички
В июле 2022 г. только в 5 локациях из 37 “квадрат” на вторичном рынке дороже, чем на первичном. Это Владивосток, Самара, Иркутск, Саратов и Махачкала. В остальных 32 локациях дороже новостройки. Т.е. почти в 90% городов выгоднее (по цене за квадратный метр) покупать готовое жилье.
Наибольший разрыв в цене между первичкой и вторичкой в Челябинске (“квадрат” в новостройках на 39% дороже, чем в готовом жилье) и Сочи (31%). Также значительно выше по цене первичка в Перми и Томске (28%), Набережных Челнах и Казани (27%). По абсолютным значениям (в тыс. рублей) новостройки сильнее всего опережают готовое жилье в Сочи (на 84 тыс. рублей за кв.м. - за счет дефицита нового жилья), Казани и Санкт-Петербурге (на 38 и 33 тыс. рублей соответственно).
В тех городах, где вторичка остается дороже, разрыв между ценой квадратного метра в новостройках и готовом жилье небольшой (3-8 тыс. рублей). Исключением является только Махачкала, где “квадрат” на вторичке в 2 раза дороже, чем на первичке (76,2 тыс. рублей против 38,2 тыс. рублей).
Среди миллионников только в Самаре “квадрат” на вторичном рынке дороже, чем на первичном (разрыв всего 4 тыс. рублей). В начале года в эту категорию входили также Воронеж и Санкт-Петербург (сейчас новостройки на 11% и 16% дороже вторички соответственно), а год назад и Москва (сейчас первичка дороже на 5%).
С ипотекой первичка дешевле
Если покупатель располагает суммой, достаточной для приобретения жилья без привлечения заемных средств и ориентируется при выборе квартиры на ее стоимость, то в большинстве городов выгоднее (по цене за квадратный метр) покупать готовое жилье.
Если же для покупки квартиры планируется брать ипотеку, то стоит помнить, что на вторичный рынок не распространяется льготная программа, а значит, ставки по кредитам выше.
Так, в 2022 г. средняя ставка по ипотеке на первичном рынке в России составила 5,4% (помимо льготной ипотеки действуют специальные программы по дополнительному субсидированию от застройщиков), на вторичном - 9,6%. Средняя цена кв.м. на первичном рынке в 2022 г. - 116,8 тыс. рублей, на вторичном - 104,9 тыс. рублей, стоимость “средней” квартиры (площадью 50 кв.м.) в России - 5,8 млн рублей на первичке и 5,2 млн рублей на вторичке. При первоначальном взносе 25% и сроке в 23 года (именно на таких условиях сейчас в среднем берут ипотечные кредиты) ежемесячный платеж за новостройку составит 27,5 тыс. рублей, за готовое жилье - 35,1 тыс. рублей, а итоговая сумма - 7,7 и 9,8 млн рублей соответственно.
Т.е., в случае покупки жилья с привлечением заемных средств, разница в цене между вторичкой и первичкой компенсируется выплаченными процентами, а итоговая стоимость готового жилья оказывается выше стоимости новостройки.
Соотношение цен квадратного метра и стоимости жилья с ипотекой на первичном и вторичном рынках РФ
Источник: Циан.Аналитика
-
В большинстве городов первичный рынок опережает вторичный по темпам роста цен
В июле 2022 г. только в 5 городах вторичка дешевле первички, в начале года таких локаций было больше - 10. В большинстве городов с начала года новостройки подорожали сильнее, чем вторичное жилье. В среднем первичка на 10% дороже, чем в январе 2022 г., рост на вторичке сдержаннее - +6%.
На первичном рынке основной рост пришелся на март (в среднем +3% в месячном выражении). Такая динамика связана с двумя главными причинами: с поведением покупателей (в дни ажиотажного спроса в первую очередь разбирали более дешевые лоты, что вело к увеличению средних цен в активном предложении) и с решениями застройщиков по индексации цен. Начиная с апреля рост составляет не более 1% в месяц, цены фактически перешли к стагнации.
На вторичном рынке, в отличие от первичного, в марте массового изменения цен не было. В апреле цены перешли к стагнации, а начиная с мая на рынке фиксируется слабовыраженная (заметная только аналитикам, а не покупателям) отрицательная динамика цен. Такая динамика связана как с более аккуратным ценообразованием в новых объявлениях, так и с коррекцией условий в ранее размещенных лотах.
Первичный рынок, в отличие от вторичного, поддерживается льготной ипотекой и специальными программами по дополнительному субсидированию ставок от застройщиков. В сегменте готового жилья эти программы не работают, спрос со стороны ипотечников просел, а значит, стимулов к повышению цен на рынке нет.
Динамика цен на первичном и вторичном рынках (в среднем по локациям) в 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика
Опережающие темпы роста на первичном рынке привели к тому, что в Санкт-Петербурге, Воронеже, Хабаровске, Кемерово и Барнауле новостройки стали дороже готового жилья. И если в Хабаровске и Барнауле разрыв пока минимален (“квадрат” на первичке на 0,3 тыс. рублей и 5,8 тыс. рублей соответственно дороже, чем на вторичке), то в Кемерове он составляет уже 8 тыс. рублей за “квадрат”, в Воронеже 9,6 тыс. рублей, а в Санкт-Петербурге сразу 32,7 тыс. рублей.
