За месяц предложение квартир в долгосрочную аренду в крупнейших городах увеличилось почти в полтора раза, что уже привело к снижению ставок. Сейчас аренда – в среднем в три раза выгоднее ипотеки. Платеж по ипотеке вырос за месяц на 72%, а за год – почти в три раза. Эксперты Циан.Аналитики выяснили, как изменились затраты на аренду к среднему ипотечному платежу по крупнейшим городам России и где выгоднее арендовать жилье в текущих реалиях.
Количество квартир в аренду увеличилось за месяц почти в полтора раза
Весной 2022 года по большинству крупных городов фиксируется рост предложения на рынке долгосрочной аренды. Конкуренция усиливается за счет нескольких факторов.
Сезонные колебания рынка. После новогоднего затишья число новых объявлений в феврале и марте, как правило, растет.
Увеличилось число желающих временно переехать в другие города, регионы, страны, сдав при этом свои квартиры в долгосрочную аренду.
Резкий рост ипотечных ставок, снижение курса рубля, неопределенная обстановка привели к резкому снижению количества доступных вариантов на вторичном рынке. В результате растет число тех собственников, кто изменил свое решение о продаже квартиры (нет понимания «рыночной» цены, сложности с «альтернативными сделками» и пр.).
В целом по крупным городам (население 500 тыс.+) количество квартир в аренду в марте увеличилось на 42%. Для сравнения – в феврале прирост составил всего 10%. Впрочем, текущий объем предложения, несмотря на рекорды прироста, ниже в годовой динамике на 29%. Основное снижение количества квартир в аренду произошло в августе и сентябре 2021 года, на фоне рекордного спроса, в том числе и по причине пересмотра программы льготного кредитования и меньшей доступности ипотеки. Аренда в данной ситуации выступила альтернативой решения жилищного вопроса.
Текущий объем предложения практически достиг показателей июля 2021 года – периода до роста ставок аренды. Годом ранее (в марте 2021 года) предложение на рынке аренды увеличилось за месяц всего на 10% против 42% в марте 2022 года.
Среди всех городов наибольший прирост квартир в аренду отмечен для Москвы (+87%), Ижевска (+74%), Санкт-Петербурга (+67%), Кирова (+61%), Екатеринбурга и Перми (+51%).
Количество ежедневно публикуемых «новинок» на рынке аренды во второй половине марта оказалось в четыре раза выше, чем в феврале и на треть больше, чем выходило на рынок год назад.
Активность потенциальных арендаторов – на 10-15% ниже фоновых показателей февраля – основное снижение спроса началась с 24 февраля и продлилось до праздников, однако уже с 9 марта спрос постепенно восстанавливается, хоть пока еще и не достиг показателей “до роста ключевой ставки”.
Аренда дешевле ипотеки в три раза
Аренда или покупка жилья – вопрос для большинства потенциальных покупателей. Еще в начале 2022 года ответ был неоднозначным. Благодаря низким ставкам по многим городам, средний арендный платеж оказался ненамного ниже ежемесячных взносов по ипотеке. Аналитики Циан рассчитали, какова разница в затратах на аренду и покупку квартиры в ипотеку на вторичном рынке с первым взносом в 20% от стоимости, и как этот показатель изменился с ростом ставок по ипотеке в марте 2022 года.
Для расчета взята средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке в каждом городе, а также – средняя арендная ставка по “однушкам”. По данным ЦБ РФ, средний займ на вторичном рынке выдается сроком на 22 года. Ставка кредитования на вторичном рынке (в банке-лидере ипотечного кредитования) – 20,2%. В феврале 2021 года ипотека выдавалась под 11,3%. А год назад ипотеку можно было взять под 8% годовых. Для расчетов учтены города с предложением от 100 квартир в аренду.
