Из-за прогнозируемого падения спроса строительный рынок готовится к отказу от запуска новых проектов и остановке уже начатых строек. В зоне риска — закредитованные девелоперские компании и низкомаржинальные проекты за КАД, считают эксперты. Крупные застройщики нацеливаются на поглощение конкурентов и приобретение дешевеющих активов. Небольшие — стараются закупить материалы впрок и максимально ускорить строительство. В стратегиях застройщиков в кризисной ситуации разбиралась «Фонтанка».
В 2015 году остановка ряда строительных проектов из-за падения продаж неизбежна, говорят игроки строительного рынка. Основная причина — сокращение рынка ипотеки из-за повышения ключевой ставки ЦБ и, как следствие, роста банковских ставок. Даже с учетом господдержки рынок уменьшится вдвое, ранее оценивал министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.
Первые примеры трудностей уже есть. В июле прошлого года комитет по строительству признал проблемными 3 жилых комплекса на 5,4 тысячи квартир компании «Город» Руслана Ванчугова. В отличие от многих других участников строительного рынка, кризис ГК «Город» коснулся раньше. Хотя его наступление не было связано с экономическими факторами и сопровождалось использованием против компании технологий «черного пиара».
«Сайты-клоны, группы «ВКонтакте», распространяющие заведомо ложную и не проверенную информацию, – все это мы видим на протяжении последнего года. Также вызвали удивление действия комитета по строительству по отнесению всех объектов компании в проблемные, в т.ч. по которым срок передачи ключей приходится на декабрь 2016 года. Все это негативно повлияло на продажи. Столкнувшись с проблемами раньше, мы сумели адаптироваться к новым реалиям раньше остальных. Была проведена оптимизация расходов: произошло сокращение офисных площадей, был закрыт флагманский отдел продаж из-за непомерно высокой арендной платы и т.д.», – объясняют в ГК «Город».
В данный момент стратегия застройщиков проста: строить максимально быстро, – рассказал «Фонтанке» один из участников рынка. Девелоперы стараются вложить деньги, заработанные на ажиотажном спросе прошлого года. По данным агентства «Петербургская недвижимость», в прошлом году в Петербурге и пригородных районах Ленобласти были проданы рекордные 5,2 млн кв. м. То есть спрос подскочил сразу на треть по сравнению с 2013-м.
К примеру, «Группа ЛСР» намерена даже расширить штат в связи с интенсификацией строительства. Компания открывает около 200 – 210 вакансий прорабов, отделочников, специалистов по сантехническим работам и рабочих, рассказала директор по персоналу холдинга Полина Голубева. Впрочем, одна из причин — отказ от труда мигрантов.
Одновременно идет закупка стройматериалов впрок. По данным комитета по строительству, с ноября прошлого года тонна арматуры класса А3 подорожала на 26,5%, электрические кабели — на 47%, другие материалы — гипсокартон, плитка, пластиковые окна — на 10 – 15%. «Сейчас основная стратегия – это продолжать строить. Запас и по финансовым ресурсам, и по строительным материалам есть. Поэтому задачей ответственного девелопера сейчас станет соблюдение сроков строительства. Мы планов не меняем», – говорит Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена».
К кризису 2015 года петербургские застройщики подошли в лучшем финансовом состоянии, нежели к предыдущим спадам экономики, говорят игроки рынка. Но, несмотря на это, ряд компаний все же может столкнуться с трудностями. «Есть очень простой параметр надежности застройщика: посмотрите, на сколько процентов построен дом и сколько еще не проданных квартир. Если продано 90% квартир, а дом построен наполовину, откуда возьмутся деньги на его достройку? В основном все компании, которые «полетели» в 2008-м, обанкротились из-за вывода денег из стройки в покупку участков или другие проекты», – говорит Игорь Оноков, гендиректор компании «Леонтьевский Мыс».
В зоне риска — компании, реализующие проекты в заКАДье. «Самое дешевое жилье — это низкая маржа и большое количество «пирамид», – считает эксперт. Основания для таких выводов есть. К примеру, в январе конкурсное производство было вновь введено в отношении компании «КитежСтрой», возводившей два дома в Девяткино. Первый шаг в кризисной ситуации — сокращение персонала и издержек, достижение договоренности с подрядчиками об отсрочке всех платежей. А кроме того, перезаключение договоров с дольщиками. «Договоры с дольщиками — это дамоклов меч. По 214-ФЗ они могут раздеть застройщика в суде до нитки в случае задержки строительства», – говорит глава Hansa Group Олег Барков.
