Многие покупатели недвижимости придерживаются осторожной стратегии и предпочитают приобретать квартиры в строящихся домах на высокой стадии готовности. К моменту сдачи в эксплуатацию в новостройках массмаркет непроданными остаются около 5 – 15%, в основном крупногабаритных квартир. В домах на средних стадиях готовности в продаже может быть порядка 30 – 50% квартир.
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти в 2015 году – первой половине 2016 года намечено к сдаче порядка 240 строящихся объектов, включая очереди жилых комплексов. «Ввиду наименьших рисков среди покупателей сегодня повышенным спросом пользуются квартиры в домах, либо уже введенных в эксплуатацию, либо находящихся на высокой степени строительной готовности, – говорит Евгения Литвинова, руководитель проекта Консалтингового центра «Петербургская недвижимость». – Под высокой готовностью сегодня мы понимаем строящиеся объекты, ввод в эксплуатацию которых запланирован на первое полугодие 2015 года. Интересны покупателям и объекты, которые запланированы к сдаче в конце 2015 года – первой половине 2016 года».
В наличии – большие квартиры
По словам эксперта, в классе массмаркет в общей структуре предложения новостроек сданные объекты и дома со сроком сдачи в первой половине 2015 года занимают 14%. Тем не менее в большинстве случаев выбор квартир в таких комплексах небольшой. Как правило, в наличии остаются квартиры больших площадей и жилье с наибольшим количеством комнат. При этом традиционно в продаже практически не остается популярных студий и однокомнатных. Если же они еще не проданы, то их выбор ограничен: в любом случае максимум 10 – 15% от общего числа квартир такого типа в доме.
Есть строящиеся объекты, к моменту сдачи в которых вообще не остается квартир. Например, в корпусах проекта GreenЛандия от Setl City у станции метро «Девяткино», которые были сданы в эксплуатацию перед Новым годом, в продаже нет квартир от застройщика. В корпусах проекта, которые будут сданы в третьем квартале 2015 года, в продаже осталось не более 3% квартир. Большинство таких квартир – трехкомнатные и «евротрешки». В проекте группы компаний «РосСтройИнвест» под брендом «Утренняя звезда» со сроком сдачи во втором квартале 2015 года, который расположен на проспекте Маршала Блюхера, д. 8, в продаже осталось всего 10 квартир из 522.
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», выбор двухкомнатных и трехкомнатных квартир в сданных домах и в корпусах на высокой стадии готовности больше, чем студий и «однушек». В среднем их может быть до 25 – 35% от первоначального количества жилья такого типа в продаже. Дело в том, что покупатели более просторного жилья предпочитают приобретать его ближе к сдаче или даже в готовых домах. Сумма покупки немалая, а наименьшие риски – именно на последних этапах строительства. Но все зависит от объекта: в популярных домах к сдаче и просторных квартир не остается.
От студий до многокомнатных
Безусловно, интересны покупателям и дома со сроками сдачи во второй половине 2015 года, а также в первой половине 2016 года. По данным аналитиков, остаток квартир в продаже различается существенно в зависимости от дома. В популярных объектах может оставаться всего 3 – 5% от числа квартир в доме. А в некоторых домах, в особенности крупных – на 1000 – 2000 квартир, – непроданными могут быть и 80%. В среднем число квартир в домах с такими сроками сдачи в продаже составляет не более 50% от всех квартир в доме. И выбор здесь существенно больше, чем в сданных или готовящихся к сдаче домах. Здесь уже можно найти и ликвидные студии, и «однушки», и квартиры с планировкой «евро» – «евродвушки» и «евротрешки».
«Группа компаний «КВС» в 2015 году сдает три своих объекта - ЖК «Иван-да-Марья» на 570 квартир с детсадом и паркингом в Калининском районе города, ЖК «Линкор» на 1072 квартиры с паркингом в Красносельском районе, ЖК «Амазонка» на 224 квартиры с паркингом в Кронштадте, – рассказывает генеральный директор ООО «УК «КВС» Сергей Ярошенко. – В 2016 году мы сдаем в эксплуатацию первую очередь жилого микрорайона «Новое Сертолово» на 735 квартир. Первые три объекта «КВС» – на высокой стадии готовности. Все здания возведены. В двух комплексах идут отделочные работы, а в третьем они вот-вот начнутся. Большинство квартир в этих объектах распроданы. Так, в ЖК «Иван-да Марья» осталось непроданных квартир меньше 2%, в ЖК «Линкор» – 15%. В «Амазонке» – 25%. В первой очереди проекта «Новое Сертолово», продажи которого мы начали летом 2014 года, продано 60% квартир».
Эксперт отмечает, что ситуация с выбором квартир в каждом объекте разная. Так, в ЖК «Иван-да-Марья» практически все оставшееся жилье забронировано, из свободных остались четыре квартиры различной квартирографии. В микрорайоне «Новое Сертолово» в продаже присутствуют все типы квартир, но больше всего – двухкомнатных и трехкомнатных.
По словам Дениса Бабакова, коммерческого директора «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», в период до середины 2016 года будут сданы в эксплуатацию некоторые корпуса в жилых комплексах «София», «Южная акватория», VIVA, «Квартет», «Новая Охта» и «Калина-парк 2». В этих корпусах проектов «София», «Южная акватория» и VIVA осталось менее 2% квартир. В «Квартете» – около 10%. В «Новой Охте» – около 15%. В «Калина-парк 2» – менее 18%. Это квартиры от однокомнатных до четырехкомнатных, больше всего – трехкомнатных и четырехкомнатных.
Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» в 2015 году введет в эксплуатацию «Новомосковский» у станции метро «Фрунзенская» (1-й и 2-й корпуса – в марте, 3-й корпус – в сентябре) с детсадом на 50 мест. В продаже – чуть более 1% всех квартир в доме. В июле планируется ввод в эксплуатацию комплекса «КИМа,1» на Васильевском острове, здесь в продаже – 9 трехкомнатных квартир, это около 5% всех квартир комплекса. В первом квартале 2016 планируется ввод в эксплуатацию первой очереди ЖК «Inkeri» в Пушкине в 10 минутах ходьбы от Екатерининского парка. В первой очереди ЖК «Inkeri» в продаже 212 квартир (это 35% всех квартир). В основном это одно-двухкомнатные квартиры и несколько трехкомнатных.
По словам Евгении Литвиновой, в сданных и готовящихся к сдаче объектах как в наименее рискованных для покупателя цены предложения традиционно выше среднерыночных минимум на 10 – 20%. Сергей Ярошенко отмечает, что стоимость квартир в целом зависит от нескольких факторов, но приоритетные – это локация и сроки сдачи: чем ближе срок ввода в эксплуатацию, тем дороже. Цена на квартиры со сроком сдачи не в текущем году в среднем ниже на 20 – 30%.
«В прошлом году, несмотря на непростую экономическую ситуацию в стране, целая плеяда застройщиков сдала свои объекты с опережением срока. Среди них такие крупные игроки рынка, как «ЮИТ Санкт-Петербург», «NCC», «ЛенСпецСМУ», «Строительный трест», «КВС», Setl City и ряд других застройщиков. Опережение графика составило в среднем один квартал. Такая тенденция говорит о том, что строительные компании стали более тщательно подходить к вопросам управления проектами. Кроме того, зачастую именно репутация надёжного застройщика позволяет им уверенно чувствовать себя на рынке даже в период экономического спада и выполнять свои обязательства перед дольщиками не только в срок, но и с опережением», – комментирует ситуацию на рынке строящегося жилья Евгений Ортин, аналитик НП «Объединение строителей СПб».