Knight Frank St. Petersburg: Объем качественного предложения на офисном рынке Петербурга сокращается
Консалтинговая компания Knight Frank St.Petersburg подвела итоги в сегменте офисной недвижимости за 2021 год и построила прогнозы на 2022 год. По оценкам экспертов, рынок восстановился, более того, на фоне высокого спроса и ограниченного качественного предложения в привлекательных локациях ставки аренды в 2022 г. продолжат расти.
Спрос
По итогам 2021 г. на рынке качественной офисной недвижимости общий объём сделок по аренде и купле-продажи продемонстрировал рекордные показатели за всю историю наблюдений – более 330 тыс. м². Достижению столь высоких значений послужило ограниченное предложение офисных блоков (более 10 тыс. м²) в наиболее популярных деловых локациях Санкт-Петербурга. В связи с этим крупные компании, которые не нашли подходящие площади в аренду, рассматривают приобретение здания под собственные нужды. Доля сделок купли-продажи составила 34%, что является наибольшим показателем на рынке офисной недвижимости.
А вот объём арендованных площадей пока еще не достиг уровня среднегодовых значений, характерных для допандемийного периода, в 100–150 тыс. м². По итогам 2021 г. объём сделок по аренде составил 85,6 тыс. м², что превышает показатель аналогичного периода прошлого года на 26%, но все же на 30% ниже средних показателей до пандемии.
В 2022 году мы также увидим увеличение количества сделок купли-продажи, поскольку сейчас в границах города арендовать помещение больше 10 тыс. м² можно только в 4 введенных в эксплуатацию объектах, а средний уровень вакансии приближается к 6%.
Ставки
На фоне роста спроса и сокращения доступных площадей отмечается плавное увеличение запрашиваемых ставок аренды. В настоящее время, в зависимости от местоположения БЦ, средневзвешенная ставка увеличилась на 9,9% в классе А - до 2 309 руб./м²/мес., и на 16,3% в классе B - до 1 524 руб./м²/мес. Наиболее активная фаза роста ставок пришлась на II полугодие 2021 г: за июль – декабрь запрашиваемые ставки увеличились на 7% и 12% в классах А и В соответственно. Наиболее дорогие офисы традиционно расположены в деловом районе «Центральный-1».
Причин для роста ставок было несколько: вымывание ликвидных предложений в популярных локациях, увеличение стоимости материалов и отделочных работ, ввод в эксплуатацию новых бизнес-центров высокого класса: БЦ «Фландрия Плаза», «Максидом», «Собрание 2», «Элкус-2», «Премьер», «Феррум» 1-я оч. и др, за счет которых произошло увеличение средневзвешенных ставок.
Ставки аренды в 2022 году также продемонстрируют рост. В зависимости от локации и качества помещения удорожание в среднем по рынку может составить 6-8%.
Предложение
В 2021 г. офисный рынок Санкт-Петербурга пополнился на 157,8 тыс. м², 69% (108,4 тыс. м²) которых – спекулятивного назначения. Данный результат на 77% больше показателя 2020 г. и сопоставим с итогами 2019 г. Заполняемость в ведённых бизнес-центрах составила 57%.
По итогам 2021 г. суммарная площадь свободных помещений составила 240,9 тыс. м², что на 9% меньше, чем в декабре 2020 г, на 52% больше чем в 2019 году.
В 2022 году ввод офисных помещений составит около 250 тыс. м², что несомненно повлияет на уровень вакансии.
Вакансия
Наибольшая активность арендаторов отмечена в объектах класса В, где объём вакансии за 2021 г. снизился на 11%, доля свободных площадей уменьшилась на 1,1 п. п., достигнув 7,2%. В классе А вакансия составила 3,7% (снижение на 0,2 п. п. к аналогичному периоду 2020 г.).
В 2021 году операторы коворкингов, которые проявляли высокую активность на офисном рынке, арендуя офисные площади под организацию будущих гибких пространств, в структуре сделок составили 7%. Лидерами спроса в сделках аренды по-прежнему остаются компании IT-сектора – 41% в общей структуре сделок аренды, объём арендованных ими площадей за 2021 г. увеличился на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом доля компаний нефтегазового сектора составила 7%, уступив объёмам за 2020 г. более чем в 2 раза.
Рынок офисной недвижимости находится в фазе роста, высокая активность арендаторов и девелоперов является весомым обоснованием для сохранения и увеличения в текущем 2022 г. высоких показателей поглощения и объёмов спроса, характерных для 2021 г. В связи с чем, несмотря на существенные объёмы ввода, заявленные в 2022 г., мы ожидаем сдержанного увеличения вакантности на офисном рынке (среднее увеличение показателя в диапазоне 1–1,5 п. п.).
Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St.Petersburg: «Интерес арендаторов к качественным офисным помещениям остается на высоком уровне. Выбирая новый офис, арендатор большое внимание уделяет его современности, планировочным решениям и технологической оснащенности, стремясь создать сотрудникам комфортную рабочую среду как для работы в офисе, так и для удаленной работы. Но для удовлетворения такого запроса подходит достаточно ограниченное количество офисов, поэтому можно говорить, что ситуация невысокой вакансии сохранится на рынке в ближайшее время».