Снижение спроса на вторичном рынке привело к росту скидок и увеличению их количества. В начале года в городах-миллионниках цены в процессе продажи снижали для 19% квартир, сейчас – для 31%. В реальности доля еще выше за счет продавцов, дающих скидки в процессе торга с конкретным покупателем. Каждая четвертая квартира со скидкой потеряла в цене более 10%. Продавцы возвращают в реализацию ранее снятые с продажи объекты.
Продавцы стали чаще давать скидки: в мае 2022 года стоимость в городах-миллионниках снизилась для трети квартир в продаже (31%), хотя в начале года продавцы давали скидки только для каждого пятого объекта (19%). 4% продавцов сегодня продолжают повышать цены, в феврале таких было 14%.
Средний дисконт по городам-миллионникам вырос с 3,3% до 4,1%, в рублевом выражении – с 324 тысяч до 413 тысяч. Самые большие скидки – в Краснодаре и Ростове-на-Дону.
На каждую четвертую квартиру со скидкой дисконт превысил 10%. В начале года такие большие скидки получили только 4% квартир. Половина собственников сегодня снижают цены не более чем на 5%.
Продавцы сняли с продажи квартиры в марте и вернули в мае. Объем предложения вернулся к февральским значениям.
В марте доля объявлений в Москве с прайсом в иностранной валюте выросла до 2,5% с 1% в феврале.
Для расчета дисконта проанализированы цены в квартирах, представленных в продаже на обе даты: середину апреля и середину мая 2022 года. Для расчета дисконта до повышения ключевой ставки данные приведены для квартир в продаже на середину января и середину февраля соответственно.
Продавцы стали чаще давать скидки на «вторичке» и реже повышать прайс
Цены снизились
Снижение спроса на вторичном рынке привело к повышению лояльности продавцов. В мае 2022 года в целом по городам-миллионникам стоимость за месяц снизилась для 31% объектов в продаже. Хотя еще в феврале падение было отмечено только для каждого пятого объекта (19%) за месяц. Самая непростая ситуация – в Москве, где стоимость снизилась для 41% квартир в продаже, Казани (37%), Екатеринбурге и Челябинске (36%), а также – Санкт-Петербурге и Самаре (34%). Стоимость снижается по всем городам - как с самой высокой стоимостью квадратного метра, так и по более бюджетным направлениям.
Одновременно в городах ближе к югу России практически не увеличился процент квартир, попавших под дисконтирование, да и в целом здесь собственники реже снижают цены. Самые «несговорчивые» продавцы в Ростове-на-Дону, где даже сейчас скидку предоставили только для 16% квартир в продаже, прирост относительно начала года составил 8 п.п. Аналогичная ситуация в Краснодаре (подешевело только 20% квартир), Воронеже и Волгограде (дисконт за месяц для 26% квартир).
Цены выросли
Доля продавцов, повысивших цены за месяц, составила в среднем по всем городам 4% в мае против 14% в феврале. То есть в начале года собственники примерно в равной степени снижали и повышали цены, сейчас же стоимость преимущественно снижается.
Минимальный процент квартир с ростом стоимости за последний месяц - в Екатеринбурге (2%). На уровне 5% доля жилья с увеличившимся прайсом – в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Воронеже и Ростове-на-Дону.
Абсолютно по всем миллионникам доля продавцов, увеличивших прайс, снизилась относительно февраля. Меньше стали повышать цены в сравнении с началом года в Самаре (-18 п.п.), Казани (-15 п.п.) и Санкт-Петербурге (-15 п.п.).
Среднее повышение цен в феврале было на уровне 5,7%. В мае – на 6%. То есть размер наценки остался примерно таким же, но количество квартир с ростом цен снизилось в разы.
Однако большая часть продавцов сейчас, как и в начале года, выбрали выжидательную позицию и не меняют стоимость – таких в мае 65% против 67% в феврале.
Динамика средней стоимости квартир в феврале и мае 2022 года
Источник: Циан.Аналитика
Средний дисконт вырос с 3,3% до 4,1%, в рублевом выражении – с 324 тысяч до 413 тысяч
В городах-миллионниках не только увеличилась доля квартир, по которым предоставлен дисконт, но и повысился размер скидки. В феврале продавцы снизили цены в среднем на 3,3%, а в мае – уже на 4,1%. В денежном выражении покупателям удается сэкономить несколько сотен тысяч рублей. В начале года – 324 тысяч, в мае – на 89 тысяч больше – в среднем 413 тыс. рублей.
Среди всех миллионников в процентном выражении наибольший дисконт – в Краснодаре (-5,5% в среднем, при том, что дисконт дается только на каждую пятую квартиру). То есть дисконты дают менее охотно, но в большем размере. Аналогичная ситуация и в Ростове-на-Дону, где также продавцы дают скидки реже, чем в других городах, но зато их уровень выше, чем в среднем по другим миллионникам. В Москве – скидка 3,9%, в Санкт-Петербурге чуть выше – 4,1%. В рублях логично экономят больше покупатели в городах с высокой ценой кв.м. Это Москва (скидка в размере 674 тыс. рублей в мае против 516 в феврале (+158 тыс.). на 133 тыс. рублей больше сэкономят сейчас в Санкт-Петербурге.
