В Санкт-Петербурге растет активность инвесторов в складском сегменте
В сегменте на треть вырос объем инвестиционных сделок, причем приобретаются как действующие комплексы, так и участки под строительство новых объектов. В целом на рынке сейчас лидируют онлайн-ритейлеры: объем сделок с ними достиг рекордных 35%. Вакантность в складах стремительно снижается, а ставки растут.
На рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга в 2021 году наблюдается рост инвестиционной активности. Эксперты компании JLL отмечают увеличение количества сделок и запросов на приобретение как действующих складов, так и земельных участков под строительство новых проектов – и спекулятивных, и под собственные нужды. Объем сделок на складском рынке Санкт-Петербурга по итогам 1-го полугодия 2021 года составил 101 млн долл, что на 34% выше результата аналогичного периода прошлого года.
Динамика инвестиционных сделок в складском сегменте Санкт-Петербурга
Источник: JLL
Крупнейшей сделкой 1-го полугодия 2021 года в сегменте стала продажа действующего складского комплекса Nordway на юге города. Кроме того, девелоперы активно пополняют земельные банки и анонсируют новые очереди своих объектов. Например, в проекте «Новоселье» достраивается вторая очередь и планируется третья.
На фоне высокой активности инвесторов, растущих арендных ставок и стабильного спроса конечных пользователей, наблюдается снижение ставок капитализации. На данный момент ориентиром для складского рынка Петербурга, по оценке JLL, являются ставки в диапазоне от 10% до 11,5%, что меньше значения предыдущего квартала на 0,25 п.п.
По итогам 1-го полугодия 2021 года вакантность в сегменте снизилась до 1,7%, достигнув минимального значения за последние семь лет, свидетельствуют данные JLL. При этом на севере города ощущается наибольшая нехватка площадей: в действующих объектах пустует всего 1,2%, а в строящихся законтрактовано уже более половины.
«Сокращение объема незанятых помещений в 2021 году обусловлено как высоким уровнем спроса, так и небольшим объемом нового предложения, – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – За полгода введено в эксплуатацию лишь 40 тыс. кв. м складских площадей, которые к открытию были полностью заполнены. Девелоперы активизировали строительство новых объектов, и уже в 2022 году мы увидим значительный прирост предложения».
Основной спрос представлен компаниями сегмента e-commerce, которые по итогам 1-го полугодия 2021 года увеличили свою долю в структуре сделок до рекордных 35%. Помимо е-commerce, наблюдается стабильно высокий спрос со стороны ритейлеров на открытие дарксторов, а также производственных компаний.
Федеральные онлайн-ритейлеры продолжают региональную экспансию. Они не только наращивают арендованные площади в действующих и строящихся складских комплексах, но и анонсируют строительство рекордных для Петербурга новых фулфилмент-центров площадью 100 тыс. кв. м и более.
Структура сделок на складском рынке Санкт-Петербурга
Источник: JLL
Рост себестоимости строительства ведет к постепенному повышению арендных ставок. «За полгода средние ставки в классе А увеличились на 5% и составляют сейчас 4 300 рублей за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов. До конца года мы ожидаем дальнейшего роста, в первую очередь в новых спекулятивных и built-to-suit проектах, поскольку стройматериалы и трудовые ресурсы дорожают существенно более быстрыми темпами», – комментирует Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге.