В ближайшие 10 лет в пригородах Петербурга может появиться 15 млн кв. м жилья. Каждый месяц в бывших деревнях и поселках вырастают новые коробки на тысячи будущих жителей. Про новые кварталы рассказывают страшное. Говорят, что, кроме многоэтажек и стройки, в них ничего нет, что не добраться из-за пробок, а на месте поселковых домиков теперь ветер гоняет мусор по пустынным дворам. «Фонтанка» проехала по КАД от Мурино до Кудрово и посмотрела, как строятся новые районы.
Активное строительство за пределами Петербурга началось всего 3-5 лет назад. Девелоперов поманили поля бывших совхозов, бескрайние и дешевые по сравнению с ценой земли в черте Петербурга. Горожане откликнулись на предложение и начали не менее активно раскупать новостройки. «Фонтанка» проехалась по КАД и зафиксировала, как объездная дорога превращается во внутригородскую магистраль.
Мурино и Новое Девяткино
До 2010 года Мурино, что у станции метро "Девяткино", представляло собой скромный пригородный поселок, окруженный совхозными полями. Всего 8 тысяч жителей. 35-метровая церковь святой Екатерины была доминантой среди одно- и двухэтажных домов. За последние 5 лет весь поселок превратился в сплошную стройку. Работы расписаны на 5-7 лет вперед.
По подсчетам «Фонтанки», в поселке заявлено строительство 27 комплексов на 3,8 млн квадратных метров жилья. Заселяют горожан максимально плотно. Количество «однушек» и студий в домах зачастую превышает 90%, а средняя площадь квартир достигает 23,5 кв. м – пример тому ЖК «Краски лета» компании «Полис групп». По данным администрации поселения, уже к концу 2015 года в Мурино будут проживать 30-35 тысяч человек. Разрешения выданы на строительство 173 домов.
Крупнейшие застройщики Мурино — Setl City и ГК ЦДС. Первый возводит комплекс «GreenЛандия» площадью 850 тыс. кв. м, включающий 11 детсадов, 2 школы и 2 спорткомплекса. ЦДС реализует проект ЖК «Новое Мурино» в 250 тысяч кв. м. На 6,5 тысячи квартир будут построены два детсада и школа.
Интерес строителей понятен. Мурино – идеал для девелопера. Станция метро, доставляющая потенциальных покупателей, а вокруг – сотни гектаров полей. К тому же до мая прошлого года утверждение всей градостроительной документации: генпланов поселений, проектов планировки кварталов, выдачу разрешений на строительство, вели муниципальные власти, а не региональные, как в Петербурге. Это позволяло фирмам согласовывать строительство высоток без создания социальной инфраструктуры и дорог.
Из-за этого в 2012 году Мурино стало эпицентром конфликта застройщиков с областными властями. Регион остановил несколько начатых строек и обязал компании снизить количество квартир и возвести социальную инфраструктуру. Дошло до отмены проекта планировки квартала шведской компании NCC. Не помогло сохранить первоначальную концепцию даже вмешательство диппредставительства Швеции.
После скандала ситуация с социальной инфраструктурой пошла на поправку. Но муринцы все равно жалуются на катастрофическую нехватку школ, детсадов, поликлиник. По данным администрации поселения, в прошлом году застройщики сдали 24 дома на 10,7 тысячи человек и один детский сад на 110 мест. В этом году прибавятся еще 43 дома на 27 тысяч жителей, 13 детсадов и 4 поликлиники. А кроме того, будет введена первая в поселке школа на 1224 ученика. До сих пор муринские школьники ездят в город или соседнее Новое Девяткино.
Вторая проблема – дороги. Уже сейчас на Токсовском шоссе скапливается круглосуточная пробка. Поселку нужен транспортный обход. К строительству четырехполосной платной магистрали Ленобласть привлекла опять же застройщиков – ГК ЦДС и «Арсенал-Недвижимость». Они должны оплатить почти две трети стоимости трассы – 1,5 из 2,5 млрд рублей.
За речкой Охтой, сразу за Мурино, начинается поселок Новое Девяткино. Поселения находятся так близко, что уже практически неотделимы друг от друга. Здесь многоэтажки появились в 1980-х благодаря строительству поблизости завода «Турбоатомгаз». Но за последние несколько лет застройщики заявили 11 проектов примерно на 2 млн кв. м жилья.
