Итоги апреля 2015 года обнадежили девелоперов: государственная программа поддержки ипотеки позволила существенно увеличить число клиентов, а новые объекты, которых стало в 2,5 раза меньше, стали вновь интересны покупателям. Короткий май – не время для рекордов продаж, но в целом сейчас ситуация на первичном рынке стабилизировалась. Заинтересованные стороны утверждают, что такое положение выгодно всем – и покупателям, и застройщикам.
Самостоятельный рынок
Прошедший 2014 год отметился не только высоким объемом спроса на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны – было продано 5,16 млн кв. м, но и ростом объема нового предложения, которое вывели в продажу застройщики. Так, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за 2014 год в продажу было выведено 5,65 млн кв. м жилья – на 13% больше, чем в 2013 году. Невиданный ранее объем продаж и рекордный вывод новых объектов на рынок – это звенья одной цепи. Ведь при получении разрешения на строительство, открытии продаж в новостройке девелоперы опираются, прежде всего, на объем покупательского спроса. То есть на возможности рынка поглотить те самые новые квадратные метры.
Итоги первого квартала 2015 года подтвердили способности рынка к «саморегулированию»: объем выведенного в продажу жилья – 0,88 млн кв. м – по сравнению с первым кварталом прошлого года сократился очень существенно, на 66%. В прошлом году этот показатель впечатлял – 1,46 млн кв. м в первом квартале, 1,25 млн кв. м – во втором. Но в то время объем спроса на новостройки увеличивался по нарастающей и наивысшей точки достиг в декабре. Что позволило девелоперам реализовать недвижимость согласно своим планам продаж и даже превысить их.
В текущем году застройщики намеренно притормозили вывод своих объектов. Объем проданных в первом квартале квадратных метров, безусловно, снизился по сравнению с началом прошлого года – на 38,8%, об этом не говорил только ленивый. В Петербурге и пригородной зоне было реализовано более 0,8 млн кв. м. Но это почти совпало с объемом выведенного на рынок жилья, что говорит о сбалансированности рынка.
Что получается в итоге? Объем продаж снизился на 38,8%, а нового жилья появилось существенно меньше – на 66%. Если соотношение сохранится, то через некоторое время мы увидим, что строящегося жилья в продаже будет меньше. Но оценить, тенденция ли это или первый квартал – скорее исключение и делать выводы еще рано, можно будет позднее, по итогам полугодия. Поэтому пока говорить о грядущем дефиците предложения преждевременно.
Дождались
Запущенная в апреле программа господдержки ипотеки со ставкой от 11,9% позволила застройщикам привлечь покупателей, которые планировали покупку своего жилья, но не могли себе позволить платить по кредиту с более высокими ставками. По словам Ольги Козимянец, директора по продажам ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург», доля ипотечных сделок к апрелю выросла до 35%. В ГК «КВС» в апреле на долю ипотеки пришлось 58% сделок. По словам Екатерины Гуртовой, директора по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург», в этом месяце в компании доля сделок с использованием ипотеки превысила 40%. «В целом в первом квартале 2015 года по различным объектам «ЮИТ» доля ипотечных сделок колебалась в пределах от 20% до 35%, что и ранее являлось обычным показателем, – говорит она. – Программа субсидирования ипотеки способствовала активному возвращению этого вида кредитования на рынок. Предложение ипотеки с господдержкой оказалось востребовано нашими клиентами: число ипотечных сделок после запуска программы увеличилось более чем в два раза. Сказался и эффект отложенного спроса – многие клиенты внимательно следили за новостями, ожидая начала выдачи ипотечных кредитов с низкой ставкой».
Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость» рассказывает, что в апреле компания заключила 2200 сделок на первичном рынке – на 15% больше, чем в марте. «Рост объема сделок нашей компании на первичном рынке в апреле связан, в том числе, и с появлением ипотеки с господдержкой, – уверен эксперт. – Сегодня доля ипотечных сделок вернулась к прошлогодним показателям и составила порядка 40%».
Подтверждает рост показателей продаж и ГК «ЦДС». «Если сравнивать объемы спроса в начале квартала и в конце апреля, можно с уверенностью констатировать рост, – говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС». – Среди причин увеличения числа сделок можно назвать сезонность – в период новогодних праздников покупательская активность ежегодно снижается, а затем идет вверх. Также повлиял на спрос вывод в продажу новых объектов. Если анализировать «голые» цифры по объемам продаж группы компаний, то относительно показателей 2013 года прирост составляет 15-20%, относительно 2014 года – показатель несколько ниже, чем в начале прошлого года, примерно на уровне конца лета – начала осени».
