Новости

НОВОСТИ ПАРТНЕРОВ

Loading...
 15 июля 2021 15:00      1278

Мнение: Сдача жилья в аренду – альтернатива банковским вкладам

 

Аналитики Циан составили рейтинг городов-миллионников России по доходности жилья от сдачи в аренду, посчитали среднюю ставку и срок окупаемости инвестиций. Недвижимость под сдачу остается чуть более прибыльным вариантом инвестиций, чем банковский вклад. 

В рейтинге доходности учитывались города с численность населения от 1 млн человек. Эксперты проанализировали по каждой локации среднюю стоимость квартир (студий, 1- и 2-комнатных) на вторичном рынке и арендную ставку в них за последние четыре года.

Доходность от сдачи в аренду с каждым годом снижается

Средний уровень доходности от сдачи квартиры в аренду в городах-миллионниках России составляет 5,6%. Год назад он был выше – 6,3%, в 2019 году – 6,7%, в 2018 году – 7,3%. Это говорит о том, что квартиры дорожают более быстрыми темпами, чем растет ставка аренды. Особенно это проявилось в 2020 году - по сравнению с прошлым годом доходность сократилась сразу на 0,7 п.п. (ранее темпы были ниже). 

Динамика стоимости квартир, ставки аренды, доходности от сдачи квартиры и сроков окупаемости в среднем по городам-миллионникам 

 

2018

2019

2020

2021

Стоимость квартиры, млн рублей 

3,15

3,41

3,61

4,20

Ставка аренды, тыс. рублей в месяц

18,5

18,4

18,2

18,6

Доходность от сдачи квартиры в аренду, %

7,3%

6,7%

6,3%

5,6%

Срок окупаемости квартиры, лет

13,8

15,0

16,0

18,1

Источник: Аналитический центр Циан

 

Самая выгодная недвижимость для сдачи в аренду в Челябинске

Между отдельными городами доходность от сдачи в аренду различается почти в 2 раза. Самый высокий показатель в Челябинске (7,2%), далее следуют Волгоград (6,5%) и Екатеринбург (6,4%). В первых двух случаях это связано с низкой стоимостью жилья в этих городах (минимальные значения среди всех миллионников), в случае Екатеринбурга - с достаточно высокими ставками аренды (3-е место после Москвы и Санкт-Петербурга).

Наименьшую доходность получают рантье в Санкт-Петербурге (4,2%), Казани и Москве (по 4,5%) - здесь арендодатели имеют пассивный доход сопоставимый с процентами по банковским вкладам. В этих городах самые дорогие квартиры на вторичном рынке среди всех городов-миллионников. Эксперты Циан отмечают обратную зависимость между стоимостью жилья и доходностью арендодателей. 

Рантье в “столицах” зарабатывают больше всех

Недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге имеет минимальные показатели доходности от сдачи в аренду за счет значительных изначальных вложений. Но в абсолютных величинах именно в “столицах” рантье зарабатывают больше всех. В среднем за год сдача квартиры в аренду приносит в Москве 544 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге – 308 тыс. рублей. Далее следуют Екатеринбург (244 тыс.), Новосибирск (232 тыс.). Замыкает топ-5 Казань (214 тыс.). Это самые крупные города России с большим притоком мигрантов и значительным спросом на рынке аренды, поэтому и ставки здесь – самые высокие по стране. Кроме того, на вторичном рынке здесь велика доля квартир в недавно сданных домах, приобретенных с инвестиционными целями, что также повышает средний ценник.  

Меньше всего зарабатывают рантье в Челябинске (154 тыс. рублей в год), Воронеже (169 тыс.) и Перми (170 тыс.) 

В среднем по городам-миллионникам годовая арендная ставка составляет 223 тыс. рублей. Это всего на 5 тыс. рублей больше, чем в прошлом году. 

Стоимость жилья растет быстрее ставки аренды 

Средняя ставка аренды студий, 1 и 2-комнатных квартир в городах-миллионниках России в июне 2021 года составляет 18,6 тыс. рублей. За год показатель увеличился на 2,2%. В целом в миллионниках за последние 4 года средняя ставка аренды практически не изменилась. Средняя цена квартиры достигла 4,2 млн рублей, за год прибавив 16,1%. До этого рост составлял 5-8% в год. 

Такая динамика стала реакцией на увеличение цен на первичном рынке, где с весны прошлого года действовала программа льготного ипотечного кредитования. Ажиотажный спрос на новостройки вызвал их подорожание, в результате чего часть потенциальных покупателей обратили свое внимание на вторичный рынок, где цены росли не так стремительно, а ставка по ипотеке была на минимальном уровне. 

Рынок аренды, напротив, стагнировал. Многие арендаторы при переходе на  удаленный формат работы покидали региональные центры, спрос на съем жилья сокращался. Снижались и ставки, которые с частичным возобновлением работы в офисах стали восстанавливаться очень плавно. Кроме того, при минимальных процентах по ипотеке как на первичном, так и на вторичном рынке многие бывшие арендаторы переходили в категорию покупателей недвижимости, что также привело к сокращению спроса и ценника.  