Платеж по аренде и ипотеке, динамика платежей
Источник: Циан.Аналитика
Год назад аренда составляла в среднем 78% от платежа по ипотеке, разница по всем городам была в среднем чуть более 4 тыс. рублей. В трех городах арендовать однокомнатную квартиру было даже дороже, чем выплачивать ипотеку (Тольятти, Челябинск и Астрахань). Еще в 27 городах платеж по аренде был выше, чем по ипотеке, не более чем на 10 тыс. рублей в месяц. И только в четырех городах: Москва, Санкт-Петербург, Казань и Владивосток аренда была выгоднее более чем на 10 тыс. рублей. Самая невыгодная ситуация была в Москве – разница в платежах была на уровне 23 тыс. рублей – если аренда однокомнатной квартиры стоила 39 тыс. рублей, то ипотечный платеж был на уровне 62,7 тыс.
С ростом цен на недвижимость, но до повышения ключевой ставки до 20% (февраль 2022) абсолютно по всем городам аренда была дешевле ипотеки. Разница до 10 тысяч рублей сохранялась для 11 городов, еще по 23 городам разрыв в платежах стал более 10 тысяч рублей. В целом по всем городам в феврале 2021 года аренда составляла в среднем 57% от платежа по ипотеке, разница была в среднем чуть более 13 тыс. рублей.
С ростом ключевой ставки в марте 2022 года ипотека на вторичном рынке оказалась заградительной. Аренда жилья сейчас в разы выгоднее чем платеж по ипотеке. В среднем по всем городам в апреле 2022 года аренда составляла всего 33% от среднего платежа по ипотеке. По всем городам платеж по ипотеке выше более чем на 10 тысяч рублей в сравнении с арендой. Самая невыгодная ситуация – в Москве, где ипотека – на 112 тысяч рублей дороже аренды. Хотя всего несколько недель назад, до роста ключевой ставки, разница была на уровне 43 тыс. Минимальная разница в платежах по ипотеке и аренде (до 20 тыс. р.) – в Челябинске и Архангельске.
Распределение городов по выгоде аренды относительно ипотечного платежа (города 500 тыс.+).
Источник: Циан.Аналитика
В годовой динамике размер платежа по ипотеке стал выше в среднем по всем городам – в 2,7 раза: 19,3 тыс. р. против 53,1 тыс. р.) Максимальная разница - в Краснодаре (3,3 раза), Рязани и Саратове (3,2 раза). В Москве платеж по ипотеке вырос за год в 2,5 раза.
С конца февраля 2022 года, то есть до роста ставок по ипотеке, кредитная нагрузка стала выше в среднем на 72%: 30,9 тыс. против 53,1 тыс. рублей.
-
Рантье снижают ставки из-за конкуренции
Рекордный рост конкуренции на рынке привел к снижению ставок: в среднем по всем городам относительно конца февраля аренда однокомнатных квартир стала дешевле на 1,5%. Основное снижение коснулось столичных регионов, а также локаций с наибольшим приростом предложения за последний месяц. В Москве аренда однокомнатной квартиры стала дешевле на 6,2%, в Санкт-Петербурге – на 6,9% (см. таблицу в п.20.). На уровне 5-6% снижение за месяц – в Краснодаре (где на текущий момент нет авиасообщения), Нижнем Новгороде, Набережных Челнах.
В годовой динамике средняя ставка аренды – выше на 15,2%: год назад среднюю однокомнатную квартиру можно было снять за 15,1 тыс. р, сегодня – за 17,4 тыс. р. Однако этот рост (на 15,2%) существенно ниже, чем динамика затрат на ипотеку (в 2,7 раз: 19,3 тыс. р. против 53,1 тыс. р.).
Для двухкомнатных квартир снижение сопоставимо с однокомнатным жильем (- 1,6% за месяц): 27,2 тыс. против 27,6 тыс. соответственно. В годовой динамике ставка выше на 14,7%.
«Часть собственников пока решили отказаться от продажи квартир, получая пассивный доход от сдачи в аренду, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. - С конца февраля количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке по городам с численностью населения от 500 тыс. человек, снизилось на четверть, что оказывает давление на стоимость. Например, в Москве средняя ставка «новинок» - на 5% ниже, чем в среднем по рынку. В перспективе мы ожидаем дальнейшее планомерное снижение арендных ставок на протяжении летнего сезона».