Весна оживила спрос на аренду на основных магистралях города — на Невском проспекте и прилегающих улицах вместо заклеенных окон на витринах начали появляться таблички «скоро открытие». Причина – снижение ставок аренды (от 15 до 30%) и эффект «отложенного спроса». Однако из-за сокращения продаж у многих игроков планы развития по-прежнему «в глубокой заморозке».
«Фонтанка» продолжает наблюдать за тем, как меняется облик основной торговой магистрали города — Невского проспекта и прилегающих к нему улиц. Первая съёмка была сделана в конце января, вторая — 11 февраля, третья — 20 апреля. Если в феврале ретейлеры начали массово покидать помещения, с собственниками которых не удалось договориться об изменении арендных условий, то за последний месяц начали туда возвращаться.
К примеру, на месте флагмана «Зенит» на углу Невского и Малой Садовой скоро появится ювелирно-сувенирный магазин «Янтарь России», на месте «Евросети» на Невском проспекте — магазин итальянской одежды Falconeri. На месте Coffeeshop Company на Малой Садовой анонсировано открытие аналогичного формата — The Coffee Breakfast, на месте Bosco Sport на Невском проспекте будет запущен бутик сети MaxMara, которую также развивает группа Bosco.
«Спрос на объекты стрит-ретейла резко вырос к концу квартала. В марте был арендован целый ряд помещений, которые достаточно долгое время, зачастую с осени 2014 года, находились на рынке», – комментирует Анна Лапченко, руководитель направления стрит-ретейла компании JLL в Санкт-Петербурге.
По ее словам, возвращению арендаторов способствовало снижение ставок. В частности, на Малой Садовой по действующим договорам они упали на 15%, а по новым, заключаемым на пустые помещения, составляют порядка 4-5 тысяч рублей за квадратный метр в месяц, что на 30% ниже докризисных показателей. Предстоящее закрытие станции метро «Василеостровская» стало причиной снижения арендных ставок на торговую недвижимость пешеходной 6–7-й линии до 3-5 тысяч рублей, что на 25% ниже, чем на начало года. В среднем по рынку снижение было не столь значительным — около 6% в рублях. Однако необходимо учитывать, что еще совсем недавно общей практикой было номинировать платежи в валюте, и перевод их в рубли начался еще во второй половине 2014 года. По оценке консалтинговой компании Colliers International, за последние шесть месяцев заявляемые собственниками ставки аренды, выраженные в рублях, на центральных магистралях снизились в среднем на 20–30%.
Общепит вместо одежды
По данным Colliers International, ротация на основных торговых магистралях Санкт-Петербурга в течение первого квартала составила около 20%, то есть сменился каждый пятый арендатор.
Причем каждый третий закрывшийся магазин торговал одеждой и обувью, отмечают в JLL. Не отставали и представители других сегментов. Так, сеть «Связной» в первом квартале избавилась от пяти торговых точек в Северной столице (правда, открыла за тот же период три). «Великолукский мясокомбинат» закрыл более 10 магазинов, с владельцами которых не смог договориться о снижении аренды. Впрочем, как рассказали «Фонтанке» в компании, среди них были как магазины в центре города (например, на улице Восстания), так и в спальных районах. Избавлялись от лишних точек также банки – Райффайзенбанк, банк «Русский стандарт», Банк Москвы, Связной Банк.
Новые точки в первом квартале активнее всего открывали кафе и рестораны — на них пришлось 43% запущенных объектов. В частности на Невском проспекте были запущены ресторан Pita's, «Мама на даче», брассерия Kriek. «Ряд ресторанов, арендовавших помещения, появятся в апреле-мае, завершив ремонт и отделку», – добавляет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. В Colliers International фиксируют также высокий спрос со стороны магазинов по продаже сувениров.
Однако не все помещения пока нашли новых арендаторов. Например, по-прежнему пустуют бывшие площади бургерной Carl's Jr и обувного магазина Rock Air на Малой Садовой, а также банка «Русский стандарт» и ресторана «Васаби» на Невском проспекте.
Глубокая заморозка
По оценке JLL, доля вакантных площадей на основных магистралях города на начало апреля составила 7,6%. У Невского проспекта этот показатель — 6%, у Большой Конюшенной — 5,9%, у Каменноостровского проспекта — 7,1%, у Садовой улицы — 12,2%. Ранее NAI Becar оценивал прошлогодний показатель вакансии в среднем в 5%, в начале февраля 2015 года он достигал 15%.
В JLL рассчитывают, что положительный тренд, наметившийся в марте, продолжится благодаря эффекту отложенного спроса. «Арендаторы, которые с осени 2014 года приостановили поиск новых площадок, смогли оценить ситуацию, сформировать планы по развитию и вернулись на рынок, чему способствовала и стабилизация курса рубля», – отмечает Анна Лапченко.
Впрочем, ретейлеры такой оптимизм пока не разделяют. По их словам, снижение арендных ставок спасло действующие магазины, находящиеся под угрозой закрытия, но «разморозке» программ развития мешает низкий спрос.
«Если кто-то сейчас активно открывает, то это не мы. В Петербурге мы подписали один договор, и тот в торговом центре. Стрит-ретейл сейчас не смотрим вообще», – говорит директор по развитию сети «Рив Гош» Евгений Сапфиров. По его словам, в первом квартале продажи сети упали в штуках. «Но во втором не исключено падение и в деньгах», – отмечает он. В этом случае компания может закрыть несколько убыточных точек, в том числе в Северной столице.
В «Связном» сообщили, что готовы рассматривать как ТЦ, так и стрит-ретейл. Однако речь идет скорее о релокации, нежели о развитии. Так, по словам Владимира Чинакова, директора филиала «Северо-Запад», соотношение пяти закрытых к трем открытым точкам по итогам первого квартала является «вполне характерным».
Fashion-ретейлеры также еще не завершили окончательно оптимизацию. К примеру, с 1 мая прекратит работу флагман Zara, расположенный в Санкт-Петербурге на Невском проспекте, 62.
«Прихода новых одежных сетей и их активного занятий помещений в стрит-ретейле мы не фиксируем. Вообще, одежда предпочитает переезд в торговые центры, где ставки аренды ниже, а поток потенциальных покупателей может быть выше, чем в стрит-ретейле», – говорит Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге.
Сохраняют инвестиционные планы пока в основном представители сегмента общепита. Так, «Гирлянда» намерена запустить второй ресторан формата Steak Shop&Show. О планах выхода в Северную столицу заявила сеть семейных кафе и кондитерских «АндерСон».
Однако, по мнению Михаила Рожко, они не претендуют на освобождающиеся от модных операторов помещения, поскольку те чаще всего не подходят им по площади. Более вероятно, что на смену магазинам одежды придут продавцы гаджетов и экопродуктов.
Галина Бояркова, «Фонтанка.ру»