Объем ввода офисов в Санкт-Петербурге в 2018 году вырастет вдвое
Общий объём ввода офисных площадей в 2017 г. составил 111 тыс. кв. м (GLA), что в 2 раза ниже объема ввода предыдущего года. За последние 5 лет это самый низкий показатель, однако в следующем году рынок ожидает его двукратного увеличения благодаря вводу «Лахта-Центра» в эксплуатацию.
«Несмотря на планируемый в 3 квартале 2018 г. ввод Лахта-центра, массового освобождения площадей, занимаемых сейчас структурами Газпрома, не произойдёт – опасения рынка напрасны. Площадь арендуемых помещений превышает полезную офисную площадь Лахта-центра, а процесс переезда может затянуться до 2019 г. Кроме того, в 2018 г. спрос на офисы класса А сохранится, в том числе, со стороны активных в последние годы компаний сферы IT/телекоммуникаций», - считает Мария Онучина, управляющий директор управляющей компании NAI Becar.
К концу 2017 года в сегментах А, В+ и В объем предложения в аренду составил 260 тыс. кв. м офисных площадей. В структуре предложения на 2% выросла доля класса В+ и сократились доли классов А и В на 1%. Объём ввода офисных площадей за год составил 111 тыс. кв. м (GLA) (в 2 раза ниже 2016 г.), к классу А относится 43% введенных за год площадей, около 40% - к классу В+. Наибольший прирост был отмечен в Выборгском районе, в основном за счет ввода БЦ Renaissance Business Park. По общему объёму офисных площадей лидируют по-прежнему Центральный, Московский и Петроградский районы. Из новых проектов следует отметить начало возведения крупного (75 тыс. кв. м) делового комплекса «Морская резиденция» на Васильевском острове.
В перечне важных событий для офисного рынка можно назвать активное развитие сети Сенатор (холдинг «Империя»): вывод новых БЦ на рынок, расширение сети путем приобретения действующих БЦ Северная Столица и Невский 38, а также реконцепция части существующих объектов сети. Также значимым было решение о переезде комитетов Петербурга в Невскую Ратушу. Стоит отметить анонсирование строительства второй очереди Лахта-центра.
Вакансия за год снизилась в классах А, В+, В на 1 п.п. или 10,1% (наибольшее падение в классе А – на 2,2 п.п. и в классе С – на 3,2 п.п), средний уровень в высококачественном сегменте офисов на конец 2017 года составил 8,9%. В следующем году позитивный вектор сохранится.
Из крупных сделок 4 квартала следует отметить аренду 5-ти тыс. кв. м в БЦ «Московский, 94» компанией BIA Technologies. Отмечается снижение активности компаний нефтегазового сектора по сравнению с предыдущим годом. В сделках аренды с крупными блоками (от 1 000 кв. м) на первое место вышли IT- и телекоммуникационные компании. В сделках 200-1000 кв. м были активны компании сферы IT / телекоммуникаций, недвижимости и строительства, производственные компании.
За год ставка аренды во всех классах показала рост на 1-4%. За 2017 год средние арендные ставки выросли во всех сегментах: в классе А – на 3,1%, достигнув 1650 руб/кв.м/мес., в классе В+ – на 0,9%, достигнув 1130 руб/кв.м/мес., в классе В – на 3%, установившись на отметке 1020 руб./кв.м/мес., в классе С – на 3,7% до уровня 850 руб./кв.м/мес.
На конец 2017 г. средневзвешенная арендная ставка в качественном сегменте (А, В+,В) составила 1 170 руб./кв.м/мес. Это на 1,7% выше показателя 4 квартала 2016 г.
В 2018 г. сохранятся низкие объёмы ввода – ожидается 200-230 тыс. кв. м, из которых 75% – это Лахта-центр (1 оч.) и не спекулятивный Riverside. Таким образом, на рынок фактически выйдет 50- 75 тыс. кв. м новых офисных площадей, преимущественно класса В+ (70-80%).
На фоне прогнозируемых низких объёмов ввода офисов класса А возможно дальнейшее снижение вакансии до 6,1-5,1%. В классе В+ возможны колебания вакансии в связи с выводом на рынок новых площадей, но в целом можно ожидать стабилизации или небольшого снижения вакансии – до 10,8% к концу 2018 года, считают в компании.