ЦИАН: самая дорогая недвижимость продается в домах, сданных 100 лет назад

Аналитики Циан проанализировали структуру предложения вторичного рынка в домах, построенных за последнее столетие в городах-миллионниках РФ, Московской и Ленинградской областях. За последнее десятилетие средняя квартира потеряла почти четверть от площади, монолитное домостроение впервые стало лидирующим, средняя площадь квартиры снизилась на 22,5%.

Средняя площадь квартир и апартаментов в домах, введенных в эксплуатацию с 2010 по 2019 гг., уменьшилась на 22% – до 58,9 кв. м. Для сравнения – площадь жилья в корпусах 2000-2009 гг. строительства составляет 75,2 кв. м.  За прошедшее десятилетие средняя квартира стала меньше на 16 «квадратов», это сопоставимо с площадью отдельной комнаты. Эксперты Циан связывают данную тенденцию с широким распространением студий, которые активно проектируются с 2014 года, а также квартир европейского формата с объединенной кухней-гостиной.

Наименьшая средняя площадь квартир за последнее столетие отмечена для домов, построенных в 1960-1969 гг. – 43,3 кв. м. Именно на тот период пришелся основной объем ввода «хрущевок». В 1970-х гг. показатель увеличился до 47,4 кв. м. Это связано с активным строительством крупнопанельных многосекционных жилых домов.

Средняя площадь жилья варьируется в зависимости от конкретного города. Минимальная средняя площадь предложения в домах, построенных в 2010-2019 гг., зафиксирована в Ленинградской области (49,7 кв. м), Волгограде (51,5 кв. м) и Самаре (52,6 кв. м). Максимальные значения отмечены в Москве (69,4 кв. м), Казани (69,1 кв. м) и Санкт-Петербурге (63,6 кв. м).

«Средняя площадь жилья продолжит уменьшаться, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. –  К примеру, в Москве доля студий на первичном рынке составляет сегодня порядка 6% от общего объема предложения, хотя еще в 2014 году подобные планировки практически не были представлены. Рост стоимости квадратного метра одновременно со снижением платежеспособности потенциальных клиентов стимулирует девелоперов проектировать относительно небольшие площади для уменьшения бюджета покупки».

Средняя площадь домов, построенных в 2010-2019 гг.

 

 

За последнее столетие 12% жилых многоквартирных домов в крупнейших городах построены в 2010-2019 гг. Абсолютным лидером стал Краснодар (38% зданий введены в эксплуатацию в последнее десятилетие). Эксперты Циан объясняют это высокой миграцией: согласно официальным данным, в период с 2010 год по 2017 год Краснодар стал вторым после Москвы по миграционному приросту населения среди городов с числом жителей от 100 тыс. человек. 

Активно застраивались в 2010-2019 гг. Новосибирск (14% домов от введенных в эксплуатацию за последние 100 лет) и Московская область (13%). Наименьшие показатели отмечены для Москвы (6%), Нижнего Новгорода (7%) и Перми (8%).

Доля построенных жилых домов в крупнейших городах, в % от кол-ва введенных корпусов за 100 лет (1920-2019 гг.)

Источник: Аналитический центр Циан

Наибольшее число домов в крупнейших городах были введены в эксплуатацию в 1960-1969 гг.: 27%, когда по всей стране велось строительство «хрущевок». Максимальная доля сданных корпусов в этом период отмечена в Перми (34%), Санкт-Петербурге (33%) и Москве (32%).

Развитие индустриального домостроения, использование монолитных технологий и металлоконструкций позволило девелоперам планомерно увеличивать этажность зданий.

Дома, построенные в 1920-1929 гг., имеют среднюю высотность 4,9 этажей. Данный показатель оставался практически неизменным на протяжении следующих 40 лет. К 1969 году этажность достигла 5,6 этажей. Начиная с 1970 года, в результате массового строительства панельных домов, высота домов увеличивалась большими темпами. 

