Банк России повышает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам

Совет директоров Банка России принял решение повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, предоставленным с 1 августа 2021 года.

 

Совет директоров Банка России, принимая решение по надбавкам к коэффициентам риска, исходил из следующего.

 

С середины 2020 года значительно ускорился рост цен на жилую недвижимость, который существенно опережал увеличение доходов населения. По данным за I квартал 2021 года, рост цен на жилую недвижимость в целом по Российской Федерации составил на вторичном рынке 13,6% в годовом выражении, а на первичном рынке 17,6%. При этом в отдельных регионах рост цен за 12 месяцев превысил 20%. В этих условиях возросла значимость величины первоначального взноса по ипотечным кредитам, который отражает степень обеспеченности кредита и является одним из ключевых факторов риска в ипотечном кредитовании. Уровень обеспеченности кредита залогом ограничивает риски банков, связанные с возможной коррекцией цен на жилую недвижимость. Кроме того, первоначальный взнос коррелирует с частотой дефолтов по кредитам и характеризует платежеспособность заемщика.

 

Банки постепенно увеличивают долю ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%). Особенно это характерно для первичного рынка ипотеки, что отчасти связано с условиями льготных государственных программ ипотечного кредитования, минимальный размер первоначального взноса по которым составляет 10–15%. На первичном рынке ипотеки доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% в общем объеме предоставленных кредитов выросла с 24% в II квартале 2020 года до 45% в I квартале 2021 года. На вторичном рынке ипотеки увеличение доли таких кредитов за указанный период незначительно — с 30 до 33%.

 

Годовые темпы роста задолженности по ипотечному кредитному портфелю в рублях остаются устойчиво высокими — 23% на 1 апреля 2021 года. В этих условиях происходит быстрое накопление банками кредитов с низким первоначальным взносом, что повышает их уязвимость к возможным шокам.

 

Для ограничения рисков ипотечного кредитования, связанных с низким первоначальным взносом, Совет директоров Банка России принял решение повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с соотношением «кредит/залог» от 80 до 85%. Новые значения надбавок составят от 50 до 100 процентных пунктов в зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика и будут применяться к кредитам, предоставленным с 1 августа 2021 года.

 

Надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам (займам), предоставленным с 1 августа 2021 года физическим лицам в рублях в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, по которым исполнение обязательств заемщика обеспечено залогом жилого и (или) нежилого помещения

 

Надбавка, п.п.		Показатель долговой нагрузки заемщика, %
		Нет ПДН	(0; 30]	(30; 40]	(40; 50]	(50; 60]	(60; 70]	(70; 80]	80+
Отношение величины основного долга к справедливой стоимости залога (кредит/залог)	(80;85]	70	50	50	50	70	80	90	100
Справочно: текущие значения надбавок		50	20	30	40	50	60	70	80

 

 

Повышение надбавок будет способствовать снижению стимулов банков к расширению кредитования за счет предоставления заемщикам кредитов с низким первоначальным взносом, а также позволит ускорить восстановление макропруденциального буфера по ипотечным кредитам и обеспечить устойчивость банков к потенциальным стрессовым сценариям.

 

Учитывая, что платежеспособность заемщиков в значительной мере зависит от уровня долговой нагрузки, в случае дальнейшего повышения долговой нагрузки и сохранения ускоренного роста цен на недвижимость Банк России во втором полугодии 2021 года может рассмотреть вопрос об установлении надбавок к коэффициентам риска также для кредитов с первоначальным взносом более 20% и высоким значением показателя долговой нагрузки (ПДН) заемщика5. В I квартале 2021 года на кредиты заемщикам с высоким уровнем ПДН (более 80%) пришлось 24% объема предоставленных ипотечных кредитов.