Совет по культурному наследию, возглавляемый вице-губернатором Маратом Оганесяном, принял решение отказаться от застройки уникальных галерей Конюшенного ведомства апартаментами. И предложил инвестору – компании «Плаза Лотос групп» Бориса и Михаила Зингаревичей пересмотреть проект. Загвоздка в том, что разрешение на строительство компания уже получила. И юридических оснований для «отката» проекта у города практически нет.
Совет по сохранению культурного наследия признал предложение «Плаза Лотос групп» в части использования северных галерей и манежа Конюшенного ведомства не соответствующим целям сохранения объекта культурного наследия. «За» проголосовали практически единогласно. Воздержался от голосования только первый зампред КГИОП Александр Леонтьев.
При этом с инициативой пересмотреть проект и отказаться от застройки галерей двухэтажными апартаментами неожиданно выступил вице-губернатор Марат Оганесян, возглавлявший заседание. «Прошу дать возможность инвестору еще раз подумать над проектными решениями и по возможности отказаться от застройки галерей с учетом замечаний членов совета», – заявил он.
Основная претензия — конечно, разбивка пространств бывших конюшен постройки Василия Стасова на двухэтажные апартаменты. Фактически это означает уничтожение двух уникальных галерей длиной по 110 метров каждая, заявили эксперты. Историк архитектуры Борис Кириков назвал такое решение самым неудачным и нерациональным, которое можно было придумать, а депутат Борис Вишневский и историк архитектуры Андрей Пунин — и вовсе преступным.
Кроме того, членов совета не устроило предложение пробить 20 дверных проемов в северных галереях внутрь двора, создание окон в кровле и отсутствие натурных исследований фундаментов и конструкций здания. «Здание перестраивалось несколько раз, и без такого исследования невозможно выяснить, какие конструкции, где и в каком объеме сохранились», – заявил депутат ЗакСа Алексей Ковалев. Более того, без подробных исследований может произойти деформация набережной Мойки, а само здание — значительно пострадать, добавил заведующий кафедрой геотехники СПб ГАСУ Рашид Мангушев.
Впрочем, в решении, принятом советом, пока слишком много белых пятен. В случае, если инвестор откажется от застройки галерей, правительство будет готово внести изменения в постановление 2010-го года в части функционала галерей. «Если нет — тогда, к сожалению, мы пойдем в суды с инвестором по возврату средств», – добавил вице-губернатор. Хотя позже уточнил, что у Смольного нет конкретного плана действий в случае отказа инвестора от корректировки проекта.
Планов, для чего будут использоваться в дальнейшем эти галереи, также нет. Эксперты совета выступили за создание культурно-выставочного пространства. Как вариант — передача Конюшенного ведомства под Музей блокады и обороны Ленинграда. Сейчас для него планируется построить специальный комплекс на пересечении проспекта Юрия Гагарина и Бассейной улицы рядом с Московским парком Победы. Кроме того, за передачу галерей под выставочные и концертные залы выступил глава ГМЗ «Исаакиевский собор» Николай Буров. Эксперты готовы отдать галереи хоть под торговлю, хоть под гараж. Однако Марат Оганесян ни одно из этих решений не поддержал.
Все права — у «Плаза Лотос групп»
В «Плаза Лотос групп» оказались не готовы к такой постановке вопроса. Юридическая коллизия в том, что на руках компании «Плаза Лотос групп» есть полный пакет документов, позволяющий вести реконструкцию здания под апартаменты, и в том числе согласования КГИОП. Разрешение на строительство инвестор получил в конце 2013-го года. То есть фактически город не имеет оснований для разрыва инвестконтракта и рычагов давления на компанию.
Компания пока не намерена отказываться от проекта, рассказал после заседания совета генеральный директор «Плаза Лотос групп» Сергей Русаков. По его словам, инвестор уже вложил в предпроектные разработки и выплаты городу около 500 млн рублей, еще 92 млн — в укрепление фундаментов храма. Обязательства по его восстановлению включены в инвестдоговор. Сейчас работы по реконструкции здания остановлены.
Позже представитель компании уточнил, что окончательное решение — как будут использоваться галереи, будет принято после получения официальной резолюции КГИОП и изучения правового положения проекта. Не исключено, что компания вернется к реализации уже согласованного проекта, а значит — откажется от рекомендаций рабочей группы, вынесенных за последние полгода. В частности, инвестор соглашался уменьшить глубину подземного паркинга с 5 до 3,5 метров и его площадь – примерно на 10%. В результате, количество машино-мест сократилось со 140 до примерно 120. Кроме того, уменьшилось и количество апартаментов – для того, чтобы не «нарезать» галереи слишком мелко, – с 70 до 59.
Смольный без гарантий
Впрочем, вина за застройку галерей возлагается не на инвестора, а на сам Смольный. Именно петербургское правительство в 2010-м году постановило, что все здание должно быть отдано под гостиницу. «Нет ни тени сомнения, что комитет по инвестициям (КИСП) неверно определил функцию здания, не согласовав решение с КГИОП», – рассказал замглавы НИИ «СпецПроектРеставрация» Михаил Мильчик. С таким вердиктом согласился и Марат Оганесян.
И это не первый случай, когда уже согласованные инвестпроекты оказываются под угрозой – «Плаза Лотос групп» намеревалась вложить в проект около 6,5 млрд рублей. Подобным образом под угрозой реализации оказался проект строительства апарт-отеля на месте блокадной подстанции на Фонтанке, 3, «Группы ЛСР». Постановление о ее реконструкции было выпущено в декабре 2009-го года. Еще один пример – отмененный проект «Набережная Европы» компании «ВТБ-Девелопмент». Теперь на месте снесенного института «Прикладная химия» должен появиться судебный квартал. Компенсация «Группе ВТБ» из федерального бюджета составила 11,9 млрд рублей.
Создание апартаментов в галереях ведомства — единственный приемлемый вариант использования здания с точки зрения бизнеса. В нынешней рыночной ситуации городу просто не нужны ни новые торговые площади, ни торговля, ни тем более выставочные пространства, говорит глава Российского аукционного дома Андрей Степаненко. «Я поддерживаю проект, в отличие от членов совета по наследию. Здание разрушается. И даже у государства сейчас нет средств на создание многочисленных музеев. Выбор очевиден — привлечение частного инвестора, который создаст реально работающий бизнес и будет приносить доход в бюджет», – считает Андрей Степаненко.
Впрочем, часть девелоперов решение совета поддерживает. «Законно ли требование не строить — конечно, не законно. Но если от застройки галерей Конюшенного ведомства откажутся, я буду очень рад. Непонятно, как их использовать, но то, что их не надо дробить на апартаменты, это факт», – говорит управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов. Другие застройщики также поддерживают решение с гражданской точки зрения. Но не рады, как девелоперы. «Я против пересмотра проектов с уже выданным разрешением на строительство и полученными согласованиями. Практика, когда возникают такого рода ситуации, должна быть проанализирована и прекращена», – рассказал «Фонтанке» один из участников рынка.
Если инвестор откажется от реконструкции апартаментов, городу придется срочно искать средства на консервацию и восстановление здания. Без срочных мер по укреплению фундамента, подведению отопления и восстановления гидроизоляции Конюшенное ведомство проживет максимум 5-7 лет, уверен Рашид Мангушев, проводивший обследование здания. При этом мероприятия будут дорогостоящими. По оценке главы «Студии 44» Никиты Явейна, затраты могут составить свыше 1 млрд рублей. А значит, в существующих условиях дефицита инвесторов, Смольному придется изъять эти средства из других расходных статей.
Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»