Эксперты: Инвестактивность на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга растёт

 

Отдел исследований и консалтинга компании IPG.Estate подготовил обзор инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2019 года.

 

Предварительные итоги показывают положительную динамику рынка РФ – сумма сделок увеличилась в 1,5 раза по сравнению с итогами 2018 года и составила 260 млрд руб против 180 млрд руб в 2018 году. В первую очередь это связано с положительными результатами макроэкономических показателей, которые оправдали ожидания инвесторов: Рост ВВП на уровне 1 – 1,3%;Укрепление курса рубля к доллару, несмотря на отсутствие роста за год цен на нефть марки Брент; Стабилизация инфляции на уровне 4%.

 

Важным фактором, повлиявшим на увеличение инвестиционной активности, является плановое и значительное снижение ключевой ставки ЦБ за 2019 год с 7,75% до 6,25%, что упрощает доступ к заемному капиталу и в среднесрочном горизонте (9-12 месяцев) окажет влияние на снижение ставок капитализации на качественные объекты недвижимости.

 

Распределение инвестиций по географии в РФ изменилось по сравнению с 2018 годом. Доля Санкт-Петербурга находится на уровне 30%. Хотя изначально прогноз был на уровне 35%, но ряд сделок был перенесен на 2020 год. По происхождению капитала по-прежнему доминируют инвесторы из России, на долю которых приходится 75% инвестиций, 25 % - это объем иностранного капитала, половину которого уже составляют ближневосточные и китайские инвестиции.

 

Эксперты ждут рост инвестиционной активности на рынке Санкт-Петербурга в 2020 году. Сумма от закрытия ряда сделок в офисном, торговом и складском сегментах будет находиться на уровне 100 млрд рублей.

 

 

Рынок недвижимости для банковских структур стал еще более привлекательным: волатильность рубля уменьшилась, при этом весь арендный поток и доходность исчисляется в российской валюте. Доход, который генерирует объект, находящийся в залоге, стал более прозрачным, что позволяет банкам прогнозировать обеспечение залогов и возврат кредитных средств.

 

Учитывая текущее состояние рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, банки охотнее идут на финансирование качественных проектов офисной, складской, индустриальной недвижимости, понимая острый дефицит предложения.

 

Банковское финансирование стало более доступно в силу снижения ставки рефинансирования и доля заемных средств в проекте увеличилась. Сейчас уже достижима доля банковского финансирования на уровне 70% от общей стоимости объекта. Многие банки упростили процедуру корпоративного одобрения выдачи банковского финансирования. 

 

На сегодняшний день банки активно принимают участие не только в финансировании транзакций или финансировании девелоперских проектов, но и выступают как end user (конечные пользователи), приобретая объекты в собственное пользование.

Банки продают собственные непрофильные или залоговые объекта как через процедуру торгов, так и с привлечением консультантов. 

 

 

Основным ограничением роста инвестиционного рынка является практически полное отсутствие крупных международных инвесторов. По-прежнему общий объем рынка составляет не более 10% от рынка Восточной Европы. Продолжается становление новых институциональных российских инвесторов, которые будут играть определяющую роль на рынке в ближайшие 3-5 лет. Продолжается возвращение российского капитала из международных и оффшорных юрисдикций. Государственный сектор становится важным инвестором на рынке недвижимости – приобретают здания под собственные нужды. Формат build-to-suit получит максимальное развитие в связи с планами по развитию собственных офисов у крупных корпораций, которые окажут влияние на инвестиционный рынок.