Уровень скидок для квартир, по которым продавцы снизили цены
Источник: Циан.Аналитика
Изначально средняя стоимость квартир, которых коснулось снижение, была выше, чем по тем лотам, цены которых выросли или не изменились. Например, в среднем по городам-миллионникам стоимость квартир в феврале, для которых был предоставлен дисконт, составляла 9,92 млн рублей. По квартирам, где цена выросла – 8,88 млн рублей (на 10% дешевле), по жилью без изменения цен – 9,33 млн. р.
В мае аналогичная ситуация. Самое дорогое жилье (9,63 млн рублей) получило дисконт, квартиры с ростом цен имели ценник в среднем 9,1 млн рублей, без изменения стоимости – 9,22 млн.
По площади зависимость обратная. Средняя площадь квартир, по которым был предоставлен дисконт оказалась ниже, чем по объектам, где его не было или цены выросли.
Средняя стоимость и площадь квартир в городах-миллионниках до изменения цен
Источник: Циан.Аналитика
На каждую четвертую квартиру скидка – более 10%
Средний размер дисконта увеличился по всем городам. Однако абсолютное большинство собственников оказались не согласны существенно снижать стоимость, ограничившись несколькими процентами. В начале 2022 года продавцы редко были готовы давать большие скидки. В среднем по городам-миллионникам в феврале 42% квартир с дисконтом снизились по цене в пределах 2%. Еще 40% - от 2 до 5%, таким образом, 82% квартир с дисконтом уменьшились по цене не более, чем на 5%. Еще 14% квартир подешевели на 15% и всего 4% - более чем на 10%.
В мае ситуация кардинально изменилась: увеличилось число лотов с большими скидками. Дисконт до 5% теперь имеют всего 52% квартир (вместо 82%) в феврале. 22% квартир вместо 15% дисконтированы от 5 до 10%. И каждая четвертая квартира в мае снизилась по цене на 10% и более. Хотя в начале года такие существенные дисконты давали только для 4% лотов.
Самая высокая доля квартир со скидками от 10% и выше – в Перми (34% от всего количества квартир со скидкой) и Воронеже (31%). В Москве 29% собственников, предоставивших дисконт, сделали скидку более 10%. Хотя в начале года таких было всего 2%. Одновременно по-прежнему дают небольшие дисконты – в Челябинске и Волгограде.
Вместо предоставления дисконтов продавцы сняли с продажи квартиры в марте и вернули в маеца снижение предложения прекратилось, а уже в середине – пошло в рост. К середине мая удалось вернуться к февральским значениям по объему предложения – собственники снова вывели объекты в продажу.
На фоне нестабильной ситуации в марте 2022 года продавцы на вторичном рынке стали снимать квартиры с продажи. Относительно середины февраля, в начале марта, предложения в среднем по городам-миллионникам снизилось на 7%, в середине марта – еще на 16%, то есть всего за месяц выбор покупателей сократился на 22%: до 99,4 тыс. квартир против 127 тыс.
В апреле тенденция изменилась: в начале месяПо ряду городов выбор все же пока меньше, чем два месяца назад (более 5% разница) Воронеж, Екатеринбург, Новосибирск, Омск. В Москве падение минимально - всего на 2% в сравнении с февралем. А в Краснодаре, Ростове-на-Дону, Самаре, Уфе и Челябинске выбор стал больше февральского на 10% и более. Рост конкуренции также стимулирует продавцов предоставлять скидки на квартиры.
Валютный прайс вместо пересмотра цен
В марте наблюдалось резкое снижение курса рубля к иностранным валютам, что привело к изменению валюты прайса. Часть собственников решили экспонировать квартиры на вторичном рынке не в рублях, а в долларах или евро. Речь идет в первую очередь о Москве, где в середине февраля в иностранной валюте экспонировалось всего 1% квартир. В марте эта доля увеличилась до рекордных 2,5%, а количества объявлений – на 40%. Единичные варианты квартир в долларах или евро также стали появляться и вне столицы: в Санкт-Петербурге, Самаре, Краснодаре.
Однако уже в мае доля объявлений в валюте в Москве снизилась до 1,3%, остальные города выбыли из числа тех, где недвижимость привязывалась к иностранной валюте за счет укрепления курса рубля. Для сравнения – год назад, в мае 2021 года, доля объявлений с валютным прайсом составила 1,9%.
“Вторичный рынок, в отличие от сегмента новостроек, остался без господдержки, – говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. – На фоне рекордно дорогой ипотеки количество сделок только в Москве снизилось в апреле на 37% относительно марта, в результате собственники стали предлагать скидки чаще и в большем объеме. Средние цены на вторичном рынке в крупнейших городах РФ перешли от роста к стагнации, а в некоторых локациях – даже снизились, например – в Краснодаре наибольшая корректировка – сразу на 2,9% за месяц, в Москве – на 0,6%. Однако снижать стоимость готовы далеко не все собственники. Стоимость квадратного метра на первичном рынке сохраняет рост, а многие сделки на «вторичке» как раз проводятся с расчетом на «альтернативную сделку», то есть – покупку новостройки взамен старого жилья», поэтому продавцы при ценообразовании ориентируются и на новостройки”.