Жилые корпуса, сданные в 1970-1979 гг., имеют в среднем 7,8 этажей. В 2010-2019 гг. показатель вырос до 13,1 этажей. Максимальная средняя этажность зафиксирована в Екатеринбурге (16,1 этажей), Москве (15,6 этажей) и Красноярске (15 этажей). Второе место столицы связано с развитием малоэтажной застройки на территории Новой Москвы. Минимальные значения отмечены в Волгограде (8,9 этажей), Самаре (9,6 этажей) и Омске (10,9 этажей). 

Изменение средней этажности по крупнейшим городам за последние десятилетия

Источник: Аналитический центр Циан

 

Данные по средней этажности построенных домов за последнее десятилетие. Рост действительно есть, особенно в сравнении с 2010 годом.

 

Монолитные дома с каждым годом занимают большую долю среди готовых зданий. 33% домов, сданные в 2010-2019 гг., в крупнейших городах – монолитные, 25% – кирпичные, 21% – панельные. За последнее десятилетие доля монолитных зданий увеличилась на 15 п.п. Панельные и кирпичные корпуса «потеряли» 13 п.п. и 7 п.п. соответственно.

В последнее десятилетие монолитное домостроение стало превалирующим не во всех городах. Наибольшая доля монолитных корпусов представлена в Екатеринбурге (65%), Санкт-Петербурге (57%), Москве (48%). Максимальная доля кирпичных домов – в Самаре, Волгограде, Уфе. Панельных – в Челябинске. Эксперты Циан отметили обратную зависимость между долей кирпичных зданий и этажностью. Чем больше в городе кирпичных корпусов, тем ниже средняя высотность.

Вторичная недвижимость, построенная в первой половине XX века, представлена преимущественно в кирпичных домах. С 1920 по 1959 гг. доля таких зданий среди строящихся домов достигала в среднем по крупнейшим городам 86%.   

Наибольшая стоимость квадратного метра на вторичном рынке зафиксирована в домах, построенных в период с 1920 год по 1929 год, – в среднем 202 тыс. рублей. Столь высокая цена связана с расположением данных объектов: 65% квартир и апартаментов экспонируются в Москве, преимущественно в центре города: Хамовники, Басманный, Пресненский районы. Средняя стоимость квадратного метра столичного жилья (построенного в 1920-1929 гг.) составляет 272,6 тыс. рублей. В число лидеров по цене также входит Санкт-Петербург (103,5 тыс. рублей) и Краснодар (82 тыс. рублей). В Красноярске и Уфе отсутствует предложение в домах, сданных в 1920-х гг. XX века.

Высокая средняя стоимость квадратного метра также отмечена для квартир, введенных в эксплуатацию с 2000 по 2009 гг.: 120 тыс. рублей. Лидерами стали Москва (232,5 тыс. рублей), Санкт-Петербург (125 тыс. рублей) и Московская область (92,8 тыс. рублей).

В домах, построенных за прошедшее десятилетие (2010-2019 гг.), средняя стоимость квадратного метра составила 93 тыс. рублей. Относительно предыдущего периода («нулевых») снижение составило 22,5% в целом по рынку. Наибольшее падение отмечено для Самары (-19%), Москвы (-14%), Санкт-Петербурга (-9%). Рост цен зафиксирован в Ленинградской области (+10%) и Казани (+5%).

«Снижение средней стоимость квадратного метра в столице объясняется как изменением структуры предложения, так и градостроительной политикой, – говорит Алексей Попов. – 15-20 лет назад велось строительство преимущественно жилья бизнес- и элитного классов, поэтому средняя цена «квадрата» в таких домах сохраняется на высоком уровне. С середины 2010-х гг. в столице стартовала программа реновации бывших промзон. В результате рынок пополнился более доступным предложением массового сегмента, что уменьшило среднюю стоимость в Москве на 32 тыс. рублей за «квадрат» в последнее десятилетие».