Эти квартиры покупатели расхватывают влет. Средняя стоимость квадратного метра в Новом Девяткино – 65 тысяч рублей, в Мурино – 79,2 тысячи. По сути, это один из немногих вариантов купить свое жилье для горожан со средней зарплатой в 50 тысяч рублей и без стартового капитала.
А вот для вложения средств эксперты считают поселки не слишком удачными. «В Мурино и Девяткино за последние три года построено 16 тысяч квартир, а в ближайшие год-полтора прибавится еще 9-10 тысяч. При этом значительная часть небольших квартир приобретается в инвестиционных целях. Вопрос: кому и почем их будут сдавать в аренду? Тем более если дом не рядом с метро? Возникают обоснованные риски превращения целого квартала в гетто. Велика вероятность, что это жилье со временем будет не дорожать, а дешеветь. Стоимость аренды студии в Девяткино падает на протяжении последних 3-4 лет. В абсолютных цифрах – на 2-4%, а с учетом инфляции — 20-30%», – говорит Дмитрий Синочкин, главный редактор журнала «Пригород».
Бывший совхоз «Ручьи»
Вдоль Муринской дороги на бывших землях совхоза «Ручьи» строится ЖК «Новая Охта». Квартал примыкает к Мурино, но формально к нему не относится. Фактически комплекс возводится в границах города.
За два года в чистом поле «Группа ЛСР» уже возвела 8 домов на 2 тысячи квартир. К 2017 году здесь должно вырасти 800 тысяч кв. м жилья. Впрочем, всего «Группе ЛСР» в Ручьях принадлежат 600 га. И «Новая Охта» – это только первая очередь масштабного проекта «Цветной город» более чем на 4 млн кв. м жилья.
Инфраструктура в квартале отстает незначительно. Первый детсад, совмещенный с начальной школой, планируется построить до мая 2016 года. В этот же срок будет сдана детская поликлиника.
Самый острый вопрос для этой территории — транспортный. Если жители «Новой Охты» за 20-30 минут могут дойти до станции метро «Девяткино», то для покупателей квартир в следующих очередях, за Пискаревским проспектом, в город будет добираться проблематично.
В «Группе ЛСР» говорят, что планы развития инфраструктуры уже проработаны. Будущим жителям обещают пробивку Северного проспекта, строительство дороги на Матоксу — продолжения Пискаревского проспекта. Сама компания намерена реконструировать Муринскую дорогу и построить улицы в рамках своей территории. «Вопрос транспортной инфраструктуры, скорее, в компетенции городской администрации. Во всяком случае, практика показывает, что ни в Петербурге, ни вокруг него нет новых жилых массивов, не охваченных вниманием частных и государственных перевозчиков», – говорит Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».
Кроме того, холдинг намерен вкладываться в транспортные проекты. Компания готова взять в управление трамвайную сеть от «Ладожской» до Ржевки. Это позволит ей претендовать на строительство скоростной ветки трамвая до Всеволожска. И заодно решить транспортные проблемы еще одного крупного участка — аэродрома Ржевка в поселке Ковалево. На нем группа сможет построить еще 1 млн кв. м жилья. Правда, сроки реализации проекта пока не определены. Освоение территории начнется не ранее второй половины 2016 года, но, возможно, и значительно позже. В условиях кризиса застройщик не готов строить прогнозы.
Янино
На фоне соседей Янино осваивается не так бурно. Заявлено всего 1,5 млн кв. м жилья. Из них уже выставлено на продажу 240 тысяч. Правда, как добираться в этот поселок, непонятно. Метро поблизости нет. На Колтушском шоссе пробки собираются уже сейчас.
Самый крупный проект в Янино, более чем на миллион квадратных метров, реализует московское «СУ-155». В компании говорят, что строят дома без задержек. Однако к девелоперу подано более 20 исков о банкротстве, а его задолженность перед кредиторами – примерно 25 млрд рублей.
С социальной инфраструктурой в Янино также негусто. Школа в поселке всего одна. К ней должны добавиться еще две новые. Правда, сроки их строительства пока не ясны. В больницу и вовсе придется ехать в город. Янинцев обслуживает только амбулатория.