Динамика цен в городах, где в начале 2022 г. “квадрат” на вторичном рынке был дороже, чем на первичном, а в июле 2022 г. - наоборот
Источник: Циан.Аналитика
В пятерке городов, где цены на вторичном рынке остаются выше, чем на первичном (за исключением Махачкалы), с начала 2022 г. “квадрат” в новостройках также увеличился в цене заметнее, чем в готовом жилье. При сохранении текущей динамики цен, вероятно, в ближайшие месяцы цены на обоих рынках выровняются, или новостройки станут даже дороже вторичного жилья. В таком случае практически во всех крупнейших городах России первичный рынок будет дороже вторичного.
Динамика цен в городах, где “квадрат” на вторичном рынке в июле 2022 г. дороже, чем на первичном
Источник: Циан.Аналитика
В 6 городах с начала 2022 г. вторичный рынок опережал первичный по темпам роста цен. Это Краснодар (+2% на первичке, +5% на вторичке - здесь цены в новостройках показали рекордный рост в 2020-2021 г. и в настоящее время стагнируют), Волгоград (+10% на первичке, +12% на вторичке - можно сказать, что рынки увеличиваются в цене схожими темпами), Сочи (в 2020-2021 гг. здесь также были рекордные темпы роста на первичке, сейчас цены даже немного сокращаются; на вторичке стагнация), Махачкала (+1% на первичке, +17% на вторичке), Ярославль (-6% на первичке и +8% на вторичке) и Омск (-14% на первичке и +5% на вторичке). В последних двух локациях такая динамика в новостройках связана с небольшим объемом предложения (цены в таком случае подвержены сильным колебаниям). Минимальный разрыв цен между первичкой и вторичкой среди этих городов в Краснодаре (новостройки на 10 тыс. рублей за квадрат дороже, чем готовое жилье) и Волгограде (на 8 тыс. рублей), но темпы роста цен на вторичке лишь немногим выше, чем на первичке, поэтому вероятность того, что готовое жилье опередит новостройки по уровню цен, невелика.
Динамика цен в городах, где с начала 2022 г. “квадрат” на вторичном рынке увеличился в цене сильнее, чем на первичном
Источник: Циан.Аналитика
Сильнее дорожает более дешевое
На вторичном рынке нет ни одной локации, где с начала года стоимость квадратного метра заметно сократилась. Т.е. отрицательная динамика последних месяцев не компенсировала рост цен в начале 2022 г. В среднем по всем локациям рост с января по июль на 6%. В Сочи цены практически не изменились (-0,4%), минимальный рост зафиксирован в Хабаровске и Перми (+1%), Москве (+2%), Московской области (+3%) - все это (за исключением Перми) локации с наиболее дорогим жильем, где рост цен ограничен эффектом “высокой базы”. Сильнее всего “квадрат” подорожал в Махачкале (+17%), Саратове и Волгограде (+12%), Кемерове (+11%) - в основном это наиболее дешевые локации.
На первичном рынке в 3-х городах цены с начала 2022 г. сократились - это Сочи (-10% за счет эффекта высокой базы), Ярославль и Омск (-6% и -14% - с небольшим объемом предложения, где колебания в цене наиболее заметны). В лидерах по росту цен Кемерово (+32%), Набережные Челны (+30%) и Рязань (+24% - за счет эффекта “низкой базы”), Казань (+26% - за счет высокого спроса, это крупнейший город Поволжья, центр притяжения населения из соседних регионов) и Ростов-на-Дону (+25% - наравне с Краснодаром - миллионник, расположенный в комфортных “южных” условиях, что позволяет ему притягивать “удаленщиков” из Москвы и Санкт-Петербурга и мигрантов из регионов с суровым климатом; в отличие от Краснодара, где стоимость жилья стремительно росла в 2020-2021 гг., здесь уровень цен еще позволяет им увеличиваться).
И первичка, и вторичка в среднем по городам 500-тысячникам подорожали сильнее, чем в среднем по миллионникам - обычно рост цен в более дешевых локациях выражен сильнее за счет эффекта низкой базы (в дорогих локациях за счет и без того высокого уровня цен нарастить их сложнее). И в целом по миллионникам, и в целом по 500-тысячникам рост цен в новостройках выражен сильнее, чем в готовом жилье.
Динамика цен в миллионниках и 500-тысячниках (без Сочи, Московской и Ленинградской областей)
Источник: Циан.Аналитика
«В июле 2022 г. в большинстве крупнейших городов РФ цены на вторичном рынке ниже, чем на первичном. За счет опережающего роста цен в новостройках с начала года количество локаций, где готовое жилье дешевле строящегося, сократилось в 2 раза, - отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В ближайшие месяцы еще в нескольких городах цены на первичке могут превысить цены на вторичке, однако кардинального изменения соотношения ждать не стоит - на рынках сохраняется ценовая стагнация, характерная для последних месяцев».
Источник: Циан.Аналитика