Все – на «новенькое»
Безусловно, для большинства крупных застройщиков наличие нового интересного для покупателей предложения в продаже – дополнительный козырь в конкурентной борьбе. Покупателей по-прежнему привлекают так называемые «стартовые» цены, при этом многие желают приобрести квартиру в строящемся доме конкретного застройщика. Также есть новостройки, которые, действительно, ожидаемы: до сих пор есть люди, которые хотят жить в современном доме, но только в своем районе… Именно поэтому, несмотря на общий рыночный провал в выводе новых объектов в первом квартале, наиболее дальновидные девелоперы поспешили с открытием продаж – как в новых корпусах «старых» проектов, так и в совершенно новых жилых комплексах. Ожидаемо наибольшими объемами продаж смогли похвастать именно те участники рынка, кому было что «новенького» предложить покупателям.
По словам Сергея Степанова, директора по продажам компании «Строительный трест», за первые месяцы 2015 года компания вывела на рынок несколько объектов: новую очередь жилого комплекса «Капитал» в Кудрово – 10 корпусов общей площадью более 63 тыс. кв. метров жилья комфорткласса, а также новые очереди жилого квартала NEWПИТЕР на юго-западной границе города, в пос. Новоселье. «Это предложение полностью соответствует стандартам комфорткласса, дома строятся из кирпича, в них не проектируется малометражных студий, предусмотрена необходимая инфраструктура», – подчеркивает Сергей Степанов. В начале 2015 года ГК «КВС» открыла продажи жилья во второй очереди жилого микрорайона «Новое Сертолово» на 848 квартир. Здания отличает небольшая высотность – четыре-пять этажей. Группа компаний «ЦДС» в совокупности вывела на рынок более 3500 квартир в рамках ЖК «Новое Мурино», «Муринский Посад» в Мурино, ЖК «Кантемировский» в Калининском районе Петербурга и «Весна-2» в Кудрово.
Кудрово и другие
Как можно заметить, по-прежнему на рынке активны застройщики, работающие в пригородной зоне области – в Кудрово, Мурино, Сертолово, Янино, Новоселье, Всеволожске и других локациях. И опять здесь на рынок выведено больше новостроек, чем в городе. Так, на пригородных территориях появилось в продаже 449,4 кв.м нового жилья, а в городе – 388,6 кв.м. Что, несомненно, отражается и на структуре спроса. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», объем «пригородных» продаж в первом квартале 2015 года достиг 50% от общего объема спроса в Петербурге и в приграничной зоне области.
Причины ясны. Во-первых, здесь представлены наиболее крупные проекты, которые регулярно пополняются новыми корпусами со «стартовой» ценой. Во-вторых, есть свободные участки, и поэтому рынок продолжает пополняться новыми жилыми комплексами. В-третьих, именно здесь в наибольшей степени представлен класс масс-маркет. И значит на приграничных территориях предлагается самое недорогое жилье. Даже проекты комфорткласса здесь реализуются по вполне демократичным ценам: например, однокомнатную квартиру в готовом кирпичном доме в ЖК NEWПИТЕР сейчас можно купить за 2,7 млн рублей. С учетом снижающей платежеспособности это еще один аргумент для покупателя в пользу областных проектов. Активно развиваются и новые территории. Так, в первом квартале к ним примкнул и Шлиссельбург: здесь стартовали продажи жилья в проекте компании Scavery «Моя крепость».
Тем не менее появляются новые предложения и в обжитых районах города. «В апреле 2015 года мы открыли продажи в двух новых корпусах жилого комплекса «Царская столица» у площади Восстания, – говорит Михаил Духовный, директор департамента корпоративных коммуникаций Группы компаний «Эталон». – Это очень масштабный объект, один из крупнейших на территории исторического центра Петербурга. 15 жилых корпусов, подземные и отдельно стоящие паркинги, торговая инфраструктура. Почти половина «Царской столицы» введена в эксплуатацию. Полностью завершить проект мы планируем в 2016 году». Setl City вывела на рынок новые корпуса в проектах «Чистое небо» в Приморском районе города, а также «ЗимаЛето» – в Красногвардейском районе. ГК «ЦДС» ведет строительство в Невском районе – здесь компания реализует жилой комплекс «Приневский», расположенный практически на берегу Невы.
Большинство экспертов сменило свои прогнозы относительно первичного рынка с пессимистичных на более оптимистичные. «В ближайшие несколько месяцев на рынке строящего жилья начнется весьма интенсивное вымывание с рынка новостроек проектов в высокой стадии готовности, – уверена Екатерина Гуртовая. - При этом предложение на рынке не пополняется в таком же объеме, как ранее. Продолжит и далее развиваться наблюдающаяся уже на рынке тенденция к смещению спроса со вторичного рынка на первичный».
Стабильный рынок, без резких колебаний в ту или другую сторону, выгоден всем его участникам – и покупателям, и застройщикам. «Период резких валютных скачков, надеюсь, позади, – говорит генеральный директор УК «КВС» Сергей Ярошенко. – Даже невзирая на возможные изменения цен на нефть, рубль нашел относительную точку равновесия. Это поможет прогнозировать ценообразование в строительном секторе и планировать застройщикам хозяйственную деятельность на более- менее продолжительный период».
Александра Ширяева, для «Фонтанки.ру»