Итоги I полугодия 2022 года на первичном рынке Петербургского региона

Аналитики Циан подвели итоги 1 полугодия 2022 г. на первичном рынке Петербургского региона, проанализировав количество и структуру сделок, долю ипотеки, динамику цен, активность девелоперов и объем их выручки. 

• Количество сделок в 1 полугодии 2022 г. (37,5 тыс. ДДУ) оказалось на 17% меньше, чем в 1 полугодии 2021 г. за счет снижения спроса в апреле и мае. В июне после двух месяцев спада спроса число сделок выросло на 11% - сказался эффект от запуска многочисленных программ по стимулированию спроса.

• 71% ДДУ на первичном рынке Петербургского региона в 1 полугодии 2022 г. прошло с ипотекой - это рекордный показатель за все время существования рынка. Максимальный показатель был зафиксирован в июне - сразу 78%.

• За 1 полугодие 2022 г. средняя стоимость квадратного метра в Петербургском регионе выросла на 18,6% до 212,7 тыс. рублей. Цены перешли от 6-8%-ного роста в феврале и марте к минимальной динамике.

• Объем предложения за 1 полугодие 2022 г. практически не изменился. На выбор покупателей к началу июля – 61,5 тыс. квартир и апартаментов. 

 

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.

 

1. В июне положительная динамика спроса 

1 и 2 кварталы 2022 г. по динамике и числу сделок стали полностью противоположными друг другу. 

В 1 квартале 2022 г. в Санкт-Петербурге и Ленинградской области суммарно заключено 24 тыс. ДДУ с физлицами (больше было только в 1 квартале 2019 г.). Март 2022 г. по количеству сделок стал самым успешным месяцем в 2021-2022 гг. Причина как в повышенном спросе на фоне снижения курса рубля, так и высокой активности заемщиков, которые закрывали сделки на ранее одобренных условиях, до роста ключевой ставки.

С начала 2 квартала количество сделок на первичном рынке Петербургского региона стало сокращаться: в апреле снижение на 26%, в мае - на 58%. После мартовских рекордов снижение числа сделок было ожидаемым. Льготная ипотека под 12% в апреле и 9% в мае не смогла удержать спрос на высоком уровне - продолжающийся рост цен и неопределенность на рынке труда оказались более значимыми факторами, чем уровень ипотечных ставок. В июне благодаря 7%-ной ипотеке и сформировавшемуся отложенному спросу уже зафиксирован рост активности покупателей.  

 

Динамика числа сделок на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Источник: Циан.Аналитика

В итоге за 1 полугодие 2022 г. на первичном рынке Петербургского региона было заключено 37,5 тыс. ДДУ. В прошлом году за аналогичный промежуток времени было 45 тыс. ДДУ (на 16,7% больше). Из-за низкого спроса в апреле и мае показатели текущего года уступают прошлогодним. 

Динамика сделок на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Источник: Циан.Аналитика

За год изменилось распределение спроса между частями агломерации: сейчас на Санкт-Петербург приходится 73% спроса в регионе против 78% годом ранее. Спрос частично смещается в область как в более дешевую локацию.

2. Ипотечные рекорды 

В 1 полугодии 2022 г. 71% сделок в Петербургском регионе прошли с ипотекой - это максимальный показатель за все время наблюдения. Для сравнения в 1 полугодии 2021 г. – 67%.

Минимальный показатель был в апреле - 62%. Причина в росте ключевой ставки и удорожании ипотеки. 

Наибольшая доля ипотеки в структуре сделок отмечена по итогам июня (78%) – это рекордный показатель для Петербургского региона. В Ленинградской области с привлечением заемных средств в июне - 81% сделок, в Санкт-Петербурге - 77%. Введение льготной ипотеки 7% сказалось на активности покупателей-ипотечников, которые в предыдущие месяцы не брали кредит из-за невыгодных условий. Кроме того, на рынке действовали и специальные программы от застройщиков с дополнительным субсидированием ставок, а также - возможности “комбинации” льготной и рыночной ипотеки. Понижение ставки по льготной ипотеке до 7% не только повысило долю сделок с привлечением заемных средств, но и прервало тренд на снижение спроса на первичном рынке. 

Доля ипотечных сделок на первичном рынке Петербургского региона

Источник: Циан.Аналитика

3. Стагнация цен после стремительного роста 

Средняя стоимость в новостройках Петербургского региона по итогам 1 полугодия 2022 г. достигла 212,7 тыс. рублей. Прирост за 6 месяцев составил 18,6% - еще в начале января в среднем квадратный метр в регионе стоил 179,3 тыс. рублей. 

Основной рост пришелся на 1 квартал 2022 г. (преимущественно, на март) - за первые 3 месяца текущего года цены увеличились на 15,8%. В марте средняя стоимость в Петербургском регионе выросла сразу на 8,5%. По итогам февраля цены увеличились на 7%, по итогам января не изменились. Индексация цен усиливалась как за счет ценовой политики самих девелоперов, так и за счет изменения структуры спроса. Покупатели активно приобретали компактные площади и более доступные лоты, то есть на рынке оставались более дорогие варианты. 

Во 2 квартале на первичном рынке Петербургского региона фактически наблюдалась ценовая стагнация. После стремительного роста цен в марте, в апреле “квадрат” практически не изменился цене (подешевел на 0,1% в целом по Петербургскому региону). В мае и июне наблюдался небольшой рост на 1,2-1,3%. Застройщики, если и меняли цены, то делали это в рамках обычных ежемесячных индексаций (или в связи с ростом строительной готовности). Основной вклад в рост средних цен предложения вносили сами покупатели (быстрее покупая более доступные лоты). 

Средняя стоимость кв.м. и динамика цен за месяц в Санкт-Петербурге

Средняя стоимость кв.м. и динамика цен за месяц в Ленинградской области 

Источник: Циан.Аналитика

4. Объем предложения за полгода не изменился . 

Объем предложения на первичном рынке Петербургского региона за первые 6 месяцев 2022 г. практически не изменился. Для сравнения в прошлом году за 1 полугодие число лотов в продаже увеличилось на 18%. 

В декабре 2021 г. покупателям было доступно 59 тыс.лотов, в июне 2022 г. - 61,5 тыс. Сокращение выбора было характерно для февраля, после чего в марте объем предложения вновь стал увеличиваться. В последние 2 месяца за счёт замедления выхода новых проектов и небольшого роста спроса в июне изменений в динамике объема предложения почти нет.

Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Петербургского региона

Источник: Циан.Аналитика

 

“Как и в Московском регионе, 1-е полугодие 2022 г. оказалось непростым для рынка недвижимости Петербургского региона. Рынок здесь восстанавливается медленнее, чем в Москве и Подмосковье: там активность покупателей в июне выросла на 20%, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В ближайшие месяцы, вероятно, спрос будет и дальше постепенно увеличиваться относительно минимальных показателей весны, однако восстановление рынка Петербургского региона может быть осложнено особенностями структуры экономики региона, где выше занятость в отраслях и на предприятиях, связанных с европейскими странами”.