От размера финансовая устойчивость не зависит — скорее от количества кредитов, накопленной «финансовой подушки» и стратегии компании в целом. В любом случае, в кризис выиграют застройщики с наиболее консервативной и осторожной стратегией, уверены девелоперы. «Непонятно, что будет со спросом. Даже если сейчас ставки по ипотеке снизить до 10%, кредитование все равно сократится в разы, потому что потребитель не уверен в завтрашнем дне. Предложение также свернется в ближайшие год-два из-за того, что новые проекты будут запускаться в крайне ограниченном количестве. Но пока прогнозы по сегментам делать бесполезно», – считает Марк Лернер, генеральный директор ИСК «Петрополь».
При длительном падении рынка девелоперам придется искать дополнительные источники финансирования. Банковские кредиты практически недоступны. Минимальные ставки для бизнеса составляют 25%, говорит Олег Барков. Застройщикам придется договариваться с подрядчиками о достройке зданий в счет непроданных квартир, продавать резервные земельные участки либо весь бизнес целиком. В 2015 году неизбежно будут происходить сделки по поглощению бизнеса, ранее заявляли в «Группе ЛСР» и «Главстрое СПб». Кроме того, за достройку объектов берутся компании «ЛенСпецСМУ» и «РосСтройИнвест».
Крупные компании рассчитывают даже извлечь выгоду из кризисной ситуации. В кризис 2009 года продажи квартир остановились примерно на полгода, но большинство компаний «вытянули», говорят девелоперы.
В «Главстрое-СПб» делают ставку на низкую цену предложения в «Северной долине» и «Юнтолово» и высокие темпы строительства жилья, позволяющие оптимизировать издержки. Это позволит компании сохранить продажи даже в условиях значительного сокращения рынка, уверен застройщик. «Какие бы процессы ни происходили в экономике страны, потребность в жилье останется. Поэтому продажи остановиться не могут, но следует ожидать их сокращения в пределах 20 – 30% по итогам года. Кроме того, еще неизвестно, что произойдет раньше – сокращение спроса или предложения?» – говорит Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстрой-СПб».
Спокойны за ближайшее будущее и в «Группе ЛСР». Как ранее заявлял Александр Вахмистров, в случае полной остановки продаж компания намерена направлять на жилищное строительство выручку от продажи стройматериалов. В крайнем случае — предлагать покупателям жилья на стартовых этапах строительства квартиры в домах, близких к сдаче. Кроме того, в относительно устойчивом положении находятся компании с иностранным капиталом. К примеру, российское подразделение финского холдинга «ЮИТ» получает финансирование от головной компании. Застройщик уже заявил, что планирует сократить количество новых проектов в этом году, однако уже начатые стройки будут завершены в срок.
Впрочем, после череды скандалов некоторым компаниям удается оставаться на плаву. «Позитивно смотреть в будущее нам позволяет отсутствие у компании долговой нагрузки. Пока источниками финансирования строительства остаются проданные квартиры по договорам рассрочки. В скором времени средства поступят от сторонних инвесторов, покупающих квартиры в инвестиционных целях. Также поступают деньги от нашего акционера», – говорят в ГК «Город».
Готовность объектов находится на высоком уровне и составляет 85%, оценивают в компании. «Это позволит быстро завершить строительство проблемного комплекса и сосредоточиться на других ЖК, одновременно наращивая продажи. Квартир и коммерческих помещений в строящихся комплексах с избытком хватает для завершения строительства объектов даже без привлечения сторонних ресурсов», – сообщили в ГК «Город».
В сумме, по оценке «Главстрой-СПб», в прошлый кризис, в 2008 – 2010 годах, рынок покинуло около 20% застройщиков. С петербургского строительного рынка ушли «Строймонтаж», «М-индустрия», «ИВИ-93», «Окстрой» и несколько более мелких компаний, а объекты компании «ЛЭК» превратились в долгострои.
Ольга Вавилова,
«Фонтанка.ру»