В некоторых городах ставка даже сократилась по сравнению с прошлым годом. Так на 9% снижение в Воронеже, на 7,7% в Краснодаре, на 6% в Перми, на 3,4% в Санкт-Петербурге, на 1,3% в Самаре. Стоимость квартир при этом выросла во всех городах от 7,4% в Ростове-на-Дону до 29,9% в Омске. 

Средний срок окупаемости квартиры - 18 лет

Бизнес по сдаче квартиры в аренду подразумевает значительные первоначальные инвестиции, которые требуют длительного срока окупаемости, прежде, чем начнут приносить доход. Аналитики Циан подсчитали, что в среднем по городам-миллионникам необходимо 18 лет для того, чтобы вернуть вложенные средства. Самый высокий показатель окупаемости в Санкт-Петербурге – 24 года. Более 20 лет он также составляет в Москве и Казани (22,4 и 22,5 лет) и в Нижнем Новгороде (20,2 лет). 

Быстрее всего «вернуть» стоимость жилья за счет сдачи в аренду удастся в Челябинске (13,9 лет), Волгограде (15,3 лет) и Екатеринбурге (15,6 лет). 

Срок окупаемости инвестиций продолжает увеличиваться. Для недвижимости, приобретенной в 2018 году, он составляет порядка 13,8 лет, 2019 году – 15 лет, 2020 году – 16 лет.

Сдача квартиры в аренду выгоднее банковского вклада

Планомерное снижение ключевой ставки, которое наблюдалось с начала 2015 года, вело к падению доходности по банковским депозитам. Альтернативным вариантом сохранения и преумножения средств стала сдача недвижимости в аренду. Даже в первой половине 2021 года, когда ЦБ стал повышать ключевую ставку, а доходность за счет роста цен на недвижимость сокращается, выгода от такого инвестирования сохраняется. По подсчетам аналитиков Циан, средняя доходность арендодателей в городах-миллионниках в 2021 году на 1,2 п.п. выше, чем банковского вкладчика. Только в Санкт-Петербурге, где она составляет 4,2%, выгоднее вложить средства в банк. Пограничные значения также в Москве и Казани (доходность 4,5%).

Последний месяц, по которому ЦБ приводит данные по банковским вкладам - апрель. К этому времени статистика еще не полностью успела “учесть” решение по повышению ключевой ставки. В дальнейшем вероятно сокращение разрыва между доходностью от сдачи квартиры и от банковских депозитов. 

Кроме того, фактическая доходность от сдачи в аренду чуть ниже расчетной, т.к. в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы - затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения. 

Разница в доходности рублевого вклада и сдачи в аренду

Год

Средняя ставка вклада (сроком от года)*

Средняя доходность аренды

Разница, п.п.

2018

6,8%

7,3%

0,5

2019

5,8%

6,7%

0,9

2020

4,7%

6,3%

1,6

2021 

4,4%
(в среднем за январь-апрель)

5,6%

1,2

Источник: расчеты Аналитического центра Циан

*По данным ЦБ РФ

 

«Сдача квартиры в аренду – один из самых простых и доступных инструментов инвестирования. Такой способ вложения средств остается чуть более прибыльным, чем банковские депозиты даже при существенном росте цен на недвижимость в течение предыдущего года, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В 2020 году спрос на арендном рынке существенно просел на фоне перевода части сотрудников на дистанционный формат работы, и рантье были вынуждены снижать ставки. Впоследствии их восстановление шло крайне медленно. При сохранении стагнации ставок доходность будет и дальше сокращаться».

 

Город

Средняя стоимость квартир (студий, 1- и 2-комнатных) на вторичном рынке, млн руб.

Средняя годовая ставка аренды, тыс. руб.

Средняя ставка аренды в месяц, тыс. руб.

Доходность

Срок окупаемости, лет

Челябинск

2,13

153,6

12,8

7,2%

13,9

Волгоград

2,65

172,8

14,4

6,5%

15,3

Екатеринбург

3,79

243,6

20,3

6,4%

15,6

Ростов-на-Дону

3,14

201,6

16,8

6,4%

15,6

Новосибирск

3,91

231,6

19,3

5,9%

16,9

Красноярск

3,61

211,2

17,6

5,9%

17,1

Омск

2,97

174,0

14,5

5,9%

17,1

Пермь

2,95

170,4

14,2

5,8%

17,3

Самара

3,06

176,4

14,7

5,8%

17,3

Краснодар

3,57

202,8

16,9

5,7%

17,6

Уфа

3,70

196,8

16,4

5,3%

18,8

Воронеж

3,20

169,2

14,1

5,3%

18,9

Нижний Новгород

4,09

202,8

16,9

5,0%

20,2

Москва

12,15

543,6

45,3

4,5%

22,4

Казань

4,80

213,6

17,8

4,5%

22,5

Санкт-Петербург

7,43

308,4

25,7

4,2%

24,1

Источник: Аналитический центр Циан

 
Источник: Квадрат.ру