Аналитики компании Maris в ассоциации с CBRE подвели итоги 3 квартала в сегменте офисной недвижимости. По итогам 3 квартала 2021 года компания Maris стала лидером в сделках офисного сегменте Санкт-Петербурга, доля сделок составила 52% (17 600 кв.м) среди международных консультантов.
Предложение
По данным аналитиков компании Maris валовая арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам 9 месяцев 2021 года составляет 3,87 млн м2. Из них площадь бизнес-центров класса А составляет 1,27 млн. кв. м, класса В – 2,6 млн. кв. м.
В 1-3 квартале 2021 года были введены в эксплуатацию восемнадцать офисных зданий, совокупной арендопригодной площадью 131 800 кв.м. Третий квартал стал лидером по объему ввода нового спекулятивного предложения.
63% валового прироста качественной офисной недвижимости за первые 9 месяцев текущего года относятся к спекулятивному предложению, в т.ч. бизнес-центры: «Максидом», «Сенатор» на Б. Морской ул., «Собрание 2», Ponomarev Center, «Феррум». Объем ввода спекулятивных проектов в анализируемом периоде вдвое превзошел результаты 1-3 кв. 2020.
До конца года ожидается ввод в эксплуатацию порядка 48 тыс. м2 офисных площадей. Планируемые к вводу: бизнес-центр Элкус, Атлас Сити, Керстен, REGUL.
Спрос
Объем сделок по аренде помещений в бизнес-центрах класса А и B за 9 месяцев года составил более 182 тыс. кв. м. Относительно показателей первых трех кварталов 2020 года спрос в сегменте качественной офисной недвижимости увеличился (+6,2%).
В третьем квартале продолжился рост спроса в сегменте более дешевых офисных помещений класса B, который сформировался в 2020. По итогам трех кварталов объем сделок, заключенных в офисных центрах класса B увеличился на +9,8%. В сегменте офисных центров класса А показатель не изменился.
В структуре сделок по сферам деятельности компаний в 1-3 кв. 2021 26% валового объема спроса на рынке формировали - компании IT сектора, 15% - компании сферы услуг и 11% - компании сферы консалтинга и услуг для бизнеса.
В 1-3 квартале 2021 наблюдался рост числа сделок с офисными помещениями площадью менее 1 000 кв. м. В сегменте деловых центров класса А данный показатель увеличился на 33 п.п. и составил 79% от общего числа сделок в сегменте. В офисных центрах класса B прирост составил 13 п.п., показатель достиг уровня в 86% от общего числа сделок в сегменте. Таким образом, продолжился тренд на уменьшение размера занимаемых офисных площадей, начало которого было положено в 2020 году. Абсолютное число сделок в первые девять месяцев 2021 было на 43% выше, чем в 1-3 квартале 2020.
Вакансия
Согласно подсчетам аналитиков компании Maris, по итогам 9 месяцев валовый объем вакантных площадей на рынке незначительно сократился благодаря стабильности спроса и отсутствию существенного прироста спекулятивного предложения (–7,2% к 4 кв. 2020).
Средний уровень вакансии в бизнес-центрах класса А и В составил по итогам 3 квартала 2021 – 6,7% (-0,8% к декабрю 2020). На конец сентября на рынке экспонировались порядка 259 тыс. м2 офисных площадей в бизнес-центрах класса А и B. В офисных центрах класса А вакантно 5,6% площадей. В классе В свободными оставались 7,2% площадей.
За 9 месяцев 2021 года увеличился спрос на офисы в Петроградском и Красногвардейском районах города. И, наоборот, существенно сдали свои позиции Василеостровский и Адмиралтейский районы. При этом снижения объема сделок во второй локации обусловлено отсутствием вакантного ликвидного предложения на рынке.
Арендные ставки
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по вакантным площадям в зданиях класса А на конец 3 квартала 2021 года составляет 2 040 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы (+6,3% к декабрю 2020). Арендная ставка в зданиях класса В – 1 300 рублей за кв. м в месяц включая НДС и операционные расходы (-0,8% к декабрю 2020). В основном рост запрашиваемых ставок аренды наблюдался в центральной деловой зоне города.