Нехватка инфраструктуры уже, похоже, заложена в цену жилья. В среднем «квадрат» здесь стоит 69,3 тысячи рублей, говорят в «Петербургской недвижимости». А минимальные расценки стартуют от 46 тысяч.
Кудрово
Финальная точка нашего объезда – Кудрово. За следующие 5 лет в этом поселке планируют построить 3 млн кв. м жилья. Микрорайон «Новый Оккервиль» площадью 850 тысяч «квадратов» возводят «Отделстрой» и «Строительный трест», «Семь столиц» на 680 тысяч кв. м – компания Setl City, «Весну» на 100 тысяч – ГК ЦДС.
В отличие от остальных поселков Кудрово находится внутри КАД. Поэтому и средние цены на жилье в нем самые высокие – 98,2 тысячи рублей за кв. м (данные «Петербургской недвижимости»). Кроме того, поселок лучше обеспечен социальной инфраструктурой. В этом году в нем должны ввести детский сад и школу на 275 мест. В следующем – еще два садика и две школы на 600 и на 1600 мест.
Сложнее всего в Кудрово с въездом и выездом. В поселок можно попасть либо с Ленинградской улицы, собирающей пробки на переезде, либо протиснувшись между гаражами со стороны проспекта Большевиков. При этом пешком до станции метро «Улица Дыбенко» из Кудрово надо добираться 30-40 минут, а на остановку маршруток — идти до «Меги».
Правда, застройщики уже объявили о готовности строить дороги своими силами. Пять компаний: Setl City, «Полис», ЦДС, «Арсенал-Недвижимость» и ГК «Прок», выделили средства на создание дороги от Центральной улицы Кудрово к проспекту Большевиков и объездной «бетонки» для грузового транспорта стоимостью от 50 до 100 млн рублей. Кроме того, Setl City разработала предпроектное решение съезда с улицы Центральной на Мурманское. Оно направлено на рассмотрение в АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленинградской области».
Нехватку парковок в поселке можно заметить уже сейчас, в дальнейшем она будет только усугубляться. Жители не спешат раскупать места во встроенных паркингах, зачастую стоящих – как сама квартира. А во дворах и на улицах не предусмотрено достаточного количества мест. «По существующим нормам, до 50% парковочных мест может быть запроектировано на соседних участках улично-дорожной сети. И получается, что застройщик размещает эти места у соседа, а сосед – у него», – поясняет Кшиштоф Поморски, технический директор КБ «ВиПС».
Внутренний КАД
Активно расширяющийся Петербург повторяет путь Москвы. Объездная КАД, по сути, постепенно превращается во внутреннюю магистраль. Правда, пока что ее пропускной способности это не угрожает – в отличие от столицы город отказывается согласовывать новые съезды, поясняет гендиректор института «Урбаника» Антон Финогенов. Но вот на ближайших к новым районам развязках, скорее всего, будут скапливаться пробки.
Строительство за кольцевой рождает другую сложность. «КАД выступает мощным барьером, который отсекает новые районы от остального города. Эту проблему можно решать с помощью создания дополнительных эстакад через кольцевую дорогу, соединяющих периферийный Петербург с заКАДьем. В проектах планировки эти решения заложены. Другой вопрос, кто и когда будет их финансировать», – говорит Антон Финогенов.
Пока что регионы полагаются в создании транспортной инфраструктуры только на застройщиков. Однако базовой системы дорог недостаточно. Новые районы требуют активного развития общественного транспорта – трамваев, легкорельса, метро, напоминает Финогенов. Такие планы тоже существуют. К примеру, станцию метро планируют построить в Кудрово. Но опять же Петербург и Ленобласть не могут договориться об объемах финансирования проекта.
Тем не менее нехватка инфраструктуры в заКАДье не останавливает покупателей. По данным прошлого года, квартиры в пригородах Петербурга составляют треть рынка городских новостроек. В 2014 году в этих районах было раскуплено 1,74 млн кв. м жилья. А по состоянию на начало 2-го квартала 2015 года только в пригородной черте Всеволожского района Ленобласти выведено в продажу 3,47 млн кв. м жилья.
Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»
© Фонтанка.Ру